拉来“开荒”？番禺南浦，是不是误解了开市客

关于Costco开市客的瓜，似乎还没有停。

黄埔这边接近官宣了，番禺还想“争取一把”。

就在最近，有网友在领导留言板上，建议在番禺南浦一带引入开市客。

对于这个想法，大家打几分？

｜网友留言截图

壹

番禺网友建议

引入开市客提振南浦岛

从留言来看，这位网友推荐番禺南浦理由主要是两条：

一方面，南浦地段位置好，能吸引大量消费力。

这里往北与海珠荔湾隔河相望，往南又是广州南站，有一定区位优势。

开市客引进南浦，不仅能吸引番禺西北百万居民，广州其他各区市民也能到来这里买买买。

另一方面，南浦岛上空地很多，适合修建大型仓储式超市。

目前南浦岛上不少土地待开发，原本计划推进的部分旧改，近两年也没了下文。

正好可以利用南浦引进开市客，来带动整个番禺北的发展。

｜南浦岛旧村实拍

| 广州楼市发布 摄

上面这个建议看似不错，但如果仔细分析，总结起来其实就是一句话：

南浦岛缺少重点项目，让开市客来“开荒”。

以南浦的发展现状，跟目前的“最强竞争者”老黄埔一比，段位还差了不少。

毕竟，老黄埔是广州五大世界级地标商圈“金融城-黄埔湾”商圈的一部分。

｜老黄埔航拍图

广州楼市发布 摄

贰

大家别误会了

开市客选址拿地非常刁钻

开市客能被广州各个区域争抢，确实跟它足够火爆有关。

从上海、苏州到去年的深圳龙华 Costco，基本上开业都非常火。

｜图源：深圳发布

虽说人气很高，但开市客在国内的布局其实相当谨慎。

它大多采用重资产运营模式，要先拿地再建商场。尤其 选址标准，甚至可以说有些刁钻。

从交通区位，停车位数量到消费客群购买力等，都是开市客择址的关键因素。

先说区位交通层面，既要方便，离核心地段距离又要适中。

这家超市的主要客户，是一二线城市驾车30分钟左右的城市人群。

透过它在上海、苏州、杭州和深圳等地的布局，能粗略看出一个规律：

离核心地段的直线距离，控制在10-15公里左右。

从广州的视角对比，这个范围有点类似番禺、黄埔，聚焦在城市副中心，与核心区关系紧密。

另外还有一点，交通枢纽或大型流量IP，也是引入开市客的加分项。

比如，它在上海浦东新区的新店靠近迪士尼乐园，龙华区门店靠近深圳北站。

所以，单纯从区位上看，番禺南浦靠近广州南站，算是符合条件的。

但这里面有个很要命的bug，南浦毕竟是一个岛，交通短板很明显。

与其把大型超市开在岛上，不如选更通达的地方。

再说停车位数量，属于开市客的核心特色，远多过一般超市。

比如上海闵行的Costco共有四层，其中三层都是停车场，只有一层是卖场。

｜图源：公众号Costco开市客

而这个超市能建地上四层，还是受限于当初的地块规模。

后面开市客从上海、苏州到杭州、宁波，都是专拿容积率低于2.0的商用地。

建筑密度超低，主要还是留出足够多空地，保证客户停车，方便购物。

在一二线城市城区，商业项目开发强度这么低，可以说非常“奢侈”了。

即便如此，很多地方为了引进它，在供地、开发、运营等方面还是会给足诚意。

放眼整个广州，目前黄埔区动作最快，甚至专门提前研究了开市客项目周边交通优化事宜。

这些还只是一个开始，等后续进入土拍、建设阶段，大概率还会释放政策利好。

｜图源：粉丝供图

最后，支撑开市客运营的不是卖货，而是会员费，周边消费力是关键中的关键。

以它在2023年的财报为例，总利润62.9亿美元，其中约45.8亿美元与产品销售无关。

换言之，它靠收会员费赚到了超过70%的利润。

普通超市靠卖货赚差价，开市客的核心竞争力则是帮客户省钱，然后收会员费。

在这方面，南浦岛明显不占优势。

整个片区楼盘少，人口不密集。上次有新盘，还是5年前的广州碧桂园樾时光。

板块成交主要靠丽江花园等二手房交易，较难吸引新鲜购买力。

说起会员制超市，番禺万博已经有一家山姆了，完全能辐射到整个番禺北。

这种情况下，如果开市客再进入，两家难免互相竞争分流，影响经营。

｜万博山姆会员店

反而是老黄埔的业主，以改善客群、中产为主，有足够多消费力。

随着新盘陆续交付，常住人口将新增十几万，成为支撑开市客运营的核心受众。

只能说，越是大家都在争抢的超级IP，越不会落入一些冷门板块。

当然，把costco当成“救世主”，其实大可不必。超市或商场再火，不过是锦上添花。

更重要的是板块自己足够有实力，能吸引购买力和热钱涌入。

对此你们觉得呢？快来评论区说说呗。