二手房正在暴击新房，房企遭遇四面楚歌

楼市的分化已经愈来愈明显了，房企卖房现在有多难，二手房的降价就有多么猛烈，因为随着市场的下行，二手房的成交量可以说是在持续攀高了，而新房层面确实出现了明显的下滑。根据每日经济新闻的数据统计，今年3月的话，深圳二手成交3840套，新房成交2816套，二手是新房的1.36倍；南京二手的成交8563套，新房成交了2336套，二手房是新房的3.66倍；而合肥更夸张了，二手网签6894套，新房备案了1402套，二手是新房成交量的4.9倍。很明显，现在头部房企都已经感受到了二手房的强大压力，目前新房市场还存在库存高、预期不够以及二手市场持续分流新房的挑战。

因为短期看金融，中期看土地，长期看人口，地方现在依然还是要依靠土地金融维持财政收入，而且过往来说，要让大家买新房的话，一方面是备案的方式控制新房的价格，然后适当抬高二手房，这样一二手之间就形成了天然的差价，就像杭州过往摇号操作，用倒挂的套路能很快的持续去化新房，还有上海之前出现的楼王，也是用倒挂的操作造就了全国开盘记录，总销售额达到恐怖的196.53亿元，买到就是赚的几百万甚至上千万的差价，这样有钱人也一窝蜂的去买了。

当然价格的倒挂是最简单粗暴的，还有限制二手房的交易时间、提高二手契税比例等等，都可以让二手的挂牌实现减少，只要买二手房的成本高了，大家就自然而然跑去新房市场了。当然现在的市场大家都明白，一二手都出现了明显松绑，因为现在只要有人买房，不管你买一手还是二手都鼓励了，而这也让二手房具有先天的降价的优势，因为个人业主可以没有什么底线的去降价，而新房过往的不断烂尾，也使得二手的性价比和现房优势更加凸显，所以反而使二手的销量得到了一定的回暖，但这也是建立在消耗新房客户的基础上。

我们都知道，过往的楼市要真正触底反弹的话，一定是要前期有足够的成交量支撑，也就是所谓的量在价先，市场上便宜的二手房和新房都卖完了，自然而然就会轮到其他房子的涨价，甚至开始逐步惜售。因为过去大家卖完房后，都会自然而然去买更好的房子或者更大的房子，作为晴雨表的二手房一旦成交量拉升的话，新房会得到反哺，因为买房赚钱在过去是普遍认知的真理，即使是没足够的首付的话，借钱也要加杠杆买入多套。而这轮市场不太一样，很多卖房的业主纯粹就是想卖房套现，并不是去为了买下一套房，也就是说卖掉的二手房并不会转化成新房的潜在购房需求，也就是二手和新房之间没有打通购买链条，新房的堰塞湖状态还是依旧维持着，而且新房的需求也被这些业主抢先给吃掉了，让房企也十分难受，不得不跟进去降价。

根据中国房地产指数系统数据显示，今年3月，百城二手住宅均价环比下跌了0.56%，同比下跌了4.8%，跌幅比2月继续扩大，从十大重点城市来看，像南京、武汉、北京等环比跌幅在0.7%-0.8%之间，同比的跌幅武汉则为8.42%，可以说基本都是在以价换量的卖房，而且跌幅时间已经持续了近两年，这两年也是很多房企陆续暴雷的时间点，扛不住的只能出险。而房企过往还能依靠涨价和惜售营造房子稀缺的场景，但是现在这个套路已经玩不转了，深夜涨价的海报都没多少人去看了。

而根据克而瑞数据来看，今年3月百强房企实现销售操盘金额3583.2亿元，环比是上涨了92.8%，但是同比下跌45.8%，而今年1-3月份，百强房企累计实现销售操盘金额7792.4亿元，同比下降47.5%。说的直白点，今年3月的销售额比去年同期差了很多，一季度也是一样，近乎腰斩的状态。所以现在房企有多么难受大家能体会到了，因为整个蛋糕就这么大了，每个房企能分到的自然而然就少了很多，当然各地也是在不断拉新房上马，比如郑州之前就开启了二手房收购操作来推动以旧换新，还有不少地方也是出台了各种以旧换新的政策，用来刺激二手业主流入新房市场。

而这种方法在当下，还是治标不治本的，因为新房现在要想抗住二手的虹吸，只剩下降价这条路才可能杀出一条血路，在现在这种低迷期之下，谁能成功卖掉房，只有成为降价王和卷王才可能，就像李嘉诚早早便开启了香港7折卖项目的操作，一度成为香港楼市的热盘，客户抢购一空，内地房企还是后知后觉的，或者以为内地客户还是过往认准房价持续上涨的那套理论持币待购。

当然，很多人说降价是不是会伤害这个行业，其实降价不是什么坏事，因为降到一定的程度，可能大家买房的欲望又会被重新拉回不少，楼市已经不是高速增长期了，已经到了很难快速生长的地步，如果还是想要和过去一样快速增长几乎不可能了，硬要吃各种激素然后逆生长的话，只会有适得其反的作用，只有真正的市场性的降价才能让市场真正的接纳，流动性才能内生的产生，当然，房地产税一直还悬而未决，也是影响大家出手的重要因素，这个定心丸还是越早定调越好，否则，即使大家有钱，市场有房，愿意买入多套的人也会十分稀缺，毕竟，发达国家的例子就摆在眼前。