房屋买受人委托开发商整改房屋导致逾期办证的违约责任认定

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简要案情

房屋买受人委托开发商整改房屋导致逾期办证的违约责任认定

某房地产公司建设开发精装修房地产项目，在房屋预售过程中，房地产公司在宣传册中推出了户型图，其中部分户型对原规划为设备平台、阳台的部分明确标识为可改建并入室内。2017年8月13日，徐某与房地产公司签订《商品房买卖合同》约定：徐某向房地产公司购买商品房一套，总价款3450648元，其中包含全装修总价429100元。房地产公司应于2019年3月31日前交付房产权属证书，否则房地产公司自约定日期至实际交付权属证书之日止，按日向徐某支付已付房价款每日万分之二的违约金。合同附件一房屋平面图中标识该户型有两个阳台。同时，徐某签订了由房地产公司提供的《公寓整改户型委托书》，该委托书载明：本人于2017年8月13日与贵公司签署《商品房买卖合同》购买3幢1302室房屋，交付标准为精装修。现本人委托贵公司在房屋装修阶段对房屋结构进行整改，本人对整改可能导致的户型结构变动及后果有充分的认识并承诺自行承担整改引起的相关责任。房屋最终交付时房屋结构以本协议附件整改目标图纸为准，《商品房买卖合同》附件一图纸不作为交付标准。

合同签订后，徐某按约支付全部购房款，尔后房地产公司对案涉房屋进行装修、改造。2018年10月17日城市管理行政执法局对房地产公司发出《整改通知书》，认为案涉楼盘的建设行为未在市规划局办理规划许可手续，并与规划核实不一致。为此，案涉房屋产权证书直至2019年10月30日才办理完毕。因某房地产公司延迟办理房屋权属证书，徐某起诉至法院，要求房地产公司支付违约金144927.21元。

律师评析

河北正一律师事务所律师的分析是：

本案最大的争议焦点在于：因房屋买受人徐某委托某房地产公司“整改”房屋的行为违反规划设计，造成案涉房屋被查处，导致开发商无法按照约定时间取得房屋权属证书。在此种情况下，徐某签字确认的《公寓整改户型委托书》是否可以排除开发商逾期办证的违约责任。首先，在合同履行过程中，某房地产公司在房屋预售阶段即以户型“整改”作为亮点进行宣传，并实际实施完成了“整改”行为，存在过错，而徐某作为业主，本应自觉遵守相关法律规定，却委托房地产公司将阳台改造并入室内，也存在一定过错，亦应承担相应责任。其次，《公寓整改户型委托书》系房地产公司事先拟定、并重复使用于相同户型，在此种情况下如果要免除自己的责任，房地产公司就应明确向徐某说明并取得徐某同意，但根据委托书内容，无法得出该结论，故房地产公司以徐某出具该委托书为由认为不需再承担相关违约责任的意见无法成立。基于上述事实，法院酌情判令某房地产公司按照合同约定的违约金额的60%承担违约责任。

律师提醒

房地产开发企业热衷于以“户型整改”增加房屋使用面积的手段推销房屋，而买受人自然乐意以此方式增加套内面积。这种趋利心态就导致“偷面积”这一现象泛滥，但“户型整改”并不符合规划设计，容易引起双方权利义务的不确定性，亦极可能造成安全隐患，特别是高层、超高层建筑安全隐患愈加严重。违规的户型整改属于行政机关严厉打击的范畴，轻则责令整改，重则进行实质性的行政处罚，甚至会影响房屋权属证书的办理，为此提醒大家在购买房产时一定要擦亮双眼，切勿贪小便宜吃大亏。

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来源： 正一律师事务所 编辑：阿星