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地产裁了47800人

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文/乐居财经 李奕和

除了低迷的楼市以及跌跌不休的房价外,近两年,外行人对房地产感受最深的一点,还在于地产人员的大面积、频繁流动。

随着地产流动性问题的爆发,滴滴、外卖、快递,甚至保险等服务业,挤满了被裁撤的地产人。

在网络上,不同版本的中年地产人被公司裁员的消息,时不时就有传出。人到中年,上有老下有小,却最终因公司流动问题不得不被辞退,让人更为艰难的地产行业,感到一阵心酸。

2022年,是地产人员流动的大年,乐居财经曾统计,仅57家典型上市房企,减员人数就高达18.6万人,让其成为上市房企”瘦身“最多的一年。2023年,地产减员,仍是趋势。

乐居财经最新统计了已发年报的101家房企数据,结果显示,有80家上市房企在2023年都出现了不同程度的减员情况,裁减的员工人数超过六万。而仅有21家房企员工人数增加或者持平。当中,有房企在过去一年减员超过七成。

也就是说,过去一年,有近八成的上市房企都出现了裁员。这还是在已经经历2022年大裁员的基础之上。行业的流动问题仍未过去,为了活下去,房企精兵简政、节衣缩食,极力控制支出,维持现金流,仍是主流方向。

房企平均减员473人,行业裁员潮延续

2023年,101家上市房企的总员工人数为82.92万,同比2022年,减少了4.78万。平均下来,统计范围内的房企在去年平均减少了473人。

当中,有80家房企在2023年均出现了不同程度的减员,减员人数6.09万。仅20家房企员工人数出现增加,增加人数1.31万。另有一家房企的员工人数与2022年持平。


出险房企仍是减员重灾区。花样年控股在去年员工数量减少了6540人,成为减员人数最多的房企。融创中国、招商蛇口、中国奥园分别位列其后,减员5970人、5552人、5004人。

另外,新城发展、金地集团、*ST新联、中国金茂、富力地产员工人数减少的幅度在2000人以上;合景泰富集团、保利置业集团、中梁控股、雅居乐集团、美的置业减员的情况在1000人以上。

除了常见的出险房企,一部分国资、央企地产商在2023年也出现了较大的减员情况,如招商蛇口、中国金茂、保利置业,分别减员5552人、2046人、1472人,三家央企合计减员9070人。

从动作看,大规模的人员变动,与企业的组织架构调整紧密相关。市场低迷,城市、区域持续分化,房企收缩合并,推进扁平化、向管理要效益,成为过去一段时间的主要动作。央国企地产商也不例外。

如去年12月,中国金茂撤销了北京、长沙、上海、广州、佛山、成都等多个城市公司,将原华东区域和苏皖区域及其下属单位进行合并,组成新华东区域。调整后,金茂由原来的六大区域变为五大区域。

而今年2月初,招商蛇口也将七大区域合并为五大区域。调整之后,深圳区域和华南区域被合并成新区,华中区域、西南区域则被撤销并入其他区域,招商蛇口形成了华东区域、华南区域、华北区域、江南区域以及华西区域这五大区域。

这些调整,很大程度上成为了房企人员变动的重要诱因。

最高降七成,华润、建发、越秀成增员三剑客

从变动的幅度看,2023年,上市房企员工下降幅度最高的是粤港湾控股,下降幅度达71.81%,过去一年员工减少了614人。


其次,中国奥园、万城控股、*ST新联、港龙中国地产、宝新置地、合景泰富集团的减员幅度分别为55.59%、53.85%、50.94%、45.97%、45.43%、41.67%,均超过40%,六家房企分别减员5004人、70人、3157人、342人、164人、1500人。

相比之下,有房企增员的幅度也不低。渝太地产2023年员工人数增加了205人,增加幅度达246.99%;天安员工人数增加2487人,增幅也达210.41%。是所有房企中增加幅度超过两倍的企业。

此外,阳光股份、建业地产、华润置地、国瑞健康、上实发展在过去一年的增员幅度也超过10%。


当然,要论规模,国资房企依然是行业增员的主要代表。如在品牌房企中,华润置地2023年员工人数增加了6347人,增加人数最多。建发国际集团增加1319人,越秀地产增加900人。

这些房企在近两年多行业下行中,不乏逆势扩张的表现。据克而瑞披露的数据,2023年,华润置地以2696.8亿元的新增土地货值,位列第一。2022年,华润置地的该项指标则排在第二,仅次于保利发展。

而2023、2022连续两年,建发房产、越秀地产的新增土地货值均排入行业的前十。要推动这些新增土地的开发,企业无疑需要投入大量的人手。

2022年,华润置地、建发国际集团、越秀地产同样出现了较大幅度的增员情况,员工人数分别增加5833人、5865人、2028人。以此计算,两年时间三家房企分别增加员工12180人、7184人、2928人,合计增加员工人数22292人。

在行业的裁员潮中,这些房企较大幅度的增员与用工需求,无疑也为面临失业的地产人提供了部分就业岗位。

超八成房企员工成本压降,高管带头降薪

房企减员,带来的一个直接结果,是企业员工成本的下降。这也是房企大规模减员的普遍目的所在,减少用工成本,提高效率,严控支出,保住现金流。

乐居财经统计发现,40家年报中有披露员工成本的上市房企,总员工成本为533.26亿元,同比2022年的626.51亿元,下降了14.88%。这当中,有34家房企的员工成本下降,占85%;仅6家房企员工成本有所增长。

从变动幅度看,花样年控股、时代中国控股、景瑞控股、伟业控股、粤港湾控股、领地控股员工成本下降幅度均超过四成,分别下降49.56%、48.58%、48.16%、45.48%、41.20%、41.19%。港龙中国地产、中梁控股、合景泰富集团下降也超过三成。


这些房企中的大部分在经历流动性压力,同时也是过去一年减员较多的房企。

员工成本一直是地产企业每年较大的一笔刚性费用。在市场仍旧低迷,正常经营受限的情况下,严控员工成本,成为房企开源节流的主要措施。

乐居财经此前统计,2022年,56家港股房企的员工成本,下降了8.21%;51家A股房企的员工薪酬指标,下降了16.17%。综合之下,107家房企的员工总薪酬,下降了164亿,降幅达到11%。

高管薪酬的压降,也是表现之一。乐居财经据Wind数据统计显示,88家A股上市的地产开发企业,2020、2021、2022年的管理层年度薪酬总额分别为16.09亿元、14.3亿元、11.59亿元。

另外,港股上市的113家地产开发企业,2020、2021、2022年的管理层年度薪酬总额为31.2亿元、28.03亿元、19.96亿元。无论是A股还是港股,房企管理层薪酬近三年都在持续下降。

前段时间,万科郁亮带头降薪,只领取每月税前薪酬1万的消息引起广泛关注。但这已经并非他的首次降薪。

2021年,万科利润开始出现下滑之时,郁亮曾对外道歉,还自愿放弃了2021年度全部奖金,一次性降薪1092.6万元,降幅达到87.6%。在2020年,他还领着1247.3万元的年薪,而从2018年到2020年,郁亮的年薪都在1200万以上。

除了郁亮,2023年年报披露之日起,万科总裁祝九胜、监事会主席解冻也都自愿领取月薪税前1万元。

规模几千亿的房企,核心管理人员开始拿起了“打工人”的万元月薪,万科并不是行业的首个。

去年12月,另一个地产巨头碧桂园也曾有过类似的举动。核心管理层中的杨惠妍、莫斌、杨子莹、陈翀,主动降薪至月薪1万。四人的降薪幅度,最低为67.6%,最高达96%。

行业持续下行,房企的销售、营收、利润都大打折扣,甚至亏损。作为核心管理层,高管主动降薪,既体现出担当,也是主动带头节衣缩食,度过难关的最好行动。

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