报告|一线城市“老破小”二手房价格泡沫基本消除

政策的持续优化，为当前房地产市场注入信心，房价的充分调整也使得购房者入市积极性在增加。

易居研究院近日发布的报告显示，3月份新房市场出现较大环比拉升，各地售楼处无论是咨询量、看房量还是签约率都开始增加。另一方面，随着二手房价格的持续下跌，性价比也在不断提高，二手房交易同比数据的明显收窄，也体现了二手房市场较好的复苏态势。

一线城市新房成交筑底

根据易居研究院的报告，2024年3月份全国50个重点城市新建商品住宅成交面积为1379万平方米，环比增长115%，同比下降49%。

从城市等级来看，一线城市环比拉升态势更为强劲，同比降幅收窄态势也最为明显，这对于引导全国市场信心增加有着积极作用。

数据显示，3月份全国50个一、二、三四线城市新建商品住宅成交面积分别为205万平方米、748万平方米和426万平方米，环比增速分别为189%、127%和77%，同比增速分别为-37%、-50%和-51%。

具体到城市，上海、济南和杭州三个城市的环比增速最高，均超过200%水平。易居研究院认为，此类城市购房需求强劲，且购房政策友好，市场交易有持续复苏基础。同比方面，深圳、上海和重庆的指标表现较好，也说明此类城市的波动性相对小。从一季度累计成交面积来看，北京、深圳和西安这三个城市的表现相对最好，虽然同比增速仍未负数，但后续预计有望率先转正，成为本轮楼市复苏的先行军。

对此，报告认为，虽然从同比指标来看，总体呈现负增长，但其本身不能代表后续趋势。由于去年一季度是历史罕见的交易高峰期，所以导致今年一季度出现较大降幅。但考虑到二季度市场数据复苏，说明交易底部已经形成，后续交易市场相关指标和各分类城市指标都有向好发展态势。

一线城市二手房价格泡沫基本消除

二手房方面，根据报告，3月份全国22个重点城市二手住宅成交套数为152572套，环比增长112%，同比减少32%。从历史数据来看，二手房交易总体处于偏高位水平，而同比数据的明显收窄，也体现了二手房市场较好的复苏态势。

报告认为，交易数据向好有三个重要原因：第一，供给层面，挂牌量有所增加，带来了好房源的增加，客观上吸引了部分购房者入市。第二，需求层面，各地二手房利好政策持续增加，包括取消限购、交易税费和中介费用持续降低、以旧换新等，客观上有助于二手房市场活跃。第三，价格层面，二手房价格持续调整，如部分房东调整预期降价力度加大，也使得一些二手房交易周期缩短，加快交易数据网签。

具体到城市来看，报告选取全国22个城市中的19个重点城市分析，有15个城市交易数据位于荣枯线以上，这也意味着大多数城市二手房交易行情不错，也表明各地二手房支持政策积极有效，一些优质房源有更好的去化表现。

其中，西安、成都和杭州的二手房交易表现领先，其分别超过荣枯线63个百分点、55个百分点和45个百分点。

另外值得注意的是，从价格方面看，一线城市“老破小”二手房价格泡沫基本消除。

报告显示，2019年开始二手房价格泡沫不断“吹大”，从20%持续扩大到2021年一季度的历史高点即58%，随后该泡沫持续变小。尤其是2023年上半年二手房挂牌量激增的阶段，供求压力倒逼价格泡沫持续缩小，今年一季度该泡沫仅为5%。报告认为，历时三年时间，一线城市“老破小”二手房价格泡沫基本消除，二手房价格回归健康状态，其很大程度上代表了全国二手房价格泡沫基本消除。

报告认为，当前全国各地房地产政策，很多政策对于破解二手房高库存问题都有启发，都有助于提高二手房居住价值或加快交易效率。二手房盘活，既关系到居民家庭资产变现问题，也关系到置换新房和改善住房问题，同时更关系到房企去库存和资金安全问题。在当前二手房价格泡沫基本消除的情况下，各地要持续做好相关工作，进一步促进二手房市场的活跃。

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