3月二手房价全线下跌，等等族再赢下一程

3月统计局的楼市数据昨天出炉了，从数据层面来看还是不太理想的，虽然咱们已经知道了小阳春没有如约而至，但是官方数据还是没能回暖，挤牙膏式的操作似乎确实已经没有好的效果，因为70个重点城市中二手房价格同比全线下跌，新房也有58个城市出现了下跌，具体情况咱们来看看。

首先看看新房层面，一线城市新房环比下跌了0.1%，降幅收窄了0.2个百分点，而同比是下降了1.5%。降幅还扩大了0.5个百分点。很明显可以看出来，环比的价格几乎是不变的，但是同比跌幅还是增加，这其实不代表一线价格已经触底了，而是因为近期很多一线改善盘的不断入市和销售，把整体的价格拉升上去了一些，平掉了不少郊区楼盘的跌幅。就像上海环比涨幅是0.5%，而北京是持平，广州和深圳分别下降了0.7%和0.4%。大家应该都还记得，3月28号的上海新天地板块的豪宅项目开盘，创造了单次开盘的最高销售记录196.5亿元，开盘均价就去到17.2万一平，套均总价超4000万，认购率达到了504%。

而3月上海超2000万的新房就成交了超1000套，同比涨幅超400%，在豪宅成交的推动下，一季度上海的新房成交均价攀升到了7.7万一平，而去年同期仅为6.67万一平，很明显，豪宅拉升作用非常明显。大家也很纳闷，为什么有钱人还热衷于买入豪宅，其实还是过往的打新操作，之前是普通的商品房大家去打新，而普通房子熄火了，现在在豪宅领域被放大了而已，一二手的倒挂，高端住宅的二手成交在缩减，高端客户被豪宅打新给分流了，有套利的空间之下，一二手的价差也在逐步缩小，我判断后续可能也会陆续出现正挂的局面，还想玩打新的时间估计也不多了，当然，下半年新房的销量会继续分化，郊区的依据是堰塞湖难卖，而核心的改善盘数据会逐步变得好看。

因为现在开发商都聪明了，外围的项目基本很难出手，都在大力推主城区的项目进行去化，各个地方拍地也是一样，只有把过去压箱底的地块拿出来才可能吸引到真正的民营房企来拿地，而不是城投的左手倒右手，3月27号的宁波、厦门的地王其实就是这个情况，不拿出好地块，想要溢价成交的话可以说是天方夜谭了。所以大家现在要清楚，上海目前的环比上涨还是建立在核心项目出货的基础上，并不是整个大盘的回暖。

而再看看二三线的情况，二线新房环比下跌0.3%，三线新房环比下跌0.4%；同比就更加惨一点，分别达到了2%和3.4%。同比的跌幅还是远远大于环比的，因为统计局的数据还是相对温和一点的，身处市场的业主会感知的更加清晰，因为去年买入新房的不少业主到今年很多都亏了20%甚至是首付，而新房的快速下降，一个是备案价的松绑，地方不再因为老业主拉拉横幅或者闹售楼部就动不动就封盘就暂停网签；另一个原因是二手的降价正在冲击新房的价格体系，房企要活下去，当下只有降价换量求生存这条路，过多的融资反而成为了一种甜蜜的负担。

咱们再看看二手房层面，一线二手房价格环比下跌了0.7%，同比下跌了7.3%，同比降幅是比2月扩了1个百分点，而且四大一线城市都是下跌的状态，北京跌幅6.4%，上海6.9%，深圳7.4%，广州则是8.6%，看得出来，一线的二手业主们现在都在以价换量，特别是广州业主，跌幅还是非常明显的，现在广州也就剩一条底裤了，如果后续核心区域小户型的限购也放开的话，广州楼市也可以说接近裸奔的状态了，和杭州没有什么差别了，当然广州现在的均价相对还是安全一些，杭州的泡沫相比会更大一些。而二三线城市二手同比跌幅分别为5.9%和5.7%，降幅相比2月分别扩大了0.8和0.6个百分点。

很明显，现在二三线的二手房依然还处于下行期，还没有到探底的状态。而且将一线和二三线进行纵向对比咱们会发现，今年是一线下跌的大年，而且一线的价格基数是远远超过二三线的，而跌幅比例又多于二三线的情况下，可以明白这里面的房价下跌绝对值会更加大，因为今年是一线政策出台的主场，在出政策的窗口期，也就是这些业主套现卖房的窗口期，只有抓住机会的业主才可能软着陆，所以后续一线的二手房下探的趋势还会更加明显，如果你想近期买入一线二手房，谈判的空间和幅度一定要提前预留好。

不然的话，像去年小阳春买入的那群业主现在肯定是有点后悔的，前几天在武汉电建一个楼盘砸售楼部的业主就是在23年买入的，短短半年多的时间，就亏了几十万，当然，如果你的收入很高，不在乎这点跌幅，那当然无所谓了，现在地方是非常鼓励大家买房的，地方财政需要大家买房的消费，不然的话，各项预算都得捉襟见肘。

而上半年的整体基调差不多成型了，5月前后一线预计还会有政策出台，要为下半年的市场做好铺垫，因为很多房企能熬下去的时间确实不够多了，偿债的高峰期一天天逼近，如果还是没办法拿到现金流，那宣告破产和等待重组的房企还会更加多一些，4月目前来看救市政策稍微有点平静了，或许是暴风雨来临前的安详。