V形走势，出现了！

3月多地二手房挂牌量再创新高，重庆已超过27万套，杭州突破22万套，苏州约17.78万套，北京约14.7万套，广州16.7万套。

特别是广州，近半年出现了二手房挂盘V形走势，二手房挂盘量大增。这是因为市场大环境和广州住建局户型新政的双重施压，加剧了存量二手房的“出逃”，一些产品力落后，配套设施陈旧的老破小老破大正在加速抛盘。

另一方面，广州楼市今年新入市的产品户型使用率普遍去到100%，这种高使用率的户型设计除了对二手房市场产生巨大冲击，同时也加剧了新房市场的内部竞争：

户型设计内卷

随便打开一个项目的新品户型图，基本都能看到卧室、客厅满是报建的飘窗赠送。还有的项目卧室是报建阳台的，连着阳台又额外报建一个花池，一环套一环，堪比俄罗斯套娃。

产品同质化严重

以高端改善住宅项目为例，广州中心城区天河区的22个在售或待售项目中，足足有17个项目打造了面积段120平以上的高端改善产品。

这是多方因素造成的，比如户型新政中“高端改善住宅项目能适当突破阳台进深限制”的条款，以及广州在1月27日放开120平以上住房限购。

价格竞争加剧

户型新政后，使用率低或地段不尽人意的项目，实际开盘价比吹风价还要低近5000—10000元/平，反而使用率突破100%且地段抗打的新盘开盘就斩获数十亿销售额。

天量二手房挂盘和竞争白热化的市场，实际上反映了楼市从卖方市场到买方市场的转变，也逐渐让卖房人和开发商意识到，只有“好房子”才能适应市场的变化和购房者的预期，在激烈的市场中保持竞争力。

什么样的房子才是好房子？

那么问题来了，什么是“好房子”？

好的户型设计，性价比高的产品固然是大势所趋，但好房子的标准，不单指传统狭义的住宅产品力，而是包括住宅、社区、物业服务全周期的品质打造。

这个过程同时也考验了项目从拿地、定位、设计，到工程、交付、服务等环节的全周期的运营能力。

去年底，住建部就已明确表示会推动好房子的建设，2024年会选择一些城市和企业试点，抓一批好房子样板出来。

而早在2023年5月，广州就已印发《广州市建设“智慧+品质”住宅打造好房子好小区行动方案》，推动“智慧+品质”的好房子、好小区的建设，并在2023年10月成功推出首宗“智慧+品质”居住用地。

这宗地块正是广州首个“智慧+品质”社区——中国铁建招商蛇口·西派天河序的前身。

从拍地、施工、预售到交付的全生命周期里，接受政府相关各部门全程监管，品质与交付的保障足以给购房者吃下一颗“定心丸”，为未来的业主提供了坚实的信心保障。

项目实景图

从拿地起，业内不少人士和关注高端改善住宅项目的买家纷纷猜测：西派天河序会怎么样来打造广州第一家智慧社区？

西派天河序给出了标准的作答：“要么不做，要么做到最好！”

在智慧社区的打造上，项目直接将目光投向华为，将华为“一直致力于把数字世界带入每个家庭，构建万物互联的智能世界”的理念，以及先进的智能终端技术设备，引入“智慧社区”的打造中。

通过配置智能化鸿蒙系统、室内搭建全光网络系统，打造了四大智慧科技系统、四大智慧安防体系、三大智慧健康系统和七大智能便捷系统，将户内和公区实现全维度智能化。

智慧生活并不是抽象的概念，而是业主每天生活的日常。

想象一下，在清晨的第一缕阳光中醒来，智能窗帘自动打开，温暖的阳光洒满房间的每一个角落。伸个懒腰，智能新风系统为全屋置换一次新鲜空气，为新的一天注入活力。

当业主出门时，家中的智慧安防系统自动启动，智能门锁确保家的安全无忧。晚上回家时，智能系统自动识别，智能管家已经准备好了一个温馨的家迎接业主，这些智能化的细节，让生活变得更加简单而富有品质。

可以说，智慧科技在西派天河序的融入巧妙的处理好了人和居住环境之间彼此交互共生的关系，提升了居住的舒适度。并且智慧科技给生活带来的舒适感是具有时间延续性的，未来依然适用。

可想而知，在未来的二手流通市场，一个细节出彩产品力“遥遥领先”的智慧社区的价值。

四大主义诠释对产品的极致表达

而西派天河序对于品质社区又是如何打造的呢？

在产品定位上，西派天河序融合了中国铁建的高端“西派系”和招商蛇口的高端“序系”两大央企高定豪宅基因，不仅口碑品牌有保障，更是在这个基础上结合广州的居住生态实现了自我超越的革新突破。

从设计之初，西派天河序别出心裁，缔造了多项“首个”，实现品质人居体验的自我剖析与全新迭代，着实惊艳连连。

首先，西派天河序打造了华南地区首个爵系立面，搭配灵感取自白云山间祥云的“金镶玉”设计，让整体立面更加富有韵律和质感。这是产品主义与专业主义的坚守，也将未来业主的家面子和里子同时兼顾。

外立面效果图

西派天河序还将隐奢主义与颜值主义带来的尊贵感外化到极致。

项目打造的广州第一家“华尔道夫酒店风格”会客厅，高约8.18米、长44.8米。入口两侧打造的113米爱马仕灰大理石曲面景墙，成就了广州首创的超百米中轴豪门。

谁能想到，如此的奢阔尺度就大隐隐于繁华都市的中轴之上。

会客厅大堂门口前广场的照壁，采用1688片普拉达绿石手工雕刻而成，其熠熠生辉，颜值相当高。但谁又能想到它的造价⾼达300万，这手笔相当于砸下了中心城区一套房！

实景图

中庭内高6米的“生命之树”艺术装置，也是在贯彻颜值与隐奢结合的理念，其灯光犹如流光瀑布奔流而下，既遮挡视线、保护业主隐私，又真正理解了高端豪宅业主希望享受一切，但又不愿与外界共享的私心。

会客厅实景图

整个会客厅犹如一座奢石博物馆，石材与建筑之间交相辉映的和谐，是艺术品与奢侈品的极致表达。流光溢彩的旋转楼梯采用来自意大利的威尼斯棕，后者通常用于豪宅装饰。

会客厅实景图

水吧台也采用了通常用于豪宅室内装饰的香格里拉翡翠，让人眼前一亮。此外，静湖春晓、普拉达绿等奇珍奢石，也在告诉我们，高端改善住宅的品质不仅仅是奢侈大牌的堆砌，还有无微不至的细节考量，将隐奢外化在颜值上。

会客厅实景图

项目内部还隐藏了华南首个超500平下沉浮岛森谷，它精选了21棵水杉、紫花风铃木、红枫等价值上万的奢侈名贵树木，开创出一幅长约38米的光影迷离的立体式云杉流水画卷，营造出精致隐奢的先锋美学盛宴。

浮沉岛森谷实景图

这是泰国创意大师Tk塔瓦才先生与观己联合创始人王耿锋携手打造的作品，与广州顶豪宅侨鑫汇悦台的下沉式园林有异曲同工之妙。

产品主义、专业主义、颜值主义、隐奢主义的表达，正是西派天河序屹立广州高端改善市场的底气所在。

三大设计要素，重塑纯改善大平层

而在实际的居住体验上，西派天河序还运用“主打板式大平层+纯改善+纯南向”的三大要素设计，诠释全新的硬核产品力。

整座社区容积率仅3.0，连珠江新城的改善盘都只有羡慕的份。低密设计带来了极致的舒适感和尊贵感，并且让人真实地感知自然的蓬勃生机，让人从繁忙的都市中脱离出来，找到本我与真我。

高端改善住宅的舒适度，是源自于对居住尺度的把握。

西派天河序是如何把握尺度的呢？

作为一个纯改善的豪宅项目，西派天河序仅涵盖125平、140平、190平、240平四个面积段产品，主打低密小高层，是广州中轴唯一点式分布的板式大平层。

众所周知，相比于市面上常见的密度高的塔楼，板楼呈“一字型”板式布局、低密设计，户型更方正，采光面、景观面也更大，在拉深了视野的同时，也增强了南北对流的通透性，而且也保证了业主的私密性。

放眼整个广州核心城区，也只有珠江新城的汇悦台、颐德公馆等二手市场上纯粹的少数顶豪圈层，能做到主打板式大平层设计。

户型设计上，西派天河序同样展现了对品质生活的深刻理解。

首先，所有户型的主卧皆做到了270度全景飘窗。如此大尺度的设计，就好似“云山林海是窗外的风景，而你是云山林海的风景”。

创意样板房实拍图

更重要的是，西派天河序是广州颁布新规后的第一批迭代后实用率超100%的产品，是名副其实的广州中心城区豪宅第一梯队，也会是广州豪宅划界之作，更是未来将引领市场进入下一轮周期的品质社区。

以建面约125平方的入门级中轴奢宅为例，四开间朝南的设计确保了室内的采光和通风，约5.2米的客厅与阳台相连，打造了Max级的家庭休闲区。开启健身switch模式，与亲朋好友开party，都能随意切换。而主卧的270°飘窗设计，更是让业主享受到无遮挡的城市景观。

(左右滑动查看户型效果)

建面约140-240平的产品，则全是专梯专户的布局，带独立玄关，诠释了对高定生活的尊重和理解。

对于大家族而言，建面约140平的高定产品提供了更为阔绰的空间尺度，南向约8.4米的大阳台让业主享受到无遮挡的城市景观，双套房尊贵设计又为业主提供更为隐私的舒适感。

(左右滑动查看户型效果)

建面约190平方的总裁式隐贵领域，打造了约40平方米LDKG无界方厅、南向约9.1米的双联阳台。每一个细节都在为成功人士量身打造一个私密又舒适的标杆居所。

(左右滑动查看户型效果)

若有追求更大面宽，一步到位的终极改善需求，那么压轴的240平大平层绝对不容错过。在群雄荟萃的的高端圈层内，这样“百里挑一”的户型才是向往已久的终极人居追求。

(左右滑动查看样板房实拍图)

城市价值，加码湾区第一产品力

除了自身的产品力打磨得相当出彩，西派天河序所在的城市站位、地段、配套也同样非常亮眼。

作为大湾区的核心城市，广州经济实力强悍，2023年GDP首破3万亿元，今年2月在广州市高质量发展大会上又提出了更高的要求：要以产业升级和科技创新拓展高质量发展空间进行“二次创业”。

广州的新一代信息技术、智能与新能源汽车、生物医药与健康产业等战略性新兴产业增加值近万亿，本就占GDP比重超30%，未来还将迈上新的台阶。

而西派天河序站位于广州第二条新城市中轴线“广州塔—珠江新城—天河北”之上，这种得天独厚的地段，其享受的优质城市配套，不仅是广州最闪耀的存在，也是大湾区含金量最高的区域之一。

项目区位示意图

目前，位于天河东的广州第三条轴线说法不一，也还未正式形成，甚至未来十年也难以沉淀出像天河中轴如此成熟繁华的地段配套。

珠江新城到天河北的区域，恰恰组成了中国三大国家级 CBD 之一的广州天河CBD，以广州1/600的面积贡献了1/8的GDP。极具澎湃力的经济量级为这片“烫金”地带培育出大量源源不断的高端购买力。

非凡的城市地段价值，更给予了西派天河序更高的上限，使其跳出了传统改善住宅的单一标签的桎梏。

而目前，广州是四大一线城市中唯一一个120平以上住房不限购的城市。

大湾区乃至全国大量购买力将会奔涌而来，其楼市上限可想而知。数据显示，2023年广州千万豪宅成交4927套，创近10年新高，这意味着大量的高净值购买力仍然持续看好广州核心资产的长线价值。

不过，当下的房子早已告别漫天普涨年代，入手高端改善型住宅应该回归主城区，回归自住逻辑，而且西派天河序本身品质已经不言而喻，价值更是难能可贵。

在大湾区如此的核心地段，广州首宗“智慧+品质”社区、非凡的纯改善产品、优越的城市区位和众多强购买力高净值人群的涌入就是广州核心区楼市持续增长的动能。这就是西派天河序问鼎广州城市中轴人居迭代新标杆，湾区第一产品力的底气。

目前，西派天河序已经开放示范区、样板间及超豪华会客厅，产品力都能看得到兑现。另外近期还有两个重要活动：

4月18日，广州市房协将主办广州首个“智慧+品质”社区创新发展论坛，4月20日，西派天河序将同步跨界华为，首次在广州落地华为太空舱智能家，感兴趣的朋友可以提前预约体验~~