首府科创核心区跨过鸭绿江街，板块新地成交又创发展里程碑

2024年4月28日，皇姑区北陵农场（一期）、鸭绿江北街西两地块成功出让。

北陵农场（一期）地块以5000元/建筑平方米单价的成交，鸭绿江北街西地块以5000元/建筑平方米的单价成交，两地块成交总价约4.86亿元。

该两宗地块一直以来都是皇姑区热门的潜力地块，而土地受让方又是众望所归的万科，再加上当前市场正处于转向的关键节点，一线大开重回沈阳土地市场的提振效应格外凸显。

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北陵农场（一期）、鸭绿江北街西两地块相邻，面积都不算大。北陵农场（一期）地块占地32511.99平方米，鸭绿江北街西地块紧邻鸭绿江街，占地21497.93平方米，均为二类居住用地，前者商业比例不大于5%，后者由于邻主街，商业比例稍高，规划为8%-10%。

两宗地块位于首府科创核心板块，隔鸭绿江街相望就是万科首府未来城的原售楼处，地铁6号线、43中、宁山路小学未来校区、社区商业均已落地，区位及配套优势显而易见。

容积率是两宗地块最受关注的亮点，北陵农场（一期）容积率为1.6，鸭绿江北街西地块容积率为2.1。

从全城范围看，2.1的容积率已经是比较低密，在首府新区，万科首府未来城、金地江山风华、旭辉首府铂辰时代等项目的容积率均在2.0左右，南首府的洋房社区万科府前壹号容积率是1.8，鸭绿江北街西地块的容积率处于首府新区平均线上，北陵农场（一期）则是远高于板块平均水平。

作为一个科创元素浓厚的新板块，首府新区本身就是当前沈阳居住改善的主流板块，因为北陵农场（一期）的入市，万科很可能在该地块打造更为高端的产品线，甚至不排除打造城市级豪宅的可能性，将会是首府新区的居住定位向上再拔升一个段位。

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对于首府新区来说，此次土地成交并不仅仅是居住层面的提升，而是板块发展的一个重要里程碑。

2019年，首府新区建设启动，定位沈阳首个智慧产业先导区。沈阳万科成为进驻的首家房企，此后金地、旭辉、融创等房企相继进驻，板块进入快速发展期，首府新区一举成为沈阳最热门板块之一。

2021年，首府新区发布了板块规划的2.0版本，东至铁路线，西至陵北街，南至金山路（二环），北至三环高速公路，总面积约24.3平方公里的范围全部纳入规划，确定了沈阳科技创新核心区的新定位。

尽管如此，首府科创核心区的开发一直集中在鸭绿江街东侧，街西长期处于开发空白。

此次土地成功转让，意味着首府科创核心区将真正跨越鸭绿江街，向西挺进，意义非同寻常，整个首府新区将开启围绕鸭绿江街C6科创走廊协同发展的新态势。

根据2.0版本规划，首府科创核心板块设计范围为：东至规划路，西至陵园街，南至规划路，北至中央路，规划面积约1.8平方公里。皇姑区将在其上打造“无界雨林，垂直院落”的超级T台，采用“多层地表”，“高度交互”，打开地理与建筑空间设计上的多维度视角。

从规划图上看，北陵农场的几期地块属于超级T台的主要承载区。从未来看，鸭绿江街西侧土地储备空间极大，还有沈飞搬迁的巨大利好，未来首府新区的发展依旧将是皇姑区城市发展的重头戏。

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去年以来，楼市刺激政策不断释放，市场的实际回暖状况却并不尽如人意，除了去年的中海摘得新市府高深东路南-1地块外，一直没有新进展。

与此相对应的是，北京、上海、杭州等城市的土地市场热度持续走高，大中型品牌房企集中下场拿地，1-3月溢价成交土地数量、金额占比均超过5成。让人不得不焦虑，沈阳是否被大开抛弃。当下，不少人因此唱空楼市。

现在看来担忧是多余的，北陵农场（一期）、鸭绿江北街西两地块的成功转让，表明大开对于沈阳依然充满信心，并且在用真金白银来验证信心。从另外一个角度看，牛市不能一蹴而就，一哄而上的楼市也并不健康，房企看准时机下场的楼市才更为良性。

而除了是一剂强心针外，万科此次拿地也表明城市的发展不会因为几句唱空而停滞，能把握城市脉搏才是硬道理，而这也是此次土地出让对于楼市最重要的现实意义。