规模近400万平！广州番禺旧改之王即将面世

近日，越秀地产主导的番禺旧改里仁洞项目再次成为热点话题。

作为全市最重磅的“巨无霸”旧改项目，里仁洞旧改的改造面积近162公顷，建设总量接近400万㎡，规模相当于5个猎德村或2个万科城市之光。

里仁洞项目位置图

里仁洞旧改城市设计意向图

里仁洞项目土地利用规划图

里仁洞项目复建区4月12日进展（美好里仁洞摄）

目前里仁洞项目进展极快，堪称番禺旧改样板工程。从2022年11月实施方案批复，1年后首栋复建房封顶，目前R2地块4栋主体结构完成，R3地块10栋建筑主体结构已达到12-22层不等。预计今年将完成首批分房，规模超1100套。

目前复建房建设进展神速，融资区项目已开始对外招兵买马，有理由相信，本项目商品房入市将近。未来里仁洞旧改融资区项目面世，会为广州带来怎样的影响？

对于楼市，它是影响番禺未来6-8年的龙头

根据里仁洞村旧改实施方案，项目规划建设总量391万平，包括复建住宅超155万平，融资住宅超110万平（含公建配套超10万平）。

对比黄埔旧改大盘万科城市之光，大约有5300户，2020年10月首开，最近清盘，销售周期3年多。同时段首开的番禺和樾府，大约4300户，销售周期也是3年多。而里仁洞旧改项目住宅体量按户均100平估算，约1万套，销售周期初步预计接近6-8年。

这种巨型旧改项目一入市，将直接影响整体区域的量价走势。参考万科城市之光，在2021-2022两年主销期，单盘成交金额分别占全区成交总金额10%和15%。有理由相信，未来里仁洞项目面市，将助力番禺续写新房成交金额榜的辉煌。

对于城市，它是番禺核心扩容的增量引擎

广州面向2049年规划

广州面向2049的城市发展战略提出将重点打造城市新中轴，万博CBD是广州城市新中轴的南部核心节点，起到拉伸广州城市主体框架的巨大作用。

扩容前的万博CBD和扩容后的广州南CBD

2023年番禺区政府宣布长隆万博商务区正式扩容，由原来的1.5平方公里扩展至7.2平方公里，涵盖汉溪长隆、万博、里仁洞三大板块，并首次以“广州南CBD”的名义向全球推介。广州南CBD还能怎样进化？主要看增量的想象空间，而本区域最大的增量，只有里仁洞旧改项目。

目前万博CBD和长隆文旅IP紧密联系，截止2023年，长隆乐园年客流量1600万人次。按照越秀地产对里仁洞项目的官方定位，未来项目将打造超级文旅商居综合体，必然与区域内的K11 Select和华润万象系商业连片互动，一起推动广州南CBD向城市中央活力区CAZ升级进化。

对于产业，它是改善职住平衡的有效补充

在番禺产业规划2022-2035中，长隆万博片区是番禺最重点产业发展平台，打造广州南部中央商务区、数字经济集聚区、国际消费潮流地和世界旅游目的地， 支持长隆万博“中央商务区（ CBD） ” 功能全面升级为“中央活力区（ CAZ） ”。

目前里仁洞项目周边生产性服务业发达，截止到2023年底，万博商务区四上企业共406家（四上：达到一定规模、资质或限额的企业）。

同时，番禺创新产业发达，拥有入选2024年胡润全球独角兽榜第五的希音（估值4600亿元）、第二十六的广汽埃安（估值1000亿元）等一大批独角兽企业，独角兽经济活力强劲。

番禺独角兽企业一览

未来里仁洞旧改项目的面市，将坐拥近水楼台的区位优势，为区域内部生产性服务业企业、独角兽企业提供居住品质，优化番禺职住平衡。

对于生活，它将是番禺吸纳人才的高地和综合配套中心

番禺区常住人口排行

里仁洞旧改项目1万套新增住宅的入市，将提升番禺对全市优秀人才的吸引力，提升番禺在全市常住人口的竞争力和排名。

约11所新增学校、96万平商业、1所综合医院、1个14.4万平的上盖公园以及限高240米的商业，将极大弥补万博板块的配套劣势。

按照规划，里仁洞约5万平的文化配套，都集中在整个社区中轴线上。山体公园、文化艺术中心、青少年活动中心和社区活动中心四个主要建筑沿着中轴线分布。这些城市级文化艺术配套，全部都是首次进入万博！

对于越秀，它是旧改启航的新样板

越秀地产十分擅长业务打板及研磨迭代，TOD开发便是一个明证。从2019年引入TOD模式开始，一跃成为国内首个模式贯穿全流程TOD开发标准的企业。在TOD5.0时代，2023年在琶洲南TOD项目创造出173亿的全国第一佳绩。

TOD开发为企业提供了充足的大城建设及运营经验，里仁洞旧改项目作为越秀地产操刀的首个城中村城市更新项目，期待再次开创地产新样板。

来源：合富研究院

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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