不能失去又不被偏爱，2024保利北京大考

文/狗蛋分蛋

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不知道从什么时候起，“抢春”（争夺小阳春）成了北京地产开发商们开年的头等大事。

和往年主打“降价”“赠送”等单一戏码不同，“联动”是今年北京各大房企抢春的关键词。

比如，前段时间华润置地配合进京30年，来了个“3盘联动”，收获了不少热度，中海不甘示弱，直接整了个“5盘齐开”，惹得不少媒体惊呼创造历史。

要说今年“联动”玩得最溜的，可能还得数保利。

近一点的，4月份，保利新盘搞了个“3盘联动”，远一点的，年初那会儿，趁着春节保利搞了个“9盘联动”。

先不说9个盘里，有多少是实打实的新开楼盘，单说数量，华润和中海绑起来也不是个儿。

噱头这块，保利算是稳稳拿捏了。

但比起联动的成绩，真正让铁柱感到意外的，是保利的那股冲劲儿，印象中：

保利已经很久没在北京创造出这么大的声量了。

说起来，保利在北京市场沉寂过相当一段时间。

这一点从业绩就能看出。

比如销售上，在2015年之前，保利还是北京“扛把子”级别的房企，销售长期稳居前5。

但从2016年开始，保利北京全口径销售额已经跌出前8，权益口径销售额跌出前15。之后长达6年时间，保利的权益销售额再未登上过北京前10，最低时甚至快要跌出前20。

拿地上，2018年到2020年间，保利在北京拿地仅2宗，2021年保利在北京操盘7个项目，仅有一个是独立开发......

土拍市场销声匿迹，销售排名断层式滑坡，那段时间坊间关于“保利放弃北京”的传言甚嚣尘上，就连不少保利内部的小伙伴都承认保利北京：

确实不太灵。

不过最近一段时间，保利在北京似乎又开始悄悄发力了。

除了营销动作频频外，土拍市场上，2023年，保利在北京豪掷102亿拿地5宗，数量仅次于中海，排名全北京房企第2。

业绩上，2023年，保利北京全年权益销售额，时隔7年再度挤进了北京前10，今年第一季度，更是凭借39.24亿的成绩，来到了榜单第4。

有人说时隔多年重拾北京市场，说明保利还是爱北京的。但实际可能比起爱，重拾北京，更像是保利不能放弃北京。

2

2023年，凭借4222亿元的销售金额，保利如愿坐上产行业的“头把交椅”。

从宋广菊时代的“重返前三”，到刘平时代的“进三争一”，为了这个目标，保利努力了近十年。

关于“为什么能做到销冠问题”，保利大大小小的媒体会上，都会提到一个重要的战略部署叫：

坚定核心城市战略。

说白了，就是保持对一、二线核心城市的持续深耕。

从公布的数据来看，保利近几年，九成投资流向了全国38个重点城市，如果再细看，其中有75%投给了长三角与粤港澳大湾区。

南方城市才是保利发展的重点。

保利是头部房企中少有的二级组织架构，总公司下面，直接就是如广州公司这样的城市公司，大区概念比较弱。

在保利35个城市公司中，贡献营收最多的是广州公司，2023年广州一城，就为集团提供了超过520亿的销售额。

相比之下，北京公司2023年200亿出头的销售额：

不到广州的二分之一。

在北京3年只拿两块地的2018-2020年，保利对长三角、珠三角依旧保持着高频率的拿地节奏，合计拿地金额接近2000亿，其中广州就占了30%以上。

在保利“坚定核心城市”战略中：

广州才是那个真正的核心。

对于未来的投资重点，保利也有着明确的规划。

去年年中业绩会后，回答投资人提问时保利曾表示：在拓展方面，公司将集中投资珠三角、长三角等核心城市及城市群，争取保持充足的高质量资源储备。

以北京为首的京津冀，提都没提。

换一个角度，作为公司业绩贡献的大头，保利想要保住如今销冠的位置，对于珠三角资源倾斜的局面短时间内是不会改变的。

意味着，保利能够挤出来留给北京的资源，其实并不多。

因为北京在全国楼市有着比较特殊地位，作为新晋销冠，保利北京市场肯定是不能轻易丢掉的。

但是如果资源无法做到真正倾斜，那么保利北京公司想要做出成绩，压力可能不小。

3

关键是，如今房企想在北京市场做出成绩的难度，也更大了。

一方面，来自更强的对手。

保利北京沉寂那段时间里，通过持续深耕，像中海、北京城建、华润、首开等一众房企，已经牢牢确立了自己在北京市场的主导地位。

中海就不用多说了，连续多年霸榜北京房企销售榜榜首。老对手华润置地，最近两年对北京市场也是相当看重，年初土拍单盘豪掷75亿拿地，势头凶猛。

除了老对手，新对手也越来越多了。

比如招商蛇口，去年华北团队调整后，招蛇开始重仓北京，一年拿地金额就干到了北京第二。

中建系里，除了中海，其他地产平台公司，对北京的攻势也越来越凶，像中建智地，中建玖合、中建壹品......

最近两年，都是北京土拍市场的常客。

比如2022年，中建系在北京一年拿了14块地，占北京全年土地出让数量的四分之一，2023年，北京全年64块土地出让，包括中海在内的中建系拿下12宗。

想要在这样的竞争格局里冒尖，压力可想而知，至少拿地这一块就很不容易。

另一方面，如今北京市场对于房企项目的要求，也更高了。

亲自走走市场就能发现，现在能在北京项目称得上红盘的，要么地段够好，或者有明显倒挂，跑投资逻辑，要么你的产品力足够好，在区域内吊打其他楼盘。

但是好地块可遇不可求，直接导致北京房子的“产品力”已经卷出花了。

像中海、华润的一些初、中级刚改项目里，过去高端改善才有的园林会所，几乎都成为标配了。稍微高端一些的项目，还卷外立面，什么超白玻幕墙，石材铝板，车库清一色星空顶，停车位也是越做越大。

纯刚需盘几乎很难再看到了，即便是一些小户型，也在卷空间，卷赠送，卷设计.......

落到最后，所有的卷，都是对房企资金实力、利润能力的考量，以及产品迭代能力的考验。

如果不是长久深耕，想要卷过北京如今几个头部房企，可以说是难上加难。

4

当然，这并不是说保利在北京没有红盘基因，实际上，在一些特定板块，保利一直很有竞争力。

比如在朝阳。

近十年，保利在朝阳落子了十余个项目，里面不乏一些大卖红盘，比如和光悦府、保利锦上、和光煦境等等，在当地都积攒了不错的口碑。

去年10月，保利高端“天字系”保利天汇落子朝阳，凭借东坝板块的热度，加上地铁3号线和12号线规划利好，开盘热销45.29亿，到今年4月，去化率接近7成。

当时，天汇出街一个多月，保利还在装修标准上做了一波升级，比如部分户型中，保利将山纹木饰面提升为影木饰面，橱柜吊柜升级为高光烤漆板等等。

不少媒体发文表扬，直呼良心，说在已经售出项目的情况下，额外支出产品研发成本，不愧是央企。

不过，这波升级里也存在一些争议，有人觉得，升级是应该的。

比如小红书上就有部分网友表示：

作为一个指导价接近9万的项目，又是保利产品线里最高端的“天系”TOP产品，最初的装修标准，还打不过保利今年其他项目和光煦镜和朝央和煦，实在说不过去。

去年6月，保利拿下项目地块，楼面价和指导价差了3万多，按理说有能力上更高的配置。

像这几年，北京头部房企拿到这种热门地块，地价差基本都在2万出头。比如华润今年的北京润府，地差价只有2.2万，还带公园，幼儿园，大型商业等四个配建，产品出来照样卷到飞起。

只能说，保利在这一块上，有些没跟上老对手的节奏。

保利在朝阳猛，但是出了朝阳，就有些平庸了。

典型的有，今年年初保利9盘联动中，去化并不怎么理想的部分楼盘，比如位于大兴的和悦春风、熙悦雲上，开盘时间都已经超过两年。

铁柱和几个北京房产圈的小伙伴聊天，对朝阳之外保利的评价，也多是无功无过，不出彩，也没多大毛病。

但是，无论保利是想在北京证明实力，还是想在北京市场更进一步做出成绩，仅仅依靠朝阳一区，明显是不够的。

最近一段时间，保利北京区域持续发力，星宸和煦、颐璟和煦、朝央和煦三大新盘联动，其中除了朝央和煦，其他两个新盘都位于朝阳之外。

对保利北京而言，能否打破瓶颈，一举做出打动市场的产品，树立朝阳之外的口碑，为更进一步打下基础？这两个新盘的表现，就是：

一个证明自己的机会。