2024年番禺楼市逻辑：不敢抄底，但一定站岗

万博说实话已经开始进入成年期了，万博商务区已经成型了，还在继续向外扩。

天河已经打造了一个珠江新城，周边没有可发展的空地了，还想要造血，就只能往金融城和鱼珠方向发展。

而番禺是有地的，前车之鉴的南站和创新城根本成不了气候，而万博周边还有很多纵深空间，番禺继续强化万博的地位是可行的，就是沿汉溪大道往西边继续造城开发。

今天我们说的不是要你去买万博的新盘，我一直觉得万博的新盘溢价太高，三年前就这么觉得，如今还是这么认为。不知道咨询过的小伙伴现在回想起来是不是有点后悔，当然，还是买定离手吧。

你可以看一下我在2021年写的那篇越秀和樾府的那篇文章，不管万博到底是怎么有发展有未来，6-8万的和樾府真的是贵得出奇，旁边的华润带着万象天地来也卖六七万，肯定是贵的。

金地壹悦府就是万博第一个高位站岗的新盘，在CBD的光环下买入一手豪宅是百分百要站岗很久的，当然有钱人可以不介意。关于新盘的分析我们后面会提到，我们先把当前购买逻辑梳理一下。

01、番禺的对手是黄埔

番禺和黄埔一直是作为对比来参考的，黄埔有产业，番禺有商业，黄埔有学校，番禺有交通，众说纷纭，没有定式。

黄埔在2020年放开限购之后热了一波，又在随后的限购升级之后打回原形。

番禺虽然没有放开限购，但是价格也是涨了，如今万博的二手也是回调到了2018年。

两边走势差不多，二手都降了，但是两边的新盘却是不同的趋势，黄埔由于三剑客在坐镇，挤牙膏式的卖房，价格一直比较稳定，在4.8-5.5万之间，而万博的两大新盘和樾府和华润悦府却要5.8-7万，足足高了15-25%。

到底是番禺贵了还是黄埔便宜了呢，其实都不是，因为他们还没有完全筑底，还没有在二手市场去验证，一手的价格多少都带着溢价和控盘痕迹。

黄埔确实是偏刚需一些，总价也就是450-750万之间，超过800肯定是没有人买黄埔的。

番禺偏改善，总价在550-2000万之间，客群确实是要高端一些，愿意接受国企带来的商业和环境的溢价。

而刚需又在意学位，选择黄埔的可能性更大，如果华润带来了名校，对万博的教育是很大的提升，但对房价却并没有影响。

02、选二手还是新房

老黄埔有很多老破小，老黄埔的新盘优势是很明显的，不仅接收了附近的置换客，还吸收了天河东的买家，毕竟天河东的学位一般，环境也不好，要么珠花和牛奶厂片区交通不行，价格又高。

老黄埔的新盘又是大盘，优势更明显。老黄埔的二手次新非常少，选择少，价格也要5万左右。

但在番禺，新盘的价格一直没有怎么降，二手的价格一直上不来。

我们看回万博的标杆二手万科欧泊，目前主流户型95方三房两卫的成交价在350-370万之间，首付几十万即可，单价已从高位的5.5万左右回调到了3.7万左右。

如果是雅居乐的十年小雅或次新的新地、一尺山居，单价也是在3.3-3.8万之间，它们之间三房的总价是差不了太多，一卫的就是300万出头，两卫的在360万左右。

万科欧泊和雅居乐的四房会比较贵一些，一是面积偏大，二是相对稀缺一些，你让这些四房业主卖掉再买附近一是看不上，二是要换也是换到海珠天河，三是这些四房有大量的三房接盘侠。

新盘华润悦府的四房也要750万起了，从六百换到七百，其实没有太大必要。

好了，继续对比，万博的两大主力二手小区，再加上板桥的佰利山，单价都是三万出头了，这个价格已经接近万博的地价了。

这个价格一是没有学位和新盘的溢价，二是和这些6-8万的新盘享受同样的配套却只付一半的价格。

新盘未来的价格也是要看接盘侠的，如果附近这些刚需的二手业主卖不起价，他们也不会低价卖掉自己的房子再去高价接手同板块贵一倍的新盘，难道让外地投资客来接你高价位二手吗。

这个是非常简单清晰易懂的道理，除非他们是在2021年或2022年高位时候卖掉的，再头脑一热冲上了万博的新盘。

现在天河海珠的新盘也在六七万，而且还是带名校，使用率更高，就更没有必要去买万博的新盘了。

03、关于未来供应的趋势

有人说越秀里仁洞旧改带来的供应量的冲击。

确实，里仁洞的旧改带来的会有一万多套的商品房，但是拆迁和开发周期至少需要5-10年，就像保利天汇和城市之光，从拆迁到商品房入市到最后卖完，都经历了十年光景。

另外，旧改盘带来的是高容积率，小区密度高，而且里仁洞首开的位置也不好，周边都是城中村货车，商业配套也还是要回到万博来，周边也没有地铁，出行不便。

万一开的也是大面积，那跟刚需就没有关系了。

为什么我说刚需比较适合万博呢？

一是上面提到的价格，三万多的价格对比五万左右的黄埔是要便宜的，三百多万就可以买到南向三房两卫，还享受CBD级的繁华，以及高效的交通通勤。

同样300多万你去荔湾也只能选到七八十方的小户型，配套还不好，周边城市界面很差，而且刚需小区不断在增加，万博二手小区的品质和物业并不差。

二是整个万博核心区的二手市场已经是充分交易的，价格相对真实，越秀坐庄了和樾府，搞了个什么建在CBD上的小区，溢价太高，里仁洞旧改会用同样手段去复制和樾府的成功，那这个价格不是一般人能承受得了的，好了，即便你能承受，周边的环境和十年才享受得了配套你能接受吗。

里仁洞的旧改在未来两三年还看不到冲击的影响，即便有影响，也是整体大环境的问题。

三是对于广州500万以下的房子来说，大部分能保值和自住已经不错了。

如果是天河海珠这些三百多万的老破小烂户型差物业，真心是比不上次核心的次新盘的。

这里重点提醒一下，本篇文章说的万博二手小区仅指万科欧泊和雅居乐里面的部分组团以及锦绣香江的高层洋房，不包含华南新城、南国奥园、华南碧桂园，也不包括大石、钟村和金山谷。

过去万博很热的时候，投资客确实很多，要说投资客的话，所有涨得好的地方都是投资客。

现在在拼命出清这些高杠杆的负债者，地段和房子本身是没错的，错的是买的人过于高估了自己的能力而已。

既然地段还可期，那现在的超跌状态的二手起码比周边高溢价的新盘是要划算多的。

四是我们对比同样价格的新造、番禺广场它会更便宜吗，其实不见得，唯一和万博有些同质化竞争的是科学城，都是城建和环境差不多的，科学城的二手回调较多，新盘大面积溢价也挺高。

里仁洞的旧改要来了，越秀可能会有很多的广告，大家注意甄别，当前，我还是不太看好这里的旧改，周期太长，不适合普通人。

最后，我们做个总结，道理其实很简单，大家都是原装电梯，大花园，享受的都是同样的配套，对于刚需来说，选择没有溢价的二手在万博是相对安全的。