万科时隔516天涨停，地产股掀起涨停潮，地产板块走出困境了吗？

万科股价罕见涨停，继上一次股价涨停，已经有516天时间了。在这一次万科涨停之前，股价已从今年3月初的10元跌至最低的6.45元，万科A股一个多月时间跌幅高达近40%。万科H股一度跌至不足4港元，之前跌得更猛的H股，如今却成为反弹的先锋。

在万科涨停的影响下，房地产板块以及地产产业链掀起了涨停潮，很多调整已久的地产股票，也纷纷出现大幅反弹的走势。

在房地产板块大幅上涨的背后，或受到三方面因素的影响。

第一个因素，成都楼市全面取消限购，不再审核户籍、不再审核社保、不再限制购买套数等，成都这一次全面取消限购政策具有不一般的影响意义。在此之前，包括长沙、南京等城市先后放松限购。截至目前，只有杭州、天津以及北上广深等城市维持限购政策。

大城市拉开取消限购的序幕，对短期楼市需求的提振构成一定的积极影响。与此同时，目前房贷利率比较低，对刚需与改善型投资者来说，现在投资房产的性价比高于前两年了。

第二个因素，之前市场一直对房地产行业抱有悲观的态度，但部分外资机构开始改变看法。其中，瑞银对中国房地产行业表示了乐观态度，也是改变了此前市场一致看空的态度。

当市场形成了看跌预期的时候，房地产市场的需求很难得到实质性的提振。但是，当这种看跌预期开始发生转变，并且开始出现看多乐观的声音时，或对短期房地产市场走势构成或多或少的利多影响。

第三个因素，A股与H股的房地产股票处于超跌状态，跌多了会产生出上涨的需求。同理，涨多了也会产生出下跌的风险。对部分质地较佳的房企来说，这一轮下跌力度比较猛，甚至存在被市场错杀的可能性。一旦资金面发生改善、政策环境得到持续回暖，那么市场也会存在技术修复或估值修复的需求。

归根到底，这一轮房地产板块的快速反弹行情，得益于前期跌幅太大，行业估值已经处于历史最低位的水平。在市场投资情绪极度悲观的时候，往往容易产生出情绪反转的机会。

万物皆周期，房地产市场也不例外。在美林投资时钟里，将每一个经济周期划分为四个阶段，分别是复苏、过热、滞涨以及衰退。走了十多年牛市的房地产行业，已经走完了复苏与过热期，市场存在调整的压力。

谈及房地产的经济周期，不得不提到库兹涅茨周期，也是我们常说的房地产或建筑周期。一般来说，库兹涅茨周期为15至25年，属于长周期的属性。

在2021年之前，房地产市场已经走过了15年以上的周期行情，2021年之后，房地产市场面临调整压力，市场正处于去库存、价格理性回归的阶段，新一轮复苏周期何时启动，仍然要看市场需求的实质性回升。

万科罕见出现涨停走势，短期上涨更倾向于技术修复或估值修复行情。但是，股价的上涨高度，仍然取决于公司的业绩表现。如果行业景气度一直低迷、上市公司的业绩表现依然悲观，那么也很难促使公司股价出现实质性的反转走势，市场更可能把这一次的上涨行情定义为超跌反弹。

反弹与反转，主要区别在前者只是对极端价格表现的修复，修复之后还会沿着原来的趋势运行，后者是价格趋势发生了转折点，从下跌趋势转变为上涨趋势，也是公司基本面与市场情绪面的反转表现。

成都取消限购，其他城市陆续跟进，对房地产市场起到了短期积极的影响。但是，房地产市场的需求可否得到实质性的回升，仍然存在一定的未知数，不排除未来还会有更多的配套措施出台，推动房地产市场的加快回暖。