南中轴与南四环叠加 北京商务新区在这里悄然崛起

近年来，“高质量发展”正在逐渐成为政府报告与媒体上的高频关键词。而从城市发展角度来看，北京作为世界级的城市，想要进一步提升城市能级，就要不断优化城市规划布局。

如果横向全球核心城市的发展历程就可发现，无论是“全球金融中心伦敦”还是“美国第一大城市纽约”，这些世界级的大都市，都要通过优化调整城市空间布局、规划利用存量空间，进而实现区域内的人口、产业、文化、配套等全方位的提升。

在以往，北京南北城区发展不均衡的现象较为凸出。而如今，一个崭新的国际级商务核心区正在悄然成熟。

事实上，早在2009年，北京市就出台了《促进城市南部地区加快发展行动计划》，将北京城市南部地区作为本市未来发展的重要空间和京津冀区域合作的门户通道。2021年7月，北京市更是发布《推动城市南部地区高质量发展行动计划（2021-2025年）》，提出推进临空经济区国际商务综合体、国际会展中心、国际消费枢纽等重大功能设施建设，打造首都新国门。

据最新数据显示，2023年，大兴区地区生产总值守住千亿大关，一般公共预算收入完成105亿元，实现正增长；丰台区则以2180亿元地区生产总值，同比增长6%以上，持续在全市“领跑”，正在成为北京市的新经济增长点。

南中轴成熟配套助力区域蝶变

在此背景下，北京“南中轴”可以说是迎来空前的发展机遇。

首先，从定位来看，新时代南中轴地区将形成国家文化、国际交往两大核心功能，国际商务、生活服务、生态游憩三大支撑功能，建设成为“大国首都功能的新兴承载区、中华文化自信的重要彰显区、生态文明城市建设的样板区、首都南部崛起的核心引领区和和谐宜居城市建设的示范区”。

可见，“国际化”与“商务”是该区域发展的核心关键词，也是助力北京城市能级进一步提升的重要引擎。

其次相关配套已经更加成熟，在硬件条件方面给予了强力支持。以南四环南苑板块为例：在交通方面，规划有4号线19号线，且为TOD项目，距北京火车南站及大兴机场都是30分钟覆盖。

有统计显示，在北京去往各个核心城市的班次中，丰台附近火车站及大兴机场出行率占比尤为突出，对商务人群极度友好：在面向华北、东北、西北、华中等区域的核心城市时，丰台附近站点火车发车班次分别占当日北京总班次的83.45%、70.72%、1.67%、95.91%；大兴机场起飞班次分别占比当日北京总班次的70.59%、50%、67.53%、71.43%。

医疗方面，除北京天坛医院、丰台区妇幼保健院、丰台人和中医医院、中康中西医结合医院、东城区第一人民医院等成熟配套，根据规划，未来还将有更多优质医疗资源进入。

教育方面，这里拥有多所全龄名校及幼儿园；文化方面这里更是将成为有国际吸引力的首都商务新高地和有世界影响力的文化艺术新中心。

生态方面，南苑森林湿地公园将于今年五一建成开放。据报道，作为首都南部结构性生态绿肺，南苑森林湿地公园地块总面积3307亩，建成后将成为北京中轴线上生物多样性最丰富的超大型蓝绿空间、北京中心城区内最大的候鸟栖息地和观鸟胜地、人与自然和谐共生的首都生态大花园——这无疑北京核心城区相对稀缺的资源。湿地公园得以让区域内的商务人群及家人，能更好的享受工作与生活，能够在健康绿色的环境下办公。

一个成熟配套的区域不仅是对住宅带来价值提升，对于商业项目同样重要。一位曾在上海创下了单月出手3套甲级写字楼物业纪录的投资人在谈及投资心得时认为,“写字楼周边的成熟配套是相当重要的，是投资的首要条件”。

对此，南中轴显然已经准备好了。

南四环与金融街、国贸形成的黄金三角

值得一提的是，近些时间来，尽管地产市场整体低迷，但北京的商办市场，已经出现明显的转暖信号。据戴德梁行今年1月发布的数据显示，2023年北京大宗交易市场共实现交易额576亿元，同比上升89.1%；成交宗数59宗，同比上升68.6%。在买家类型上，自用型买家成交额占总成交额比例达49%，其中9成标的为写字楼物业。

而尽管南中轴的身份标签众多，但“商务”必定是核心标签。事实上，在商业业态方面，南四环要比南三环部分城市界面开发更好，更规整有序。有业内分析人士指出，特别是凭借北临两大金融街，与金融街、国贸形成黄金三角，“这里将更多承接外溢的高端商务人群及相关产业”。

因此，南四环的商业项目，早已经被很多有前瞻眼光的个人或机构所高度关注。

例如，位于槐新板块的大悦时代广场，聚集城市资源打造“科技+金融”产业聚拢高地。在业态聚合上，除总部办公之外，整合大悦城控股资源，打造了独立酒店楼座，并吸引国际知名品牌四星级酒店入驻，填补区域高端商务酒店空白；同时打造约5万平米丰台大悦春风里，数十家优质品牌率先入驻，激活区域消费活力，提升商务体验。

项目重点围绕国央企一二级子公司发力，其中，北京农商银行整栋购置，作为区域支行总部，并为企业提供多元化金融贷款及债权类金融服务；中国工商银行也已购置，并将其作为区域支行主力网点，金融服务覆盖周边商务资源，提升商务企业的金融水平。在科技产业方面，国字头科技行业组织率先入驻，作为全国商务中心，带动行业整体的快速入轨，初步形成了业态聚合的发展模式。

据介绍，2023年，项目逆市热销10.26亿元，原展示中心所在楼栋也已售卖交付。当前，项目仅剩2大独立商务楼座可售。

除了项目依托四大国央企的品牌背书外，大悦时代广场引起众多关注的原因中，土地性质也是重要考量项。因为不同于丰台产业园的工业用地性质，项目的商业用地属性，使得购买项目的企业在经营范围、交易等环节上，有着更多的优势与灵活性。就这点来说，项目所在地，几乎是相关客户的唯一选择。

此外，中粮独特的“商业+办公+住宅”的深耕运营模式，也就决定了其每落地一个项目都会大大带动当地片区的发展速度。我们可以看到，不论是朝阳大悦城进驻后的朝青板块的商业活跃度提升，还是中粮·祥云小镇现在对于中央别墅区的核心商业配套作用，抑或是E_ZIKOO智慧谷为海淀永丰板块、大悦时代广场为丰台槐新板块带来的资源禀赋集聚效应，都有力的赋能了城市更新迈向更高水平。

同时，也正是因为这种模式，使得其对于租金的带动效应尤为明显。以此前的中粮置地广场为例，该项目以15.8元/㎡/天的价格领跑区块，而同区域内的环球贸易中心为10.5元/㎡/天，宝景大厦为7.2元/㎡/天，亨通伟业大厦为5.8元/㎡/天。据最新统计显示，在建国门板块的写字楼租金水平中，中粮广场以7.5元/天/㎡的价格在区域内遥遥领先，甚至高出一些同类型产品近50%。

目前，大悦时代广场项目南地块唯一可售的是4#楼，楼座配备大面积私属绿地，位置也更加私密，约10.2米挑高大堂，标准层约4.2米，舒阔层高与超大柱距，可满足多元办公业态需求。而T1#楼，则位于项目北地块，是唯一商务楼座占据独立地块的稀贵办公单体，可容纳多元商业主力店，满足商务会晤需求。

可以预见，南中轴与南四环的叠加，将是经济降档提效的宏观背景下，下一阶段北京经济增长的核心支撑，也是未来新商业模式、新商业业态的重要承载。同时，这里正经历的从蜕变到醇熟的过程，也是北京新商务中心从向南延申到价值兑现的进程。

因此就衡量一个商办项目而言，从运营经验到资源禀赋，或者是配套、租金，种种参数下的决策中，优先选择与龙头项目合作，才是增加胜利天枰砝码的关键。