房企研判楼市走势：市场仍在筑底，核心城市核心地段将优先迎来复苏

去年以来，房地产市场持续深度调整。开发量下探，销售疲软，土地市场延续低迷走势；政策层面，自“金融16条”实施以来，房企融资环境正在改善，从中央到地方多层级出台政策引导住房消费；同时，“保交楼”工作稳步推进，2023年全国房屋竣工面积9.98亿平方米，同比增长17.0%。

近期，房企密集召开业绩沟通会，面对充满挑战的行业环境，各大房企如何看待楼市走势？乐观派认为，目前的楼市处于超跌，在政策的支持下，回暖值得期待；谨慎派则认为，目前的市场行情难以判断，现在谈恢复为时尚早。

市场仍在筑底

金地集团董事长徐家俊表示，从近期一线城市政策逐步放松，LPR超预期降息等表现可以看出，政策端已加大了对市场支持的力度，中国经济长期向好的趋势没有发生改变。地产需求端短期内表现仍较疲软，市场整体呈现以价换量的态势，后续走势仍有一定不确定性。公司对后市将谨慎动态观察。

美的置业董事会主席、执行董事兼总裁郝恒乐在业绩沟通会上指出，2021年以来，整个行业都在动态出清，2024年还会是一个持续筑底的过程，在这个阶段谈恢复还为时过早。

郝恒乐称，当前的市场大家都感同身受，比较严峻。从基本面来看，居民的收入、就业以及当前的信心和预期还是相对较弱，在这种情况下，房地产行业也面临这些问题。

郝恒乐同时表示，但这里面也有很多结构性的机会，同时房地产行业的利好政策正在不断出台，后续不利因素会不断出清，有利因素在叠加，房地产行业一定会回到良性发展的轨道上。在这个过程中，就看企业能不能安全地活下去，不至于出局，还在牌桌上。

绿城中国行政总裁郭佳峰对市场形势也持谨慎态度，1月和2月市场成交下降幅度很大，3月总体有所好转。一季度市场低迷是去年低迷的延续，目前市场仍在筑底。

建发国际行政总裁林伟国在业绩沟通会上介绍，今年1月、2月份市场（成交）下降很多，3月份比1月份有所好转，但整体持续性具有不确定性；另一方面，二手房市场挂牌量很大，所以市场是会持续恢复还是稳定在这个状态，不好判断。

城镇化进程没有结束

对于房地产市场走势问题，万科董事会主席郁亮表示，万科对于行业趋势的判断和看法没有改变，市场短期显然是超跌了，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米，目前支持政策已大量出台且力度超过以往，伴随政策效果显现，相信市场会逐渐恢复。

持有乐观态度的还有龙湖集团，该公司董事会主席陈序平表示，短期市场存在压力，主要是市场信心未完全恢复。

同时，龙湖集团地产航道总裁张旭忠也表达了类似的判断，相信随着利好政策的不断释放和落地，行业经过一个阶段性的周期调整，市场回暖值得期待。

郁亮分析称，住房需求需要动态观察，尽管房地产行业已经不可能回到过去的高点，但未来空间依然广阔。一方面，美好生活标准在不断提升，无论是人均居住面积还是住房设施、小区环境等都存在改善空间。另一方面，城镇化的进程没有结束，新增住房需求依然存在，2023年我国新增城镇人口1196万人。综合上述因素看，未来住宅建设的中枢值是10亿平方米左右。2023年住宅新开工面积不足7亿平方米，较2019年的高点下降了59%。因此，短期来看，市场显然是超跌了。

对于房地产市场，越秀地产管理层认为，目前市场还在筑底，但已经有所收窄，房地产市场总体规模未来应该稳定在10万亿元或者10亿平方米。

市场如何复苏？核心城市先开始

市场继续下调还是筑底完成，抑或是即将复苏，乐观派和谨慎派观点尚不能统一，但多家房企高管们一致认为，核心城市核心地段仍有机会，将会优先迎来复苏。

尽管郭佳峰认为现在的形势难判断，但其则给出回暖的方向：今年是一个大的调整年，整体趋势缓慢难以判断，可以看到的是政策持续放松，核心一二线城市的政策有望加速落地，效果会逐步呈现；目前市场分化明显，一二线城市和改善型产品的韧性较好，复苏也会在核心城市和改善型住房上先开始。

招商蛇口董事长蒋铁峰在业绩会上谈及未来的房地产市场时表示，房地产市场继续下行空间有限，行业进入一个新的发展阶段，房地产市场依然是一个销售在10万亿级的巨大市场。

蒋铁峰称，2023年行业深刻调整，加快转型已成必然，需求持续收缩，行业深度调整，成交结构和市场竞争格局发生明显变化，推进三大工程构建发展新模式。蒋铁峰认为，2024年中央政策会持续发力，主要是进一步优化取消在过去一些时候的限制性措施，同步推进三大工程建设，核心城市核心地段优质产品依然存在着较好的机会，开发业务依然是公司的基本盘，是规模和利润的重要保障。

对于房地产市场的预期，远洋集团则表示，预计短期内房地产市场制约因素依然存在，需求可能稳中有降。中长期房地产持续发展有坚实支撑，来自城镇化、改善、拆迁改造的需求将支撑未来市场规模，房地产行业仍然是值得深耕的大行业。当前房地产供求关系发生重大转变，市场信心恢复、房企修复和出清仍需较长时间。行业进入发展新模式，原有的高杠杆、高周转、高风险的发展模式不可持续，房企转型是大势所趋。

越秀地产董事长林昭远认为，限购的问题国家会持续放松，“现在有两类住房（房屋功能分类），一类是保障房，一类是市场化住房。市场化的应该按市场规则，我认为这个时机是可期待的，对未来的政策放松，我个人是充满信心的。”

华润置地管理层同样认为，市场已经过了单纯追求规模的增长模式，公司也不单纯追求规模的增长。虽然去年华润置地的规模同比增长保持同比持平，但经营性现金流大幅增长，费用也得到有效控制。未来，华润置地将进一步提升开发效率，市场目前主要是改善型需求，公司会聚焦中高端改善客户需求，快速迭代产品，各地市场分化严重，对存量资源也会因城施策、因地制宜，加快对市场的反应速度。

在谈及目前的房地产行业时，保利置业董事会主席万宇清认为，对于房企来说，这几年的行情都是很严峻的，行业的销售规模和投资开发规模都在持续下滑，预计今年大概率还是持续会筑底，房地产的市场供求关系已经发生了重大的变化，之前的“三高模式”已经被彻底打破，行业正在处于一个新旧模式的转换期。

万宇清表示，2024年面临的市场形势更加严峻，但对地产行业的未来还是充满信心，因为经济和行业都一样，都有大周期。经历这个冬天之后，相信一定会逐步稳定进入下一个周期，下一个周期也会相对成熟和稳健，但是企业要想获得下一个赛季的入场券，还是要靠创新。万宇清强调，面对当下的这个情形，不会盲目乐观，也更不会悲观。