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上海神秘本地房企,一个楼盘卖了15年…

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上海有这样一个超级大盘,总建面达到70万方,卖了超过15年,开发周期相当惊人。

单盘累计销售超200亿,累计推售2454套,房价也翻倍涨到12万,贡献利润相当可观。

单靠这一个项目,背后老板就赚得盆满钵满,比很多头部房企老板舒服多了。

这个项目,就是上海普陀超级神盘——品尊国际。

这个项目极具传奇色彩,在位置并不算出色的普陀,靠产品将价格顶到12万的天花板。

尤其是行业高歌猛进,大家都在追求“高周转”的年代,背后老板竟耐住寂寞默默卖了15年之久。

项目究竟怎么样?背后神秘大佬是谁?今天总爷就和大家聊聊,品尊国际和背后的故事。

01

15年开发 普陀牌面

1. 地处上海内环边,却被人诟病?

品尊国际早在2005年拿地,前身是普陀区郑家宅旧区改造地块。

项目占地约18.2万方,容积率2.9,总建筑面积更是高达70万方,是上海第一批TOD大盘。

品尊国际一期在2008年开盘,二期在2010-2014年间陆续推出,直到三期2023年入市,开发周期硬生生持续了15年。


品尊国际实景图

这里属于上海内中环间,距离内环高架只有1公里多,到静安寺、人民广场都很方便,从区位上看极具竞争力。



可惜的是,受制于普陀整体发展式微,多个规划的落空,让这里始终是上海的“下只角”。

因此品尊国际也多少有点生不逢时,尤其是从周边环境看,至今仍有铁路、拆迁房环绕,这也大大阻碍了项目去化。

2. 以时间换空间,小板块自成体系。

品尊国际的慢,既有板块自身原因,也是开发商自己的选择。

在总爷看来,有时候步子迈得小一点,未必是件坏事。正因为它发展足够“慢”,造就了它当下所见即所得的状态。

15年慢慢聚集起的人流效应,让如今品尊国际自成体系,蜕变成为小板块内的综合体项目。


品尊国际实景图

三栋写字楼里上万白领在此办公,旗下的万丽酒店和酒店式公寓也都在稳健运营中,沿街底商也更是形成了自己的特色。

星巴克、Wagas、Manner、Peets、Tims等等,构成了这里的网红咖啡一条街,满满的生活感+烟火气。


品尊国际实景图

在真如的中海、桃浦的金茂、宝华崛起之前,很多人会将品尊国际比作普陀区的豪宅牌面。

“普陀第一豪宅”的产品究竟如何?能对得起15年的等待吗?

02

产品虽好 价格虚高

1. 产品力惊人,本地房企的钞能力。

“上海5000万以内装标最高的房子。”

这是品尊国际销售的原话,虽然有些夸大成分,但实际产品力确实足够惊艳。

在总爷看来,这个品尊国际身上,多少能够看到上海本土房企的实力。

早期的一期二期产品,如今已经10年过去,但无论园林、立面、会所,放到现在豪宅市场上也并不过时。


品尊国际实景图

尤其是最新的三期作品,在早期基础上全面升级,外立面采用英国TOPIN 的槽式埋件+铝合金龙骨系统,这种级别的材料在上海极为少见。


品尊国际效果图

进入楼栋内部,高达6米的挑高大堂,墙面全部采用定制弧面铝板,大理石拼花地面与整体大理石幕墙纵贯天地,给总爷带来极大震撼。


品尊国际实景图

户内的装修配置,品尊国际直接顶满。旭格门窗,滨特尔净水系统,吉博力排水,Miele的蒸炉、微烤一体机等7件套…


品尊国际实景图

尤其是旭格为品尊特别定制的厨房联动功能,自动监测油烟自动开窗,科技感满满。


品尊国际实景图

这家不差钱的房企,甚至同时给项目认证了绿建三星、国际LEED及WELL铂金3个认证体系,这也是上海首个如此高级别的住宅。


品尊国际认证

从外立面、公区到户内标准,品尊国际展现出了很强的“钞能力”,各项配置几乎都拉满。

但是产品上的精益求精,依旧难以掩盖品尊国际的几大硬伤,这也是迟迟未能清盘的原因。

2. 户型价格错配,难以经历时间考验。

在总爷看来,至少有三点原因,阻碍了品尊国际的热销。

首先是规划过早,导致户型有些落后,这让真正的改善客群望而却步。

据总爷了解,项目是由于十多年的规划,户型也不得不充满尴尬,户型与需求完全错配。


品尊国际户型图

比如中间户102平3房,不但得房率不高,关键是竟然不通透,与当前主流房企户型形成鲜明对比。

其次是价格问题,品尊国际盘踞这里10多年,备案价格也让其他房企难以企及。

10.98万的价格,不但秒杀了一众竞品,也顺便消灭了倒挂,甚至透支了不少未来。

在现阶段内卷的楼市,大家都见识到了太多产品,单纯华丽的品牌堆砌,已经很难占领客户心智了。

另外由于开发跨度较长,品尊国际产权年限也仅剩50余年,这对于很多人来说存在不小抗性。


品尊国际周边

除此之外,譬如轨交噪音、混合社区、周边环境等诸多的现实问题,都让购房者难以下定决心。

能够穿越15年周期开发超级大盘,不禁让人感到好奇,这家开发商究竟是什么来头呢?

03

低调做事 理性吃瓜

1. 本地房企,坚守几块地长期开发。

据了解,成立于2001年的上海明捷置业,是一家低调的本地房企。

明捷在上海深耕20年,开发过不少超级大盘和商办,包括闵行著名的春申景城、金沙雅苑。

公司实控人为王杰,关联的企业多达117家,还同时担任32家公司的法人及23家公司股东。


明捷置业实控人王杰法人公司

可以看出,王杰的事业版图和布局已经相当广阔,但其行事却十分低调,直到一次纠纷的出现。


明捷置业实控人王杰

2. 家族纠纷,实控人被亲哥举报。

2021年的一条微博,让低调大佬王杰意外出圈。

一名用户自称是明捷董事长王杰的哥哥王健,声称他是持有公司约半数股权的股东,但明捷集团公司从未向其分配过任何利润。


王建实名举报

简单来说,就是股东哥哥把实控人弟弟给举报了。

除此之外,王健还在其个人微博上发布了多条关于企业内部的权益纠纷,称王杰意图独占明捷置业这个价值百亿的房产企业。

这件事让双方对簿公堂,并成为经典的小股东知情权纠纷案件,法院的最终判决也允许哥哥查阅弟弟公司财务情况。


判决结果

关于明捷置业内部利益纠纷被摆上台面,一度让人对品尊国际的品质产生担忧。

但无论如何,清官难断家务事。所幸的是,这件事并没有影响三期的正常推售。

04

时代变了,本土房企不易

很多人都在讨论这样的话题:“为什么上海的本土房企,影响力越来越小?”

除了城投、区属背景的国企,上海民营房企普遍存在感比较低。

如今的上海市场,真正扛过周期、还能持续拿地的本土房企屈指可数,包括大华、宝华、佳运等。

品尊国际,以及其背后的明捷置业,更像是很多上海本地房企的一个缩影。

早些年上海有很多这样的房企,在城市的核心地段拿到地后持续深耕,最终实现了跨越周期的价值回报。

但随着上海城市化进程的加速,以及诸多国央企的同台竞技,很多节奏慢的本土房企,已经逐渐失去了竞争力。

很多像明捷置业这样的房企,可能以后很难有机会再操盘这样的地块,如今正逐渐退出历史舞台。

不是它们不行了,而是时代已经不需要它们了。

对于品尊国际及明捷置业,大家怎么看?欢迎点赞、留言一起讨论。

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