租金迎来“2”字开头，以“价”换量去化14万平方米

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作者 I 宋溪 选址960

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近日，各大机构有关2024年第一季度北京写字楼市场报告相继出炉。整体情况显示：第一季度北京写字楼市场租金迎来“2”字开头，以“价”换量条件下去化成果显著，新商圈表现活跃，市场整体空置率两年以来首次下调。

具体情况根据戴德梁行指数，北京写字楼第一季度净吸纳量为14.4万平方米，接近2023年全年水平；空置率环比下降0.4个百分点至18.3%，是2022年二季度以来的首次下降；平均每月每平方米租金下探至290.7元，环比下降2.4%，几乎比2012年租金水平还略低；截至到2027年，北京还将有144.5万平方米新增供应。

图自：戴德梁行

从租赁成交结果来看，TMT行业依旧独占鳌头，占整体成交的48.8%，且高于2022年的43.2%和2023年的39.6%；金融行业以占比15.1%位列第二，但低于2022年的25%和2023年的25.9%；专业服务占比11.8%，同样低于2022年的13.6%和2023年的12.5%。由此看来，科技仍是北京写字楼市场租赁需求的顶梁柱。

从成交的区域看，以望京酒仙桥、亚奥为代表的新兴商圈表现尤其活跃。比如理想汽车签约了位于望京的万科时代中心约11000平方米办公面积，字节跳动签约了位于亚奥的北辰新空间约17000平方米的办公面积，中邮基金签约了位于亚奥的环球贸易中心约5000平方米的办公面积。

传统核心商圈同样表现不俗，比如CBD商圈、金融街商圈以及中关村商圈均迎来金融、科技、制造行业新租户入驻，使得五个商圈甲级写字楼市场平均空置率分别环比降低。这一表现对比2022年、2023年无论给市场还是业主都带来了些许信心。

从成交价格看，由于市场主流需求特征为降本增效，为了获得出租率的提升，越来越多的业主加入了以“价”换量的队伍中，这也导致一季度平均租金环比下降2.4%下探至290.7元。其中，望京酒仙桥商圈的租金下调幅度最大，致使整体租金持续下降，同比下调9.5个百分点。值得一提的是，阿里巴巴将入驻其位于来广营的总部园区，届时,金辉大厦、绿地中心、昆泰大厦、望京soho、利星行广场、融新科技大厦等阿里租用项目将陆续腾退出大量新增待出租面积。

丽金智地中心

在入市方面，根据戴德梁行发布的报告，2024年第一季度入市项目为丽金智地中心。丽金智地中心位于中关村南大街和魏公村路的交叉口西南角，北部毗邻中关村，南边与金融街相邻，处于科技、金融两大核心产业板块的交汇处。项目总建筑面积19.1万余平方米，地上3层至17层为写字楼，写字楼建筑面积近12万平方米。去年8月，蚂蚁科技集团宣布将在海淀区设立创新科技总部，选址的地方即丽金智地中心A座，A座建筑面积6.2万平方米左右。不过，该项目官方宣布投用时间为5月1日。据了解，今年年内，即将入市的项目还将有京能天泰大厦、国家金融信息大厦、远洋星帆广场、北辰中心（国会二期）等。

业内人士分析，下半年随着经济和市场活跃度的逐渐恢复，业主将继续推动以“价”换量促进租赁交易进行去化。数据显示，目前北京全市甲级写字楼总存量为1349.2万平方米，五大核心商圈甲级写字楼总存量为865.4万平方米，五大核心商圈即指中关村、金融街、东二环、燕莎、中央商务区。业内人士指出，2024年接下来的租金走势将不断达成新“低”，为市场走出“谷底”建立新的基本条件。