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成都【华润置地青羊润府】

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成都的范围越来越大，但房子在“三环边上”，依然是很多成都人的一个心理边界。例如，最近一位即将喜迎拆迁的朋友提出的第一个买房条件就是“三环边上”，甚至将其摆在了预算和具体区域之前。

为什么是三环？

在说这个问题之前，我们先来看两张图：

▋成都环形路网结构

成都是一个典型的环形放射状布局的城市，如果把放射性干道比作全身的静脉，那么环线干道就是成都的“大脑”，它支配着城市均衡发展，保持了城市的繁荣。因此环线价值也是城市资源分布的另类体现，能反映出一个地段的价值潜力。

▋2021年成都市中心城区住宅用地土地级别与基准定价图

成都市中心城区住宅用地被划分成六个级别，之间楼面地价差别很大。前三级用地绝大部分位于三环周边及以内。土地基准定价是基于成都房地产市场本身发展变化及兼顾国家宏观层面来调整的，基本可以得出板块价值与发展的核心结论。

显然，环线是统领成都城市发展的重要脉络，也是成都人买房置业的主线。

而在成都的多条环线之中，三环的地位非常特殊——

首先，无论城市版图如何裂变，最具有价值的区域只有主城区域。作为连接了高新南、五城区和龙泉等区域的三环，其附近及以内代表的正是城市最核心的区域。当一环区域早已告别楼市，二环区域只剩零星“遗珠”时，主城楼市的话语权已掌握在三环手中。

其次，生生不息的板块轮动是推动房地产市场发展的主要力量。在2024年成都的热点和重点发展板块中，超半数处于三环周边。例如外光华、武侯新城、金融城东-白鹭湾、国宾板块、十陵板块等。毫无疑问，在新一轮板块轮动中，三环已占据了主力，形成了“成都新一代黄金置业圈”。

第三，三环手握诸多“好牌”，既是“交通之环”，全环数十座立交桥承担起交通转换的枢纽作用，串联起成都全域；又是“经济之环”，聚集着成都诸多产业总部基地以及大型商圈；还是“生态之环”，全国首条主题绿道——熊猫绿道沿三环路呈环状延伸，兼具生态、休闲、体育、文化等功能。

▋图源新浪网

▋熊猫绿道示意图，图源网络

综上，买入三环周边正当时。

那么，三环周边的买入机会又在哪里呢？南三环周边，金融城既是价值高地，也已经开发殆尽，可以不做考虑。剩下就是东西北三个方位了，结合成都近几年的发展，我们认为，东三环和西三环周边是接下来最值得关注的区域。

巧合的是，2024年华润置地以两大“润府”产品将东西三环一网打尽。

华润置地，绝对算得上是成都人最熟悉的开发商之一。

从2002年华润置地入主东湖打造翡翠城以来，陆续为这座城市带来了二十四城、凤凰城、时代之城、未来之城等经典大盘，也带来了众多高品质单盘，服务业主超20万户。

尤其是2023年，华润置地贡献了诸多超高品质的“热点楼盘”，彰显央企社会担当的同时，交出了一份亮眼的成绩单：

2023年华润置地在成都销售金额达292亿元，再次登顶成都房企销售额榜单，高出第二名100多亿；且在2023年成都单盘销售金额TOP10 中，华润置地独占4席。另外，华润置地的市占率也在持续走高，从2020年1.13%到2023年的6.83%，翻了6倍多。

在趋于冷静的市场周期里，华润置地还能取得这样的成绩，其关键路径离不开产品打造的升级，例如将玻墙比例拉到现象级，拔升景观与生活方式，升级无雨归家系统，全面升级户型的采光、通风、居住体验等，可以说，华润置地“卷”得很给力，也很系统。

2024年开年，华润置地再度给了成都楼市一个惊喜：

推出了两大战略级新品——华润置地上璟润府、华润置地青羊润府，皆为华润置地旗下高阶“润系”产品。

▋华润置地上璟润府意境创想图，非交付标准

在华润置地的官方表述中曾提到，“每一部润府，都是一座城市的荣耀”。

“润系”作为华润置地高阶产品线，从择址上便极其考究，始终坚持核心城市核心区域的策略。其产品打造也非常敢于突破，不仅强调产品功能的革新，更追求良好的情感体验，且在产品体系标准化的基础上还能通过属地化演绎，让每一座“润系”都是结合城市在地文化的定制级产品，从而引领全新生活方式。

这样的择址观和产品观在华润置地上璟润府、华润置地青羊润府上也尽数体现。

2018年初，随着十陵板块的规划权属明确，这片位于成都主城东三环的上万亩沃土就被寄予厚望。2019年，板块开启规模化供地，多家品牌房企进驻，其中最典型的当属华润置地，于此重仓400亩生地（含配建），启动了“造城模式”。在区域起步没人进去的时候，就以超前的眼光敢为人先，第一个掌舵新城建设，这是华润置地独具的“领潮”气质。

五年时间，华润置地在东三环十陵绘构的城市新蓝图，已经具象化地一点一滴铺开在眼前：

▋华润置地上璟润府区位图

华润置地打造约1.5万㎡时代润街已投入使用（麦当劳等生活类商家已入驻），板块内站点将自带大型商业综合体（规划中）；地铁4号线4站可达万象城，更近享万象城、建设路、魅力凯德等城东三大商圈。

约30000亩青龙湖生态湿地公园（整个环城生态带中最大的湿地公园）和华润置地配建的时代云朵公园。

由华润置地配建的川师附属临枫小学已经于2021年正式招生，附近更有树德中学领办的华川中学。

板块内坐拥四川省人民医院东院区（三甲医院）、华西附二院（医疗界翘楚）、华西医院锦江院区（在建中）等优质医疗资源。

更关键的是将作为十陵未来的商业中心打造的范家院子TOD也启动在即，未来将成为片区发展的又一能量引擎。

而此时，华润置地将其高阶产品“润府”落位于此，继承其“润系”产品精髓的同时，又在时代之城打造理念之上进行迭新，开启了最新的3.0版本造城。再结合约400亩的规模，上璟润府是站在城市的层面来设计的，它关注的是整个区域的功能，强调整个片区的统筹开发，革新整个片区的生活方式。

▋华润置地上璟润府总平图

上璟润府以润系产品为底，结合公园城市的设计理念，呈现出华润置地造城迭代的新形态——都市公园大城。从总平图来看，在上璟润府最核心的位置是一条河道穿城而过，串联起7个地块，在华润置地的妙笔之下，约1km公园河道景观带、3条公园归家绿道、室外自然艺术空间、童趣成长营地等功能体有机聚合，所有的资源被链接为一个整体，在这里生活、社交、生长，归家动线跟绿地公园无界融合，再次突破人们对于改善住区的想象。

▋华润置地上璟润府意境创想图

值得注意的是，上璟润府涵盖建面约116-143㎡低密小高层、建面约172㎡全景舱大平层、建面约206-218㎡公园叠墅等产品，把高阶改善属性拉到满级。

▋华润置地上璟润府部分户型图

有这样一句话，天府之国的魂，源于城西。古时成都，权贵文人大多集中在这里，也成为当时的高端居住区。2004年，青羊区政府规划将区行政中心西迁，借此东风，打造的“青羊新城”也奠定了高端基因。

经过十多年发展，青羊新城的地位不断提升，一方面被定位成都主城区三大副中心之一；另一方面大量产业落地于此，带动片区高速发展。如今的青羊新城已经迎来了3.0时代全新的发展重心：以高端低密为主的纯粹住宅区。

稀缺的土地供应，让这里的市场热度居高不下。数据显示，在青羊新城以高端低密为主的纯粹住宅区内，近三年仅有两宗宅地供应，其中一宗就是青羊润府地块。

可以说，华润置地青羊润府开局就是高光——该地块出让当日，共吸引了17家房企报名参与，经过近46轮的竞价，最终被华润置地竞得，成交楼面价20800元/㎡，溢价率达到30%，这也是青羊区首宗楼面价破20000元/㎡的地块，成为区域新晋单价“地王”。

而这样激烈的竞争也源于其占位极高的区域价值。

首先，片区内规划的涉宅用地容积率大多在1.0-2.0之间，赋予了其高度的宜居属性；

其次，2.0km范围内聚汇了鹏瑞利、中铁西城新天地、青羊万达等大型商业综合体，还有地块东侧万家湾73.8亩规划建设城西城市级大型商业综合体，让其拥有了极为便利的生活条件；

第三，千亿产业集群的加持，目前片区内已引入基准方中中国总部、医药等多个重型产业配套，带来高精尖产业人群的聚集，形成高阶生活氛围；

第四，培风路站TOD规划，未来落定后将大大提升片区的功能品质，塑造良好的城市形态。

▋华润置地青羊润府区位图

拿下这样优质的土地资源，华润置地也以优质的产品系来作答，于此落下了2024年华润置地第二座“润系”产品。

青羊润府同样以润系产品为底，但和上璟润府不同，它融入的是青羊特有的贵雅生活方式，呈现出都市高奢纯粹住区。

青羊润府是成都首个致敬三大传奇酒店的作品，集萃半岛酒店、四季酒店、宝格丽酒店设计理念，打造教科书级的作品。由香港半岛酒店衍生出的四重酒店式归家仪式感，与城西贵雅人群高度契合，带来青羊特有的贵雅生活方式；汲取了曼谷湄南河四季酒店的水景精髓和四季繁花的景观打造理念，再加上针对其内部植物景观的在地化定制，构建起青羊润府共鸣自然的园林景观的体系；以宝格丽酒店经典的竖向城市立面，雕刻出青羊精奢建筑群，划定城西新城市天际线。

以生活为原点,打造“更懂生活的会所”。青羊润府融入的超级会所体系，强调舒居功能性，囊括私宴、健身房、儿童研学空间，与项目打造的精品商业街体系形成了家门外、社区门的生活场景，在匹配“西贵”格调属性的基础上，为城西贵雅人群创造出更日常的生活享受。在会所体系之外，华润置地还耗费巨资，落地了达尔文营地儿童成长空间，让孩子能够充分的接触自然，在自然的环境当中尽情成长。

青羊润府规划的是当下稀缺的纯大平层改善住区，起步便是建面约143㎡的再改级户型，主力建面在143-238㎡左右，精工雕琢出“物理和精神”双重奢阔的人居空间，可满足城西贵雅人群全维度生活需求。此外，青羊润府全南北向的排布，配合目前城西市场上极为罕见的最大约100m的楼间距，将其改善属性再度拔高，刷新城西的人居的新篇章。

成都【华润置地青羊润府】

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