上海
徐汇田林
2024 04
3月份，上海集中式公寓市场供应明显回暖，新开项目共计7519间房源，占一季度总体供应的60%。新开项目的扎堆趋势更加明显，3月新开的徐房悦庭M社区和魔方田林精英社区仅一路之隔，随着项目入市运营，两个项目产品表现如何，小编前往项目现场一探究竟。
01
区位价值
两个项目比邻，共享外部环境，区位、交通及配套条件基本一致。
区位：2个项目均位于徐汇区田林板块，邻近上海南站交通枢纽。
交通：项目周边出行便捷，500米可达1/12号线漕宝路地铁站，距离3号线漕溪路站约1km。内环高架、沪闵高架等路网在侧，距离上海南站仅2.9km，自驾10分钟左右即可到达，25分钟可直达虹桥。
配套：项目周边配套齐全，紧邻徐汇日月光中心、汇阳广场、光大生活广场，距离徐家汇商圈约3km，商业氛围较为浓厚；医疗配套资源丰富，上海第六人民医院、上海市第八人民医院、海军905分院环伺。
02
项目打造横向对比
壹
项目背景
徐房悦庭作为上海徐房（集团）有限公司自有租赁品牌，M社区是徐房悦庭品牌旗下首个“保障性租赁住房社区”。
魔方公寓是中国首家连锁集中式长租公寓运营商，魔方田林精英社区是由建信住房租赁基金收购并改造，由魔方生活服务集团管理运营的高端公寓，定位更倾向于高端定制的精英客群。
贰
户型规模
徐房悦庭M社区总建筑面积约4.2万平方米，共有4个主力户型，分别为25㎡&40㎡一室、60㎡一室一厅及90㎡两室一厅，总计721套房源。
魔方田林精英社区是徐汇区首批的R4地块，也是建信住房租赁基金在上海展业落地的第一个R4保租房旗舰项目，主力户型为28-58平之间的一室、两室一厅，共推出514间房源。
M社区超值一室户功能齐全 收纳充足
徐房悦庭M社区的一室户有25平和40平两个户型，重点分享超高性价比的25平小户型，该户型位于7层及以下楼层，且与魔方社区同户型相比，价格上略占优势，空间格局设计上，各项功能齐全，收纳做的也较为充足，适合白领上班族。
魔方田林精英社区的一室户有28平和36平两个户型，其中与徐房悦庭M社区对标的户型面积段是25平方，魔方的28平比M社区的25平超3个平方，实际做出的空间感有5-6个平方的差距，面宽和进深的尺度都做了充分的拓展。
一室一厅户型做出个性化套房设计
徐房悦庭M社区做了60平的一室一厅户型，无论从空间分割或室内设计来看，做出来普宅一室一厅的样子，全明户型，居住舒适度较高。客厅连接阳台，满足了平日晾晒衣物需求，通风效果好。
魔方田林精英社区58平的一室一厅，做出了两种户型，其中一个与M社区大致相同，另外一个较为起眼的是卧室做了套房，有独立的衣帽间及卫生间，满足了私密性，方便了起居。另外，从实用的角度讲，一室户一个卫生间足矣，客厅的公卫可利用性较差，同时，压缩了厨房餐厅等空间。
特有的差异化户型满足个性化需求
值得一提的是，魔方社区的独有的精致女神户型设计，面积为36平，亮点在于，入门玄关处设计了女生专属的化妆镜，并做了衣柜的空间，这里相当于改造出的小型衣帽间，确实做到了个性化需求的满足。
徐房悦庭M社区有90平的2房户型，相较于一室一厅的户型，该户型居住空间更为宽敞，客厅与主卧双开间朝南，通风及采光效果良好。次卧可以作为儿童房，满足家庭型客户需求，且租赁房里的2房户型总量较少。
03
租金与社区运营服务
当前，田林板块的一室户租金价格在3000-5000元/月之间，单从价格上来讲，徐房悦庭M社区25平和40平2种户型租金定价为4000-5500元/月，与市场一室户价格基本持平。魔方的28平-36平户型价格区间是5166-6418元/月，魔方一室户型定价较高。
由于是新开的公寓，从各自目前的入住率来看，徐房悦庭已入住100余户。魔方入住户数大约为90余户，考虑到周边的客群及公寓定位，出租率及运营收益的平衡或许会是未来重要考量的维度。
徐房悦庭M社区拥有丰富的配套设施，公共区域配书吧、咖吧、健身房、共享厨房、生活超市、空中花园及创意空间等，打造出时尚舒适的社区生活。通过智能安防、全维服务体系等配置，结合定制社群活动，打造安全舒适的租住环境。
魔方田林精英社区拥有近千平米公区，通过开放式的过厅将公区划分为美食、休闲和娱乐等多功能空间，包含休闲餐吧、阳光沙龙区、瑜伽健身房、桌球区等。公区休闲餐吧与吧台紧密连接，打造精致白领追求品质生活的理想空间。
结语
经过对比可见，一个国有自持社区，另一个是运营经验丰富的运营商，在共享的公共配套资源对等的情况下，产品打造做出了差异化，M社区户型设计简约风，软装用材及家电配置偏向中高端，2梯8户，对应客群都市白领、一家三口小家庭，整个社区居住氛围浓厚，总体定价较为合理。魔方公寓客群更年轻化，个性化需求满足感强，基于目前的定价，定制化的差价是否能够在长期运营中获利，有待后期检验。
克而瑞不动产运营上海区域团队，首批租赁用地深度合作的咨询团队。
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