保利发展买壳建筑商，一批老板发财了

@房财经 李琦

4月15日，保利·颐璟和煦拿到了预售许可证，13栋楼共计578套——还有4栋176套未取证，户型面积分为120平米、143平、150平米和170平米。

或许因为它的售价低，被人关注得不多。它位于顺义马坡，预售单价在3.9-4.7万元/平米之间。

整个项目分两个地块：北区0601地块规划11栋住宅楼，9-11层，容积率1.7；南区0603地块共规划4栋住宅楼，均为6层洋房，容积率仅1.2。如此低的容积率，得房率高，户型也会是不错的。

已取得预售证的13栋，按得房率高低排列：6#86.66%、3#86.59%、8#86.59%、5#86.58%、南区3#86.37%、北区1#86.35%、南区4#86.27%、北区2#85.42%、9#85.41%、7#84.69%、北区4#84.68%。

由于颐璟和煦都是11层以下多层和小高层，一梯两户，得房率做到84%以上，算是正常水平。

这个项目有好几个特点：一是央企保利发展打造，二是超高的赠送面积，超越了同区域的华润置地璞瑅润府。

但还有一个鲜为人知的秘密，颐璟和煦的工程总承包商四川利达建设工程有限公司（简称“利达建设”)隶属于保利发展，是三年前从民营老板手上买来，主要战绩也是保利发展给的。

有着35年历史的利达建设，有很长、很精彩的资本故事。

利达建设进京

和煦，意思是形容温暖的阳光，也可以形容音调平和。

这两个字，保利发展很喜欢，尤其是在冬季漫长的北京。从石景山的璟山和煦、朝阳区的朝央和煦，到顺义区的颐璟和煦。

颐璟和煦的项目公司北京保顺善筑置业有限公司（简称“保顺善筑”），注册于2023年12月18日，法人刘喜涛，A股上市公司保利发展（600048.SH）的全资孙子公司。保利发展拿下颐璟和煦这块地，很纯粹，没有像朝央和煦那样找马甲。

一个月后，保顺善筑的注册资本从1000万元变成了17.85亿元，这表明，它正式拉开了开发序幕。此时，距离拿地仅仅过去2个月，可谓神速。

一切有条不紊地进行。

在保利善筑成立的第二天，6条招投标信息发出，有招采监理公司的，有施工一标段、二标段的，后来还有施工三标段、四标段；1月15日，保利善筑拿到了北京住建委颁发的房地产开发企业二级资质证书；1月26日，拿到了建筑工程规划许可证。

最终，来自四川的利达建设中标了全部四个标段的工程施工业务：一标段0.15亿元、二标段3.58亿元、三标段0.86亿元和四标段0.9亿元。

其中，二标段总建设规模9.6万平米，金额最高，合同估算价3.73亿元，花姐就拿它来举例。

最初，有6家企业进入了资格预审，分别是：利达建设、北京住总第四开发建设有限公司、北京市第五建筑工程集团有限公司、北京市大兴区建设集团有限公司、北京城建建设工程有限公司、北京建工四建工程建设有限公司。

经过角逐，中标候选人为：利达建设、北京住总第四开发建设有限公司、北京市第五建筑工程集团有限公司。经评委打分，利达建设以94.13分遥遥领先，比第二名高出10分以上。

一家来自四川的建筑企业，居然击败了一众京城老牌建筑商。

股东套现与神秘人入局

从四川远道而来的利达建设，它凭什么在颐璟和煦的工程施工竞标上胜出？

原来，它是保利发展的关联企业——确切地说，是混杂着民营资本的国有控股建筑商。

利达建设绝对是个建筑商的老字号，成立于1989年12月——距今35年，比保利发展年龄大3岁，注册资本1000万元，法人谢华，目前由保利发展全资子公司富利建设集团有限公司持有70%，剩余30%股份由成都济秭蜀工程管理有限公司（简称”济秭蜀工程“）持有。它目前手握9张资质证书。

在2021年1月21日之前，利达建设的股份变动十分频繁，创始股东里的地产商退出了，一批自然人股东进进出出，注册资本曾经从七千多万元一夜之间变成1万元。

2021年1月21日之后，济秭蜀工程从5位自然人手上买下利达建设100%股权；三个月后，富利建设集团入主，利达建设摇身一变，成为了央企地产商旗下的建筑公司。

和央企联手做生意，济秭蜀工程能量很大。济秭蜀工程在2020年8月设立，它的五位股东（钟勇、施建涛、张苹满、申景宇和段雯亭）中，与济秭蜀工程收购利达建设的股东（申景宇、钟勇、施建涛、杨刚和段雯亭），有四人重合。

换句话说，段雯亭、张苹满等先济秭蜀工程买下利达建设之后，然后倒手给了保利发展。

这个资本故事还没结束。

保利发展入主利达建设两年之后——2023年6月27日，济秭蜀工程的股权发生变化，钟勇和申景宇各自套现10%股权清仓，施建涛和张苹满、段雯亭分别套现8.349%、27.749%和28.879%股权，接盘者为浙江和瑞森工程管理有限公司持股83.33%、曾红梅持股1.667%。

浙江和瑞森工程是为了收购济秭蜀工程而成立的——2023年5月18日，注册资本5000万元，由张向洪和楼静静分别持股90%和10%。

张向洪是谁？是个谜一样的人物。

张向洪的进入和济秭蜀工程原始股东套现，对时机的把握十分精准。他们看中利达建设背后的靠山保利发展——目前是中国最大的地产商。

背靠大树好乘凉

利达建设在2021年4月份被保利发展控股后，很快就进入了发展的快车道。

当年5月17日，它以3.3亿元中标抚州华章文化发展有限公司工程业务——保利发展持股50%；当年5月28日，它2.2亿元中标九江市城投置业有限公司业务——保利发展持股85%；当年7月20日，它3.07亿元中标南昌航飞投资发展有限公司总承包工程——保利发展持股51%；

随着利达建设业务风声水起，济秭蜀工程很快就有了资本动作，在2021年8月全部质押了持有利达建设30%股份，质权人是富利建设集团。

此后好消息不断飘来。

2021年9月15日，利达建设中标保利半山国际项目2亿元总承包工程——保利发展持股75%;同年12月10日，中标南昌保利文化艺术城项目2.92亿元总承包工程——保利发展持股100%%；五天后，又以2.68亿元中标南昌青云谱和光五期总承包工程——保利发展持股100%；2022年1月27日以2.93亿元中标南昌保利和府工程总承包——保利发展持股100%。

花姐把保利发展进入利达建设一年内的关联交易加了一下，共计19.1亿元。一切顺风顺水，正应了那句话：背靠大树好乘凉！

但在2022年8月，利达建设失利了。

在竞标太原侨冠置业有限公司的10万吨生态酿酒项目的3亿元工程建设中，利达建设企业业绩和项目经理业绩，不满足招标要求被刷下。这是一个和保利发展没有关联的第三方项目。

离开保利发展，利达建设似乎失灵了。甚至在成都和彭州市的2021年微绿地施工、四川临邛街道鹤鸣社区污水管网整治、崇州爱民街雨污管网施工、四川统力大道改造施工、邛崃市2022年饮水巩固提升工程等项目，利达建设颗粒无收。

或许有了保利发展这块大树，这些百万级、千万级工程利达建设不愿意干。

在2023年，利达建设似乎从保利发展的总承包商里消失了，没有新接业务。

进入2024年，利达建设在第三方的"小项目"上也开始有所斩获了，但它最大的工程依然靠保利发展喂给它，通过拿下颐璟和煦四个标段工程的施工，利达建设从四川，再绕道江西，这次终于进京了。

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