陕西
作者：周军律师
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【基本案情】
俞某于2020年4月离婚，离婚协议约定夫妻及双方女儿名下原共有的房屋离婚后归女儿所有并办理了产权变更登记。
2021年1月，本市出台对离异人员等予以住房限购的政策。同年4月俞某为出售房屋，与某中介公司签订《买卖居间协议1》，在该协议的履行中，该中介公司明确知晓俞某已协议离婚。
同年6月，俞某同样在该中介公司居间下与案外人签订《买卖居间协议2》，约定购买案外人名下的房屋。后《买卖居间协议2》因俞某不符合购房资格无法履行而解除，俞某承担违约金26.8万元。
俞某以中介公司理应知晓其离异情况却未告知其不符合购房资格进而造成损失为由，起诉要求中介公司承担赔偿责任。
【裁判结果】
上海一中院认为，俞某在进行房地产交易时对购房政策理应尽到应有的审慎义务，其疏于了解亦未向某中介公司主动询问相关政策，自身存在过错。
而中介公司在已知晓俞某离异而相关限购政策更新的情况下，理应对俞某提供政策指导和专业帮助，但该公司并未予以提示，未尽房地产中介机构应尽的基本义务及专业服务，故中介公司对俞某因限购政策致购房失败而遭受的损失存在过错。
最终法院认定系争损失由俞某和该中介公司按4:6比例分担，中介公司应赔偿俞某损失16.08万元。一审判决后双方均未上诉，该判决已生效。
【法官提示】
政策变更背景下，中介合同双方当事人的责任分担事关房地产市场的稳定发展。
法院在认定时，应综合当事人各自的职责义务及履约情况等予以判定，包括委托人是否疏于了解与己相关的政策、中介公司是否向委托人提示过资质问题或主动询问过委托人购房资质相关情况。
如购房者未尽注意义务，中介公司未尽充分告知提示义务，因此导致的相应损失，法院将依案情判令各方分担责任。
来源：上海市第一中级人⺠法院房地产中介合同审判白皮书
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