学区房、零首付……房地产广告能不能这么打？蚌埠最新提示→

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消费者识别虚假违法

房地产广告风险提示

正确识别房地产广告，防范虚假违法广告陷阱

一、正确认识广告的法律效力

许多人对房地产广告存在一个认识误区，认为广告宣传是白纸黑字、“有图有真相”，有据可查;实物模型则是有目共睹，眼见为实，就把要约邀请一律误认为法律上的要约，实则不然。

“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请”，要约邀请即开发商邀请购房者向自己发出要约，在这种情况下，如果合同双方未将要约邀请的内容明确约定为合同条款，要约邀请方即开发商无须对此承担责任，购房者不能以此向对方主张合同权利。商品房销售广告只有在同时满足在商品房开发规划范围内、说明和允诺具体确定、对买卖合同订立和房屋价格确定有重大影响三个条件时，开发商的宣传行为才应当视为要约，三个条件缺一不可。

这其中的说明和允诺应当是具体确定的，如“小区绿化率达到50%”、“每幢楼一层外墙干挂大理石”等。若广告中采用“拟配备活动中心，如篮球场、舞蹈房、乒乓球……”，则因广告中采用了“拟”、“如”字，使承诺不具体、不特定、不明确。再比如广告中虽然说明了该商品房的外墙为环保隔热保温新型材料，但未具体明确写明商品房的所有外墙均为保温材料，该广告仍仅视为要约邀请。售楼广告中一些采用较夸张性语言，人为美化，制造声势的内容，目的为吸引购房者注意力，多无实际意义，如“古风园林”、“移步换景”、“依山傍水”、“高档居所”等，这些广告内容只能算作要约邀请，目的是为了吸引购房者发出要约，需要购房者通过考察作出判断，不能仅听广告中一面之词。

二、防范样板间宣传内容带来误判

“一比一”比例指的是样板间的房屋尺寸，要防范摆设的家居用品缩小比例，放大视觉空间。样板间展示中一般都会对非交付标准部位加以注明，要留意查看。

三、防范沙盘广告内容带来误判

售楼部公示有规划总平面图，要留意查看，防范沙盘广告随意放大绿化比例，适当加宽楼间距。小区大门临主干道未必说明允许机动车通行，通行线路要看规划设计。沙盘展示内容可能因个别部位合规变更设计而更新，留意更新内容。

四、防范学区承诺陷阱

法律规定，“房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺”。“近校”不等于“进校”，确认学区应以当地政府及教育主管部门发布信息为准。广告中出现升学承诺内容则构成违法广告。

五、防范“拓展空间”虚假广告

楼顶部位是所有业主共同使用部位，开发商无权擅自对其进行处分，否则即为侵犯其他业主权益而承担责任。产权登记是政府行政主管部门的职权，能否登记产权，要看其是否具备产权登记的合法条件，开发商说了不算。广告中出现的“买顶层送阳光房”，“保证产权”，“买一楼送私家庭院”等承诺内容，通常因违反法律规定而无效。《民法典》第二百七十四条规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。这就意味着如果开发商在销售房屋时承诺赠送一楼的花园，通常被视为小区的共有绿地，业主们可以在这里进行公共活动，但不能私自占有或使用。

六、勿轻信广告中的“升值”陷阱、“包租”承诺

规章规定，“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房”。广告中出现“即买即赚、高回报、无风险”等升值或者投资回报的承诺则构成违法广告。

七、勿被广告中的“零首付”吸引产生非理性购房

规章规定，房地产广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。所谓“零首付”其实就是“买房的首付分期付款”，“零首付”事实上并不存在，完全是一个误导消费者、诱导购房者产生“非理性购房”行为的做法。

八、防范营销人员的随意口头承诺

不要轻信营销人员随意口头承诺，对宣传内容有怀疑时，要保留好证据，及时向项目管理者深入核实。遇到代理销售的中介服务机构发布广告的，让其提供业主委托证明，核实确认广告内容的真实性。

九、防范广告中的地理位置陷阱

规章规定，“房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。房地产广告不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置”。“交通便利，直通繁华市区，距某商贸中心多少千米”等广告语，给人的感觉是近在咫尺，实际上道路畅通情况需要实地验证。要防范项目地理位置图不按比例随意绘制。广告中出现“X分钟到达市中心”内容则构成违法广告。

十、关注楼书广告的细节

不同房屋在个别部位上、建筑、结构的设计可能会有差异，需要对照售楼现场公布的楼幢建筑平面图等查询具体状况。看到楼书广告户型图中画有虚线、红线、折线、虚线方框等内容，追问一下是何含义，防止日后装修或设备安装时带来困扰，防止“拓展空间”变成违章建筑。

十一、别被花花绿绿的景观设计图、效果图迷惑双眼

规章规定，“房地产广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。房地产广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果”。广告中通常会注明示意图、效果图等仅为展示项目风格示意之用。购房前可仔细审阅规划许可证及其附图的内容。除此以外，也可到规划部门查阅小区规划设计的核准图，其中建设工程规划许可证的平面图反映了小区整体建筑面貌，从中可确定小区的出入口、楼间距、变电站、车库出入口、停车场、通风口等公共设施的位置、小区道路、绿化等情况。

十二、用合同保障权益

如果购房者是被楼盘广告中的规划内容所吸引而决定买房的，就一定要把广告的具体内容写到合同中去。与广告宣传相比，合同的保护力度更大，法律效力更高，因此购房者在签订《商品房买卖合同》时，务必将开发商的一些宣传承诺写入合同，并注明相应的违约责任，以便更有效地维护自身的合法权益。

市市场监管局提醒购房者，注意保留销售广告和宣传资料，如发现房地产广告存在虚假或违法行为，要及时拨打12315热线投诉举报。

蚌埠日报社“最蚌埠”融媒出品

来源：蚌埠市市场监督管理局官网

编辑：阎然 校检：袁玉柱

审核：曹新铸 李博

监制：王静 总监制：孟儒存

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