买资产第一要务：避免灾难性亏损

今天看到媒体报道了花样年花乡跌幅接近6成的案例，市场关注度很高，有些感触。

讲的是宝安楼盘花乡——上一轮爆炒者之一——出现了一个小单位，从最高410万暴跌到了166万。

假如原业主是高点买入的，又贷了款，那么，用股市的术语说就是“爆仓”了，还不是一般的爆仓，场外配资性的爆仓。

这样的故事令人唏嘘，它落在任何一个人头上，对于后者和他的家庭，都将是灾难性的。即便你能够承受得起，你也会痛苦不堪，并且会伴随你相当长的人生——要知道，在人的心理上，亏损100万带来的痛苦要比盈利100万带来的快乐，前者的冲击程度要深刻的多得多。

在市场上，爆发性盈利与灾难性亏损，都是经常事件。无论是楼市还是股市，像上述故事并不新鲜。尤其是过去3年的股市（持续性股灾），更是提供了这样的模板。然而，人们常常无法面对房地产市场也会像股市那样，可以把人跌得血本无归。尽管事实上，房地产市场跌起来更加令人惊心动魄。

在我印象中，这几乎是深圳房地产历史上跌幅最惨的一个（之一）。在上一轮2008大跌时，龙华出现过“1块钱”卖房的案例，当时已令市场震动。再往前追溯，可能只有当年的海南泡沫可以和今次相比较。

周期性的财富故事起起伏伏，唏嘘之余，我们需要去认真的看待。如果你将房地产视为一桩人生中最为重大的投资的话，类似的“投资灾难”可能真的需要设身处地的系统性整理。无论是谁撞的南墙——当然，最好是他人撞南墙，你来汲取教训。对于个人而言，如果他不能正确的反思，未来的路上，一定还会遇到更多的南墙。而如果我们能正确反思的话，它有希望成为一笔非常重要的财富。会有不少童鞋说这是马后炮，但是我坚持认为，多积累一些类似的案例，不是坏事。

回到这个楼盘本身，简单说，它表现出三个特征。1）它的地段很好，但是产品偏小；2）它的价格一度非常贵，超过15万/平米；3）它因为“前海扩容”概念而短时间涨幅巨大，且被证实曾被组织参与过炒作。

在我自己的框架里，或许我有些信心可以避免掉这样的交易，并非是因为前两点——判断楼盘好不好、价格贵不贵是一个完全主观事，而是因为第三点——过于拥挤的交易需要小心。

我在过往的文章里，一贯强调的大框架是：买房首先要买入一个好城市/好楼盘，其次还要买入一个好价格《》，即是说，既要“买对”，还要买“不贵”《》。就是这样一个接近于常识的大道理，在落地到一个一个具体的项目上时，我发现并不容易。大部分时候，一个楼盘是不是好楼盘，人们是可以判断到的。但是，好价格在什么时候出现，怎么买才叫不贵，太难了。

我自己也没有一个“一锤定音”的操作模式，但有一些大略的、模糊的思维，我观察到在很多情况下，它还是很管用，实操上能够让自己避开一些风险。

我倾向于赞成“避免”思维，正如芒格的名言：“如果我知道我会死在哪里，我就一定不会去那个地方”。投资的路上，坑太多了，但路也很多。你不需要正面对抗每一个，绕着走成本更低。避免灾难性交易，是非常重要的纪律，这应该是个人参与交易的第一要务。相比于做什么，不做什么更重要，也更容易。

我打个比方，这就像你帮助自己的小孩去选择自己的兴趣一样，大部分小孩未必知道自己喜欢热爱什么，但如果你给他不喜爱的选择，他哪怕没有受过什么训练也会很快的向你指出来。大人也是一样，他们经常未必知道未来自己应该做什么，但是不想做什么，他很清楚。

在房地产市场里，我们需要避免买到错的盘，也需要避免买贵了——也许买的一般贵还能够接受，但买的太贵将是很大的灾难。就像你700多块买腾讯、2500多块买茅台，就算是成长确定性铁一般强的股王，那个痛苦无疑也将很刻骨铭心。

花乡这样的盘，在我的框架里，不是一个具备护城河特性的盘。就是说在周边区域里，寻找到可以挑战它的同类楼盘，是不难的。但这个不是最主要的，重要在于，当时那个市场，是一个不难察觉的亢奋市场。

这是我们要重点强调的，楼市也是资产市场，但凡是资产市场，都难免会有炒作，炒作（泡沫）本身是一件难以避免的事。这意味着，市场总会出现高估，出现泡沫，然后下跌调整展开，泡沫挤掉，重新回复理性。但是，大部分市场参与者常常把精力集中在咒骂炒房客的方向上，我更希望我后台的粉丝们，把精力集中在自己如何避免的方向上。再说一遍，泡沫是难以避免的，骂炒家毫无意义，市场通常会给到他们惩罚。

避免买一个过高的价格，最好的办法是让自己有一点逆向思维，在市场一边倒的乐观与疯狂时，你可以考虑选择拉住缰绳了。舍此之外，似乎也没有别的好法子。俗话还是有些用：当你看到街边的老奶奶都开始谈论买房赚钱时，你就可以适当的收住脚步了。

房地产经常在人们疯狂使用高杠杆的时候出现退潮——比如经营贷首付贷等等，也常常在咖啡馆里都在聊房子增值的时候出问题。这些不需要使用数据量化，凭借你的感觉，是不难察觉到的。

但我也是视后镜，说起来容易，做到这一点，真的很难，因为它需要你要“反人性”，要有纪律，要有超强的耐心。往往在那个亢奋的时候，市场常常会陷入一种华尔街所说的“FOMO”状态——“害怕错过”（Fear of Missing Out）。也许它未来会调整，但是谁知道那天什么时候来呢？现在你再不上车，就错过了。仅仅是两个周前，以英伟达为代表的美股“瑰丽七姐妹”，就上演了这样的活生生的教案。

在那个时候，你提醒自己和身边人，回归OMO——“错过也没关系”(OK Missing Out)状态，会非常困难。你不但要抵挡周围人笑你“别人都醉你独醒”的孤立感，而且，你还真的可能会一直“错”下去呃。因为市场一旦疯狂起来，常常会持续很久，乃至很多年。这导致了许多原本是清醒的参与者，最终也忍耐不住，加入了追涨大军。

避免参与过于拥挤的市场，经常被证明是一个可以有效规避风险（尤其是短期风险）的方案。当然，它不是唯一正确的方案。也许很难判断拥挤程度，也许你为此要等待好几个季度，乃至好几年，但是，在那样的市场重演时——比如1992年的抢股潮、2007年的抢房潮、2019年的高杠杆等等，提醒自己多加一份小心，适度抽离，总是没错的。

面对这样的亏损，我想如果是落到我自己身上，我也很难自解。唯一能做的，就是尽量的避免犯错，避免、避免、再避免，以及随时保持让自己能有犯错的资本。时间就是一台称重机，不好的资产，最终会压不住秤。好的资产，也尽量别买的太贵了。

楼市交流，备注加V：budao2000。