北京大圆镜智宝殿项目20年纠葛

自1996年以来，大圆镜智宝殿项目历经多次转手，一直波折不断。

记者 |田国宝

图源 |图虫创意

京东拍卖的信息显示，“北京市西城区地安门西大街28号房产及该房产相应的土地使用权”将于4月25日开拍。项目用地6285.8平方米，起拍价4.5亿元，保证金400万元，每次加价幅度200万元。

该标的即大圆镜智宝殿项目。大圆镜智宝殿项目南侧与北海公园相连，北侧是地安门西大街，东侧为北京市文物研究院，西侧为教场胡同，在历史上是皇家园林的一部分。

多年来，大圆镜智宝殿项目的南北两侧大门一直紧闭，很多游客将其视为北海公园的一部分。实际上，自1996年以来，大圆镜智宝殿项目历经多次转手，一直波折不断。

拍卖

评估报告显示，大圆镜智宝殿项目建筑面积为16696.1平方米，其中地上建筑面积为4119.7平方米，土地使用性质为娱乐、餐饮，项目所有人为北京盈通物业管理有限公司（下称“盈通公司”）。

工商注册资料显示，盈通公司由中国华贸工经有限公司（下称“中国华贸”）旗下的天津中众国际贸易有限公司（下称“天津中众”）100%控股。

大圆镜智宝殿项目被法拍源于两起纠纷。

一起为港资公司普基哥尔夫球会有限公司（下称“普基球会”）与中国华贸之间的股权转让纠纷。

普基球会为盈通公司的原股东，也是大圆镜智宝殿项目的原所有人，实际控制人为香港商人陈湖昌。

北京第四中级人民法院（下称“北京四中院”）于2022年8月3日发布的判决书显示，2018年7月3日，普基球会与天津中众签订关于盈通公司的股权转让协议，约定普基球会将盈通公司100%股权以7.13亿元的价格出售给天津中众。2018年8月22日，交易各方签订补充协议将交易金额上调至7.195亿元。

2017年11月至2020年10月，天津中众及关联方累计向普基球会及关联方支付5.107亿元。

2018年9月5日，普基球会与天津中众签订《补充协议二》，约定以盈通公司名下的大圆镜智宝殿项目为抵押，向厦门国际银行申请2亿元贷款，用来支付2.088亿元股权转让尾款。

2018年9月25日，普基球会将盈通公司100%股权转让给天津中众，但天津中众并没有按照约定向普基球会支付剩余股权转让款。

多次讨要无果后，2021年7月，普基球会将中国华贸、天津中众、盈通公司等相关方诉至法院，要求支付剩余2.088亿元股权交易款项。

案件审理期间，普基球会向法院申请保全财产。2022年1月21日，北京四中院查封了大圆镜智宝殿项目，查封期至2025年1月20日。

2022年8月3日，北京四中院判决，天津中众在判决生效15日内向普基球会支付剩余股权转让款。判决生效后，普基球会向北京四中院申请强制执行。2022年10月，北京四中院立案执行。

另一起是厦门国际银行与厦门市中众贸易有限公司（下称“厦门中众”）的债务纠纷。

厦门中众为天津中众的兄弟公司。2018年9月，盈通公司股权变更至天津中众名下后，厦门中众、盈通公司以大圆镜智宝殿项目为抵押向厦门国际银行贷款2亿元。

2021年，该笔贷款有1.65亿元逾期。2022年2月，厦门国际银行向厦门市湖里区人民法院申请对厦门中众、盈通公司强制执行。

当时，大圆镜智宝殿项目已被北京四中院查封，厦门市湖里区人民法院向北京四中院申请移交被查封的项目。2022年5月，北京四中院将大圆镜智宝殿项目的续冻、解冻和变价、分配等权利移交至厦门市湖里区人民法院。

2023年10月和2024年3月，厦门国际银行两次向厦门市湖里区人民法院申请对大圆镜智宝殿项目强制执行，普基球会均提出异议。

这次拍卖所得金额是否会分配给普基球会，经济观察网暂未获得各方回应。

投资开发

在20世纪90年代的北京餐饮市场，陈静风光一时。

1987年夏天，在广州市荔湾区第二人民医院做护士的陈静辞职来到北京，成为“北漂”。经一位广东籍画家介绍，陈静与北京人刘学勇在东四合伙开了一家粤菜馆，开始名字叫新都粤菜，后改名为东四粤菜。

1990年，电视剧《阿信》热播，粤菜馆更名为阿静粤菜馆。因良好的服务和亲民的价格，阿静粤菜馆在北京名声大噪，当时陈静只有23岁。

在北京卫视播出的《改革开放40年之口福（下）》节目中，年轻的陈静意气风发，穿梭于阿静粤菜馆内，招呼客人，与客人碰杯喝酒。在镜头前她说，每天一进饭店就保持着微笑，“和气生财嘛”。

阿静粤菜馆风靡京城有一定的历史渊源。当时粤菜是高档菜系，陈静在保持粤菜口味的同时，将价格降到普通百姓也能消费得起，粤菜馆因此门庭若市。

1991年，合伙人刘学勇远走美国，陈静与外资合资的新阿静酒楼开业，餐饮生意让陈静获得了第一桶金。

陈静告诉经济观察网，1993年，北京兴起的会员制俱乐部引起了她的兴趣。经过三年多的筹划，陈静从相关部门拿到了批文，计划在原北海体育场投资开发“作为文物复原工程的大圆镜智宝殿”项目。

大圆镜智宝殿最早建于乾隆年间，光绪年间重修，1900年遭到八国联军破坏，1919年北洋军在附近做饭酿成火灾，大圆镜智宝殿被焚毁，此后，原址上建成了北海体育场。1960年代，北京武术队在北海体育场成立，功夫演员李连杰早年曾在这里学习武术。

1996年7月，陈阿静俱乐部有限公司（下称“陈阿静俱乐部”）注册成立，出资方包括陈静、北京市体育局和北海公园三方，“作为文物复原工程的大圆镜智宝殿”项目建成后将用来经营陈阿静俱乐部。

陈静说，项目参与方较多，但只有她一个人投资，她的身家都押在项目上了。

当时会员制俱乐部在北京等一线城市较为火爆，按照陈静的设想，项目建成后通过卖会员可以一次性收回投资成本。她认为，这是一笔稳赚不赔的生意。

但项目建设并不顺利。

当时，地安门西大街修路，建筑材料无法运进大圆镜智宝殿项目工地，陈静说，最后她和北海公园协商，借用了公园内部道路运输建材。大圆镜智宝殿项目直到2000年才竣工。由于工期延长，成本增加，到项目竣工时，陈静的资金链也断了。

建设银行广东分行是大圆镜智宝殿项目的主要债权机构。资金链断裂后，项目被建设银行广东分行查封。2003年，建设银行广东分行申请对大圆镜智宝殿项目强制执行。

在相关方协助下，2003年11月，陈静认识了普基球会的老板陈湖昌。2003年底，普基球会帮助陈静偿还了建设银行的借款，陈静协助普基球会从建设银行广东分行拿到项目所有权。

20年纠葛

2003年12月29日，普基球会独资成立了盈通公司用来持有大圆镜智宝殿项目。

陈静称，当时她和普基球会之间的交易并非项目转让，而是为了避免项目被拍卖，先由普基球会接手，等到资金周转开了，她再从普基球会手中把项目接回来。有双方认可的会议纪要佐证。陈阿静俱乐部曾多次向普基球会提议协商归还大圆镜智宝殿项目的事宜，均被普基球会拒绝。

上述说法没有获得普基球会的证实。

2017年，陈阿静俱乐部将普基球会和盈通公司诉至法院，要求归还大圆镜智宝殿项目，后因逾期缴纳诉讼费而自动撤诉。

2018年9月，普基球会将盈通公司100%股权转让给中国华贸旗下的天津中众，天津中众未付2.088亿元尾款，造成普基球会与中国华贸之间的诉讼持续至今。

拿到盈通公司的控制权后，中国华贸以厦门中众为借贷主体、以大圆镜智宝殿项目为抵押，向厦门国际银行贷款2亿元，后由于部分贷款违约，又造成厦门国际银行和中国华贸之间的债务纠纷。

2022年，中国信达曾发布处置厦门国际银行该笔不良资产的公告，2023年，厦门国际银行又向厦门市湖里区人民法院申请对该笔债权强制执行。

多年来，陈阿静俱乐部、普基球会、中国华贸、厦门国际银行之间围绕大圆镜智宝殿项目所有权及债权的纠葛，最终将大圆镜智宝殿项目推向了法拍市场。

The END

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