新盘入市，老盘降价相迎！青岛新一轮惨烈价格战，国企开撕！

楼市的海量供应，导致东李成为青岛楼市价格战最惨烈的区域之一。据专业机构数据显示，东李目前在售及已出让未开发的住宅存量超100万㎡，待售住宅套数约7000余套。

在两大“友盘”争相降价的夹击之下，4月27日，位于东李的青铁芳华地营销中心，样板间尚未建好，就急匆匆地开放了。新盘青铁芳华地的入市，引发了东李楼市新一轮惨烈价格战。

▲青铁芳华地营销中心开放现场

以前买房，如李嘉诚所言，看地段。现在买房，除了地段之外，更要看价格：没有不能买的房子，只有不能买的价格。决定房价有两个因素，一是看购房者的购买力、看供需关系；二是看开发商的资金实力、能否顺利地扛住目前的行业困境，并实现周期穿越。

1、融海启城：89㎡，三室，158万！

在东李扛了一年半不降价的国企盘——融海启城，终于也扛不住了，在“友盘”——青铁芳华地即将开放售楼处前夕，率先亮剑，开启了大幅降价模式，并引入销售渠道，打起了价格战。

▲融海启城引入销售渠道

融海启城，这次是以员工内购、内部人才补贴的名义，将89平套三的价格降到158万，折合单价不到1.8万元/㎡。而此前融海启城的单价，一直在2.2万元/㎡左右。

▲融海启城降价海报

▲融海启城89㎡户型

融海启城的户型，当时看起来还行，但是毕竟是2年前的产品了，和现在青铁芳华地等一批大尺度偷面积的户型相比，已经落伍了。融海启城，优势是国企开发、已经封顶的准现房，出门不远即是地铁站，而且现在这个价格，已经和周边的二手房差不多了。

融海启城的房子能买吗？融海启城开发商因资金紧张，存在商票逾期等状况，存在一些不确定性，该项目预计今年底交房，建议不妨等到现房时再上车。

2、森林公园：143㎡，四室，250万！

位于东李、号称青岛最火、以降价著称楼盘——森林公园，又开始搞事情了。森林公园，以一己之力，拉低了整个片区。青岛楼市有一个说法：永远没有人能买到最便宜的森林公园，永远猜不到森林公园的底线在哪里。

▲森林公园特价房价格

森林公园，这次推出的1#楼特价房源，143㎡套四，仅250万，折合单价不到1.75万元/㎡，相比2年前刚开盘时的价格，已经下跌了约7000元/㎡，简直跌麻了。

▲森林公园1#楼施工进度

位于东李核心板块，与崂山区一路之隔，小高层、一梯一户、元宝宽厅、园林景观在线、实景准现房、今年买今年住……虽然森林公园的缺点也不少，但不论怎么说，这个性价比的确无敌。

3、青铁芳华地：98㎡，三室，1XX万？

刚刚入市的青铁芳华地，位于李沧区金水路与汉川路交汇处，是东李片区首个地铁入户的TOD项目。

▲青铁芳华地98㎡户型图

青铁芳华地总建面约9.77万㎡，容积率2.3，整体规划10栋住宅，其中包括6栋16~17层小高层、4栋23~25层高层，户型面积98㎡、108㎡、119㎡，毛坯交付。

▲青铁芳华地鸟瞰图

青铁芳华地，有地铁入户+小户型+大尺度偷面积的独特优势，同时缺点也相当明显：虽处东李片区，大环境不错，但是项目周边的小环境堪忧。

▲青铁芳华地周边环境堪忧

青铁芳华地既不靠山也不靠水，周边最突出的景观是西侧的金泓供热的大烟囱；项目北侧紧靠福兴祥物流园，晚上大车声音能让人崩溃到怀疑人生；项目南侧是建设中的青岛国际院士港智能制造项目；项目东侧目前为空地，将来规划为多栋高层建筑。

▲青铁芳华地周边环境堪忧

除了交房时间晚，青铁芳华地面临的另外一个重大问题，就是入市时机，堪称史上最差。东李楼市的蛋糕就这么大，就看青铁用什么价格切了！市场的接受度究竟如何，关键还得看价格——能不能给出一个可以打动购房者的极致性价比。否则，难免会像青铁另外几个项目：云上观海、云上观澜、安澜地一样，陷入楼市长期拉锯战。

▲青铁芳华地营销中心开放现场

作为青铁置业2024年东李新作，青铁芳华地营销中心开放现场，充满了欢乐祥和的气氛。看来青铁的操盘者们成竹在胸，对楼市前景相当乐观。

正确的产品+错误的时机……面对融海启城和森林公园传导过来的价格压力，青铁芳华地将如何应战？开出什么样的价格？是1.8万？还是1.6万？会不会创东李新低？不妨拭目以待。