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《楼市独家》最新消息：

闵行新中心 梅陇地区

15号线地铁全新盘案名曝光

【中国铁建万科朗拾花语】

将推建面约85-135m²3-4房

预计四季度上市！

指导价7.5万/㎡

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双世界500强中国铁建与万科，以“花语”系＆“拾”系联袂构建一座16万方滨水大城，为上海呈现一部里程碑作品。同时将“花语”系倡导的“亲近自然的慢调、优雅的生活。中国铁建万科朗拾花语欢迎您售楼处电话：400-8558-334

“拾”系推动着人主动发现、主动参与、主动拥抱生活，回应都市中未被满足的心情”相结合，更迭当代生活方式，倡导慢生活理念，中国铁建万科朗拾花语欢迎您售楼处电话：400-8558-334 焕新全城的想象与期待。

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花语系实景图

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拾系实景图

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约16万方滨水大盘，塑造美好人居：依托春申塘和西马屯泾汇聚而成的“T”型水域，沿河打造约16万方滨水大城，舒朗排布与错动的建筑，让居者更近亲水岸生活体验，形成都市中的一座水上自然岛屿。

效果示意图

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项目最新效果图如下

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据悉：项目户型面积段为85㎡三房两厅一卫；95㎡三房两厅两卫；116㎡3＋1房两厅两卫；133㎡四房两厅两卫。总计可售住宅1527套，首开约544套，分别为1、3、6-1、8、14号楼！

最新户型分布图如下

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最新网传户型图

85m²3房2厅1卫

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95㎡3房2厅2卫

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118㎡3+1房2厅2卫

133㎡4房2厅2卫

4月21日，上海第一批次土地出让最后一天，梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块，万科&中铁建双世界500强企业联合以75.486亿元竞得该地块，房地联动价75000元/㎡。

四至范围：东至贤学路、南至银都路、西至普旺路、北至贤荟路

土地性质：住宅

计容面积：162678㎡

容积率：2.5

套数：1716套

房地联动价：75000元/㎡

项目设计方案最近也已经公示

项目拟建18栋17-26F高层住宅3栋保障房以及若干配套用房；预计主力户型为建面约85-135㎡3-4房，指导价7.5万/㎡，住宅套数下限1716套，预计9月入市！

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地块实拍

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项目周边整体规划业态不仅包含高品质住宅、酒店、商业、文化体育、休闲娱乐等，还将在虹梅南路两侧构建疏密有致、高低有序的建筑群。其中，核心区将新建两栋高120米的双子塔，建成后将成为区域全新地标门户。

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隐谧精致的超级领域：在繁华都市中创造自然宁谧的居住体验，通过局部内退方式，在社区边界退让出可改造空间，将更多空间用于营造转角广场、口袋公园，勾画出一座都市的“超级领域”，让快节奏的生活优雅的慢下来。

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效果示意图

精奢静雅的当代质感：以同步国际的质感、美学为基底，兼顾品质的精研、材质的臻选以及细节的演绎，同时于归家动线上打造了度假酒店般的落客空间，让归家充满仪式感和雅奢美学时尚呈现。

效果示意图

以自然作为设计语言：运用光线、水、植物等元素，并萃取高端酒店设计，呈现更多自然、舒适且松弛的多元生活状态，在社区内打造静心庭院、水榭林间、微风草坪等松弛雅奢的都市谧境。

效果示意图

一体化的定制空间：将精致的生活理念，售楼处电话：400-8558-334贯穿于建筑、景观、室内等各个组成部分。户型空间的一体化定制，以厅厨为核心的公共空间强调空间的可塑性，呈现更多愉悦、舒适、优雅的生活真意。

效果示意图

项目采用中国物业管理行业领跑者——万科物业

连续第十年蝉联中国物业服务百强企业综合实力TOP1

连续六年蝉联“中国房地产开发企业500强首选物业品牌”榜首，服务1800+项目

连续三年获得“中国特色物业服务领先企业——企业总部基地”荣誉称号

梅陇板块新房稀缺

一二手倒挂优势明显

万科中铁建梅陇项目西侧紧邻着梅陇镇政府，南部有很多老牌别墅区，比如虹山半岛别墅（建筑年代2001年），挂牌均价大约在10万/㎡；月光流域（建筑年代2003年），挂牌均价约9.5万/㎡；好世麒麟园（建筑年代2005年），挂牌均价约8.5万/㎡；万科燕南园（建筑年代2006年），成交价约7万/㎡。

项目属于闵行梅陇板块，周边开发比较早，像春申景城一期大概是2005年的，这一带早就成熟了。板块内还聚集了20多个新老楼盘，规模达170万方，关键是住宅品质、居住环境比较突出。

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2035规划梅陇板块定位升级

闵行新中心

闵行梅陇由沪闵、虹梅和外环三座高架围合而成，经典地标除了锦江乐园，就只剩高架。不过就在前不久，闵行2035规划正式发布，梅陇中部将提升为闵行新中心啦！实打实迈入“起飞”阶段了！

近几年来，闵行的莘庄、七宝、古美等一个接一个出圈，各种商业、教育等资源配套越来越成熟，发展能力有目共睹。如今，眼见着闵行可供开发的土地越来越少，区域发展重心来到了梅陇！

这个地处徐汇闵行交界处的传统板快，曾是闵行工业集中区，占据很好的地理位置：南边是紫竹科技园、北边是虹桥开发区，是上海南向拓展带的重要节点。

早前，闵行2035规划全新公布，梅陇地区也再次被提上日程——中部地区被定位为“闵行新中心”，规划范围东至景洪路、南至银都路、西至梅富路、北至梅南路-春申塘，总用地面积约118万㎡！

根据规划，梅陇板块主要将包括22幅经营性用地，其中15幅为商办混合用地，总建筑面积约147万㎡；另外7幅为住宅用地，总建筑面积约38万㎡。

未来，整个梅陇中心将采用TOD集聚开发的模式，联合北部众欣产业园区整体转型以及东部机场联络线华泾站周边地区，同时结合公共空间打造独具梅陇特色的15分钟生活样板区。

不仅如此，梅陇未来的产业发展能级也是肉眼可见地高高高啊！

上海力波效果图

区域内目前已经有6幢税收过亿的“亿元楼”，超135家高新技术企业。2025年前还将陆续建成梅陇众欣产业园、上海力波、华鑫天地、品域上高地、信泰海梦城、优享里等14个产业转型项目。到那时，整个梅陇的城市面貌将截然不同。

莲花路车站大楼商业项目效果图

商业配套方面：项目周边拥有仲盛世界商城、凯德龙之梦等大型商场、上海最大的TOD天荟（在建，即将开业），三大购物中心，休闲购物丰盛享受。盒马鲜生、大润发、绚荟城等生活商超与丰富的社区商业，举步即达，日常购物轻松轻松搞定。

医疗配套方面：华东医院（闵行门诊部），大华医院、闵行中心医院、复旦大学儿科医院、闵行梅陇社区卫生服务中心（罗阳总院）多层级公立医疗配套，护卫全家健康。

教育配套方面：一直以来，闵行区就是教育大区。教育体量大、增量大、发展速度快、基础教育总量居上海市第二。项目周边优势教育资源环伺，

（特别说明：期房不承诺学区，有关学校的划分需要交房以后以相关教育部门发布为准）

与此同时，交通出行也将成为梅陇板块的一大优势：除了已经开通的1、12、15号线，还有规划在建中的19、23、26号线以及机场联络线。七轨交汇、共设21个站点，轻松畅达全城。

目前，梅陇新中心规划已正式获批，部分工程正在如如火如荼建设中。不久之后，这一片美好的“规划蓝图”即将变成美丽的“现实画卷”。

万科&中铁建双世界500强企业联手，在2035规划未来闵行新中心板块，携全新产品系打造美好生活样板，敬请期待~

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　房地产业是指;是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。下面我为大家整理了相关房地产基础知识，希望大家喜欢。
房地产基础知识
1、 房地产市场
一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场;
二级市场，是指土地使用权出让结束，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易的市场;
三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易市场。
2、 国土局
代表国家行使土地所有者职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。
3、 商品房
是指开发商以市场地价取得土地使用权，进行开发建设并经过国土局批准在市场上流通的房地产。它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。
4、 开发商
专门从事房地产开发和经营的企业。
5、 代理商
经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务的企业。
6、 土地类型
按其使用性质划分为居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地及自由集资、微利房用地。
7、 土地使用年限
是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该综土地用途符合当时城市规划要求，土地使用权可申请续用(经批准并补清地价后继续使用)，如果不符合则该综土地使用权由政府无偿收回。现政府对土地使用年限规定如下：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年。
8、 土地使用费
土地使用者因使用土地而按规定每年支付给予政府的费用。
9、 房地产产权
是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。房屋作为不动产和土地是不可分割的一个整体，房屋在发生转让等产权变更时，必然是房地一体进行的，不可能将房屋与土地分割开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有房屋、车库等的产权并独立出售，但像属于小区绿地部分的公建，对购房而言，就不具备产权的概念。
10、 如何办理产权
每套商品房产权证的办理必须在开发商取得该套房屋所在整栋楼的大房屋产权证后才能进行分割。买卖双方必须持房屋买卖合同、购房发票、身份证明、企业相关资料文件等先到房屋交易部门办理契税手续后，办理过户手续。也可以委托中介机构或由开发商代办。
11、 房地产产权登记
指凡是在规定范围内的房地产权，不论归谁所有，都必须按照登记办法的规定，向房地产所在地的房地产管理机关申请登记。经审查确认产权后，由房地产管理机关发给《房地产产权证》。产权登记是房地产权管理的主要行政手段，只有通过产权登记，才能对各类房地产权实施有效管理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变化情况和房地产面积、结构、用途、价值、等级、坐落、坐标、形状等进行记载，登记机关设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面记载。
12、 产权证书
是指“房屋所有权证”和“土地所有权证”的二合为一，是房地产权的法律凭证。房屋产权证书包括：产权类别、产权比例。房产坐落地址、产权来源、房屋结构、间数、建筑面积、使用面积、共有数纪要、他想权利纪要和附记，并配有房地产测量部门的分户房屋平面图。
13、 商品房预售许可证
按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花(现楼不需要此证)。
14、 房地产买卖合同
是由国土局统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此合同，内销的房地产合同可免做公证，外销的房地产合同必须做公证。
15、 房屋所有权
房屋的所有权为房屋的占有权、管理权、享用权、排他权、处置权(包括出售、出租、抵押、赠与、继承)的总和。拥有了房屋的所有权就等于拥有了对该房屋在法律允许范围内 的一切权利。
16、 房屋使用权
是指对房屋拥有的享用权。房屋租赁活动成交的是房屋的使用权。
17、 银行按揭
是指购房者购买商品房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分房款，余款由银行代购房者支付，购房者的房屋所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款及利息，偿还完毕后，房屋所有权归己。
18、 七通一平
是指上、下水通，排污通，路通，电讯通，煤气通，电通，热力通，场地平整。
19、 公共维修基金
公共维修基金是指楼房的公共部位和公共设施、设备的维修养护基金。
20、 房屋买卖所需费用
(1)按揭手续费：
A、财产保险费：总房价款×1‰×贷款年限(其中1—5年为1‰，6—10年为0.8‰，11|—20年为0.6‰)。
B、抵押登记费+工本费：房屋90元/套，商业110元/间。
C、公证费：以借款人所申请贷款额为基数收取，1—3万元(不含3万元)收取100元;3—5万元(不含5万元)收取150元;5—10万元(不含10万元)收取200元;10—20万元(不含20万元)收取300元。
(2) 办证手续费
A、契税：房屋按总房款的3%收取，商铺按总金额的5.5%。
B、交易费：在房产大证时间一年以内的由开发商支付：房屋3元/㎡、商铺房价的0.3%;在房产大证时间一年以外的开发商与客户各承担一半：房屋6元/㎡、商铺10元/㎡。
(3) 物业维修基金：
总房款的2.5%。
(4) 配套费
包括电话、天然气、有线电视、宽带等设施的接入或初装费用，具体收费办法在物业交付时确定，为开发商代收代缴费用。
21、 房屋的结构形式
主要是以其承重结构所用的材料来划分，一般可以分为砖混结构、砖木结构、钢筋混凝土结构。
砖混结构：是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板、桁架等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲，砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。由于抗震的要求，砖混房屋一般在6层以下。
砖木结构：是指建筑物中承重结构的墙、柱采用砖砌筑或砌块砌筑，楼板结构、屋架用木结构而共同构成的房屋。
钢筋混凝土结构：是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用，并且房间开间、进深相对较大，空间分割较自由。目前，多、高层房屋富哦采用这种结构。其缺点是工艺比较复杂，建筑造价较高。
22、 房屋的建筑面积
是指按房屋建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和(即房屋的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积)，它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
23、 商品房销售面积
商品房销售面积是指购房者所购买的套内或单元内的建筑面积(套内建筑面积)与应分摊公用建筑面积之和。即：商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。
24、 建筑面积的计算规定
是建筑物外围面积的展开，是指建筑物各层次外围面积的总和。由于房屋使用要求、结构形式的不同和装饰方面诸多因素，造成房屋不太规则。国家根据房屋使用程度的不同，对房屋建筑面积的测算制定可相应的规则。针对房屋建筑物的主要规定有：
(1)作为永久性结构的房屋按外围水平投影面积计算。单层房屋按一层计算建筑面积，多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
(2)建筑物内所有永久性建筑层高在2.2米以上的，包括房屋内的夹层、插层，技术层(即管道层，储藏室等)和2.2米以上的楼梯间、电梯间、均按一层计算建筑面积。层面上的楼梯间，水箱间，电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2米以上的建筑和地下室，半地下室及相应进出口，层高在2.2米以上的按其外围水平投影面积计算。
(3)穿过房屋的通道，房屋内的门厅，大厅均按一层计算建筑面积;大厅内回廊部分，层高在2.2米以上的按其水平投影面积计算。
(4)楼梯间、电梯井、垃圾道、管道进等均按房屋自然层计算面积。
(5)与房屋相连的有柱走廊，房屋间属永久性封闭的架空通廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其围护结构和柱的外围水平投影面积计算。与房屋相连的有上盖无柱的走廊，连廊按其围护结构外围水平投影面积一半计算;有顶盖未封闭永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算;房屋之间无上盖的架空通廊(天桥)不计算建筑面积。
(6)有柱或有围护结构的门廊，门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
(7)全封闭的阳台挑廊按其外围水平投影面积计算。未封闭的阳台，挑廊按其围护结构的外围水平投影面积的一半计算。
(8)有伸缩的房屋，若在室内，伸缩缝计算面积。与室内不相通的房屋间的伸缩缝不计算建筑面积。
(9)属永久性结构有上盖的楼梯按各层水平投影面积计算，无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
(10)突出房屋墙面的构件，配件，装饰柱，装饰性的玻璃幕墙，垛，勒脚，台阶，无柱雨蓬等，骑楼过街楼的底层作用道路街巷通行的部分，及屋面上的花园，游泳池等均不计算建筑面积。
以上规定基本上涵盖可房屋所有建筑面积，它是各面积计算的基础。
25、 套内建筑面积的计算
房屋为了满足各种需要和结构上的需要，各套面积不一定相等，就必须将各套房的面积分别进行测算。套内建筑面积由三部分组成：
(1)套内使用面积：
A、卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和;
B、跃层住宅中的户内楼梯，按自然层数的面积总和计入使用面积;
C、不包含在结构内的烟囱、通风道、管道井，均计入使用面积。
(2)套内墙体面积：
新建住宅各套之间的分割墙、套与公用建筑空间之间的分割墙，以及外墙(包括山墙)，均为共用墙。共用墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积;非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积;内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。
(3)阳台建筑面积：
A、原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积;
B、挑台(底阳台)按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积;
C、凹阳台按其交战面积(含女儿墙墙体面积)的一半计入建筑面积;
D、半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其交战面积的一半计算建筑面积。
综上所述，套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
变革的关键性节点已经出现
今年，助推地产行业从大开发走向大资管的政策，相当密集。基本上在住宅、商业、租赁各个领域，都有了关键性的突破。
首先，是大大加强了对租赁住房和住宅产品投资的金融支持。
3月20号，证监会宣布开启不动产私募投资基金的试点，把住宅也纳入了投资范围，包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房。
并且，不动产私募基金20%的部分可以由自然人投资，相当于开放了过去限制性的投资主体入场，机构和个人可以通过私募基金的方式，合理地持有投资房产，同时免除房产税开征的顾虑。
针对租赁住房，3月24日，央行和银保监会又发布了住房租赁“金融 17 条”。
从建设、购买、运营、退出全方位，一揽子给长租公寓企业的投资，扫除了所有障碍。
对租赁运营企业的信贷支持，已经超过以往对居民住房贷款的支持力度。
同时，也允许租赁企业发债，和进行资产证券化。也就是将保租房REITs的范围，扩容到了市场化租赁住房领域。
其次，是将公募REITs范围首次拓宽到了商业地产领域。
3月底，国家发改委发布的“236号文”，将公募REITs拓展到了百货商场、购物中心、农贸市场等商用不动产领域。
仅仅8个月后，首批申报的华润青岛万象城、万科印力西溪印象城、金茂长沙览秀城等商业资产公募REIT，就已经正式获批发行。
公募RIETs扩容到商业地产和市场化住宅租赁领域，标志着我国公募REITs市场发展已经迈出实质性的一步，开始与全球REITs市场对齐。
这不仅为开发商融资打开了巨大的想象空间，也意味着地产行业「运营时代」已经正式到来。
地产行业的投资经营逻辑，将发生深刻的转变。
02
「住房双轨制」成型
二次房改成未来发展主线
这两年，我们一直在强调，当前的地产行业，正处于新、旧模式转换的节点。
这是目前整个行业的真正主线，也是所有政策制定，一定会考虑的基础。
这一轮，由政策端引导，主动刺破行业泡沫的一步棋，承担的风险和代价都是巨大的。最终的目的，就是要推动行业朝着更可持续的新模式发展。
在住房领域最重要的一项，就是加大保障性住房的建设和供给。也就是今年引起全社会高度关注的「二次房改」。
此前，我们国家一直以来都有保障房的供给，但是各地方保障房体系分类复杂，管理原则也不统一，并且和商品房体系没有完全分开。
很多保障房持有一定年限后，就可以转为红本，上市交易，流入商品房系统。
这不仅导致大量买房者通过保障房实现超额套利，权力寻租空间也很大，真正的低收入群体更难得到保障；也让保障房越建越少，不能持续提供社会保障。
今年，在体系建设方面，有了巨大的突破。
一是明确了保障性住房体系的运作原则。也就是房子的建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则。回答了保障性的房源从哪里来、谁能买/租、怎么转让这些具体的问题。
二是首次明确提出「让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求」。保障房按照「保本微利」原则进行配售，提供社会保障；商品房，则该涨就涨，该跌就跌，不再通过政策对市场进行过多干预。
并且保障性住房严格实施封闭管理，在「保障房体系」和「商品房体系」之间，划出了一条清晰的界限，彻底分开。
「住房双轨制」的明确，意味着我国住房制度改革正式从“探索期”，进入了“发力期”。这将彻底改变行业未来的供需关系，和商品房的开发思路。
03
「千亿房企退市潮」
行业出清进入到新阶段
年底，又有几家千亿房企面临退市，也再次吸引了全行业的注意。
其实，作为前两年房企“暴雷潮”的后续影响，从今年上半年开始，就一直陆续有房企退市。甚至可以说，掀起了一股千亿房企退市潮。
在这两年不破、不立的改革浪潮中，这些被“破”掉的高杠杆房企的退市，一方面，宣告了一个狂飙时代的结束，另一方面，也预示着行业出清正在进入到新阶段。
从下半年开始，高层对民营房企和优质房企进行保护的表态，越来越明确，措施也越来越具体。
7月份，国务院发布《中共中央 国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》。
11月，金融监管机构又出台了更加具体的指导政策。提出了涉房贷款的「三个不低于」，要求金融机构定量给房企，尤其是民营房企融资输血。
12月13日，住建部副部长再次表示：支持暂时资金链紧张的房企解决短期现金流紧张问题。部分房企在新增融资的过程中，已经不再受到“三道红线”的限制。
相较此前，“救项目不救房企”的态度，已经发生本质转变。
保房企、保销售，将成为明年房地产行业的主旋律。政策从严苛转向呵护后，行业也将逐渐从衰退周期，转入复苏周期，进入一个触底反弹的新阶段。
04
「五限彻底放开」
大分化时代正式启幕
12月底，随着全国购房政策最严厉的超一线城市——北京、上海，迎来政策松绑，调控的最后一块坚冰，终于也开始融化，给今年全行业「五限放开」的基调，划上了一个圆满的句号。
属于今年的一个标志性事件，就是：过去楼市过热时期出台的调控手段，正式全面退出市场。
包括且不限于，限购、限贷、限价、限商、限售……9月份，全国范围内执行“认房不认贷”，核心城市扎堆取消限购、限售政策，行业正式进入了购房政策最宽松的时期。
五限的放开，尤其是大范围的限购取消，将激活跨区域/跨城市的购房需求，进一步放大核心城市、核心区域对人口的虹吸效应。
输血高能级城市的同时，进一步利空三四线。
地产行业也将进入到真正的「大分化时代」。这种分化，将体现在土地价格、销售价格、成交量等方方面面。
事实上，目前土拍市场已经揭开了大分化的序幕。在12月份的土拍中，“新地王”重出江湖，和地块大量流拍的情况轮番上演。甚至在同一个城市的同一场土拍中，就不断出现冰火两重天的局面。
2024年，土拍市场和销售市场的“温差”，将会更加戏剧化，并逐渐成为行业未来的常态。
05
「供给侧结构性改革」
新的市场机会正在涌现
其实，不管是购房政策放开，还是保障房体系和资产管理政策的破局，归根结底，大的背景都是由于房地产市场供求关系发生了根本变化。
中央政治局的这个定调，也是今年发生的最重要的一个转变。将彻底影响行业未来的政策引导方向。
供求关系变化，并不是简单的供不应求，或者供过于求，而是从整体性的短缺时代，进入到结构性的过剩和短缺。
也就是：
① 中小城市相对过剩，大城市相对短缺；
② 外围城市过剩， 中心城区短缺；
③ 低品质住房过剩，改善型住房短缺；
④ 商品房过剩，保障房短缺。
因此，地产行业今年的政策主线，可以总结为：调结构。
过剩的地区，由政府发行专项债，收储市面上的过剩房屋，转为保障性住房。
一方面，开启逆周期调节，稳定资产价格。另一方面，在全球化解体的大背景下，保证城市返乡人群有地方住，减少不稳定因素。
今年下半年，不少城市已经在推行「以旧换新」政策。开发商或政府机构，通过收购、置换、补贴等方式，鼓励和帮助已有住房的居民卖旧换新。释放出改善“房票”和资金。
短缺的地区，则增加多主体、多维度的供应。
一是推进农村集体用地入市，丰富土地供应主体，稳定地价。
今年租赁住宅的热度快速上升，很大程度上，也依赖于集体土地入市，释放出大量存量土地和房屋，用于大规模集中式租赁住房建设。
今年华润有巢规模最大的租赁社区润堂·瀛海店，和北京万科泊寓成寿寺社区，都是由集体土地建设而成。给租赁赛道打开了更多的可能性。
二是推动城中村和老旧小区改造，提高土地利用效率，满足改善需求。
7月份，国务院通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，在8个超大城市、11个特大城市启动大范围的城中村改造。通过大城市棚改，来平衡市场的供需关系。
这也将是明年拉动房地产投资、挖掘潜在内需，非常重要的手段。
三是增加改善型土地供给，放开土地供应的价格和容积率限制。
9月底，自然资源部下发文件后，不少城市都已经对土地供应规则进行了更新：
① 取消了土地拍卖中的地价限制、配建和自持限制，以及销售价格限制。
② 取消了远郊区容积率1.0限制，即取消了执行已久的“禁墅令”。
从政策层面上，开始鼓励成交高价地，打造高价格的高端改善型产品。彻底从土地供给层面上，对产品形态进行松绑。这将深刻改变未来住房产品的供应结构。