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房地产不会止跌反弹,房价仍在下行通道中

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房地产不会止跌反弹,房价仍在下行通道中,目前还看不到尽头和反转的可能。房地产不可能再有所谓的轮回,这是我们基于市场事实和逻辑基础的判断。我没有唱衰房地产,也从未想过去唱衰什么,我觉得这个唱衰本身就是个伪命题。事实摆在那儿,大家都看得到,数据也明明白白,何须去唱衰呢?如果唱唱就能管用,那大家就一起来唱兴,但那样就能真的兴起来吗?那只是自欺欺人罢了。


从人口负增长到市场保有量5亿套,再到农村的9亿平米,以及房地产的预售模式,这些都已经分析得够多了。地产的泡沫化、无序扩张,这些都是不争的事实。房地产和金融紧密绑定,一旦房地产出现问题,也会给金融系统带来巨大冲击,这也是不容忽视的事实。


但这些都是关于旧房地产的讨论。说房地产是行业微观层面的分析,房地产的问题从来就不是微观的,也不是行业单独的问题。今天我们来拔高一层,说说中观的问题。有人说房地产还有轮回,有低谷就会有高峰,目前的低谷是为了下一轮的再次扬帆远航,积蓄力量。那我问个问题,房地产还有轮回,那人口增长会不会有轮回?现在人口负增长是不是也是在积蓄力量,为了人口的下一轮的爆发式增长去蓄力?有这个逻辑吗?那可能吗?


其实,任何行业主体发展到什么阶段,它就会呈现出什么状态。它会一直往前走,不可能反复轮回。人到中年,那还能不能再轮回,一下子再回到青春期?那显然是不可能的。你只会越来越老。所以,房地产的未来,从粗放型发展到精细化运营,从所有项目都赚钱到大部分开发商面临淘汰,房价会持续向下,直到量能上来,市场稳住,这些都是可以预见的。这就是市场规律。


在这样的大背景下,真正能够对行业有拉动、有支撑作用的,其实不是行业本身,而是更高一个维度的调整、变化或者说变革。比如就业问题,这才是触及本质、触及问题本身的关键。房子卖不动、车子卖不动,都归结到人口减少和消费停滞。那么,鼓励人口生育、出台一系列政策,效果如何呢?还是不尽如人意。所以,问题的核心不是人口数量,而是大家的收入和就业问题。


再说回房子,房子卖不动,是因为我们没需求吗?是因为我们对现在的住房条件满意得无欲无求了吗?显然不是。很多人都有改善住房条件的需求,想买有露台、有小院的房子,想给孩子买、给父母买。但问题是,收入跟不上房价的涨幅。刺激消费?那也只是让人更加焦虑而已。没有足够的收入,怎么可能去消费呢?


所以,房地产问题的核心是普通居民的收入和现行房价之间的差异。这个差异一直存在,甚至越拉越大。只有解决了就业问题,提高了居民收入,让他们能够买得起心仪的房子和车子,消费自然就会被拉动起来。那时候,还用得着去鼓励、去刺激吗?人们自然会去追求更好的生活品质。
因此,任何行业单向的刺激和鼓励都是杯水车薪、隔靴搔痒。妄图通过多刺激就能把局面整体反转过来,那只能是痴人说梦。只有当每个人都有工作、有稳定的收入、有充足的休息时间和社会保障时,房子、车子和人口问题才能真正得到解决。


而如果还抱着那种“爸爸当行长,儿子也想当行长”的陈旧观念不放,那么无论怎么刺激行业、出台多少政策,都难以维持局面的稳定。


因此,房地产的轮回论是没有逻辑基础的,它只是从业者的一厢情愿。预测下一轮的雄起时间?那只是黄粱一梦而已。不会再有轮回,目前还看不到反转的迹象,市场仍在混沌中下行。未来的走向还得边走边看,这才是理性的判断、真话实话。



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