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民生访谈|今年,上海将推动500个小区按质论价调整物业费

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大型居住社区配套、加装电梯、物业管理、老旧小区改造……在4月23日举行的2024上海民生访谈节目中,上海市住房和城乡建设管理委员会副主任、上海市房屋管理局局长王桢还对这些热点问题进行了一一回应。

大型居住社区:启动新一轮三年行动计划

大型居住社区作为上海城市发展和住房民生保障的重要资源,为深入实施城市更新提供安置房源、解决住房困难家庭的保障房供应、统筹区域发展、促进产城融合职住平衡发挥着重要作用。但目前,部分大居仍存在配套不完善等问题。

4月23日,王桢做客“2024上海民生访谈”时透露,今年,上海已启动新一轮《大型居住社区市政公建配套设施三年行动计划》,再安排了370余项任务,聚焦交通、绿化、教育、养老、卫生、商业、社区服务、文化体育等八类配套设施。

王桢介绍,2021年以来,上海聚焦群众急难愁盼需求,多次走访调研,听取多方意见,考虑配套建设适度提前、有序推进,启动了2021-2023年大型居住社区配套三年行动计划,明确了绿化、交通、教育、养老、卫生、商业、社区服务、文化体育等八类配套设施的建设、开办和运营等工作任务。截至2023年底,首轮三年行动计划顺利收官,共完成了470余项配套任务。

“今年,上海已启动了新一轮大居配套三年行动计划,紧紧围绕大居居民生活需要,我们将再安排370余项任务。”王桢说,这些任务聚焦交通、绿化、教育、养老、卫生、商业、社区服务、文化体育等八类配套设施,持续发力、滚动推进,在大居配套上补短板、拉长板、创样板。

根据计划,上海通过市区联手、部门协同,未来三年,大型居住社区将新增道路50公里、绿化80公顷、河道14条;新增幼儿园及中小学校等教育设施52个、医疗及文体等服务设3施46个,成为“规划科学、配套健全、功能完善、环境友好、资源优质”的高品质社区。

加装电梯:解决“悬空老人”出行难

既有多层住宅加装电梯是一项重要的民心工程,为行动不便的“悬空老人”解决上下楼的难题。

王桢介绍,在上海,无电梯多层住宅约有20万个门洞,老年人上下楼难的问题日益突出,居民对改善自身出行条件的呼声强烈。去年,全市加装电梯完工已超过3000台。

对于加梯过程中居民反映集中的问题,市房管局也正在持续优化相关工作举措。例如,针对加梯各楼层居民“上热、中温、下冷”的情况,房管部门鼓励对低楼层实施楼道改造、污水管更新、更换隔音窗等举措,来解决居民的实际困难。

在前期表决阶段,房管部门鼓励引导居民就加梯的后续管理事宜达成共识,明确管理模式、经费筹集方式、分摊比例、使用规则等,避免后续无人接管或筹资难的问题。

在资金筹措方面,在已有财政支持力度的基础上,允许业主提取本人及其直系亲属的公积金用于加装电梯,并推动银行等金融机构提供加梯贷款来缓解业主的出资压力。

对于从未有过电梯管理经验的居民来说,“谁来管、管什么、钱谁出”是大家最为关心的三大后续管理问题。在后期维护方面,房管部门出台了相关文件和参考示范合同,明确了电梯管理责任、管理费用的筹集使用等,鼓励物业公司全程参与加梯项目。

此外,房管部门还在积极探索“保险+服务”模式,鼓励业主购买加梯全生命周期保险,由保险公司为加梯后续管理提供服务,涵盖保养、检验、检测、维修、应急救援等,提供风险托底。居民还可通过前期购买加梯工程质量潜在缺陷保险,为加梯主体结构等部分提供保险保障。

物业管理:质价相符、按质论价

物业管理的服务水平关系到居民的生活幸福指数,物业服务提质的关键是建制度、造工具,引导规范管理。上海市房管局正在推动形成质价相符、按质论价的市场机制。

王桢介绍,目前,上海住宅小区的物业管理主要有两种计费方式,一种是包干制,另一种是酬金制。对于物业费包干制计费的小区,用好“物业服务价格评估”工具,抓住物业服务合同期满选聘、老旧小区改造、小微小区合并等重要窗口期,合理调整物业服务标准或价格。

今年,上海将推动500个小区按质论价调整物业费。“我们指导相关行业组织,通过上海发布、上海物业微信公众号,发布了全市各区及环线区域小区的物业费平均价格,在市物业管理行业协会网站上,发布了2000余个小区的物业服务价格监测信息,为业主与物业服务企业协商定价提供参考。同时,指导帮助有条件、有意愿的小区实施物业费酬金制计费方式。”王桢说。

目前,上海全市为小区提供物业服务的企业有1800余家。为帮助业主更全面了解和选择合适的物业企业,本市也建立了物业服务企业综合评价体系,涵盖了物业服务企业的信用信息、诉求处置及信息报送、社区满意度、综合能力、履约质量、公众满意度等6个维度,评价主体包括房管部门、街镇党委、行业协会、居民群众等。

在公开招投标物业服务企业时,业主大会可以在规定的幅度范围内,自行确定各个维度评价结果所占的不同权重,计算出物业服务企业的综合得分,作为投标入围的依据。

守护小区安全:做好这三件事

全国各地多起火灾事故发生后,市民对于小区安全话题的关注度越来越高。王桢表示,守住小区的安全底线,要重点做好三件事:老旧电梯安全、高层住宅消防安全以及电动自行车充电安全。

一是老旧电梯安全,持续推进评估和修理改造更新。对投入使用满15年的老旧住宅电梯,滚动实施,全覆盖评估,建立“问题电梯”清单。进一步完善支持政策,支持使用维修资金,实施修理改造更新。今年,要评估1万台老旧电梯,为2万台住宅电梯配备远程监测装置。

二是高层住宅消防安全,持续推进隐患整治。房管部门将会同消防、公安等部门,对全市5773个高层住宅小区进行消防隐患排查。针对排查出的小区,目前已有455个小区完成整治,剩余的百余个小区将加大整改工作推进力度,确保年底前完成。

三是电动自行车充电设施,持续推进建设。到2023年底,全市约1.3万个住宅小区中,已有约1.25万个建有电动自行车充电设施。对尚未建设的小区,我们将会同应急、消防、公安等部门,加快推进。对存在客观条件限制的小区,因地制宜,建设露天分散充电桩、充(换)电柜等,力争2025年底实现全市小区充电设施全覆盖。同时,研究制订本市电动自行车集中充电场所和停放场所的设计标准,为建设充电设施提供指引。

老旧小区改造:与房屋安全隐患处置、增设电动自行车充电设施等结合

老旧小区的改造既是民生工程又是民心工程,对改善市民群众“急难愁盼”问题有着重要的现实意义。

近年来,上海不断加大老旧小区改造力度,“十四五”期间,将每年改造不少于1000万平方米,按照“能同步就同步、能结合就结合”原则,对房屋本体、小区绿化环境以及配套设施进行更新改造。比如,对于小区积水等问题,把积水点排除、雨污分流同步纳入实施范畴;将信息架空线入地、增设电动自行车充电设施等内容有机结合,实现老旧小区居住环境和居住功能同步提升。

今年,上海将继续安排实施1500万平方米更高水平改造,把老旧小区打造成生活空间宜居适度、生活要素布局合理、传统现代有机交融的美丽家园。

“特别是把老旧小区改造与房屋安全隐患处置、增设电动自行车充电设施等工作有机结合起来。”王桢表示,希望通过老旧小区改造,既解决市民群众居住“急难愁盼”问题,又提高项目改造“集成度”,最大程度提升房屋立面效果、改善小区环境、完善房屋基本功能。

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