建发股份地产归母净利跌9成，董事长郑永达等被监管谈话

@房财经 郑玉华

与去年相比，建发股份公布2023年年报的时间，晚了半个多月。

而就在这段时间，其和主要高管遭遇了一件糟心事——被厦门市证监局监管警示并谈话了。

表面看，4月16日公布的成绩单，建发股份表现不错。总营业收入7636.38亿元，同比下滑8.3%；归母净利润131.04亿元，同比大增108.83%。

但营收减少、利润飙升的背后，并非建发股份自身业务优秀，而是去年以62.86亿元收购红星美凯龙29.95%股份后，导致收购价格低于红星美凯龙可辨认净资产公允值，中间产生了96.19亿元的差价。

按照相关规定，其归母的重组收益为95.22亿元，计入了净利润，可并没有产生相应的现金收入。

剔除后，建发股份的归母净利润为41.45亿元，同比下降33.95%；而扣非后的净利润仅24.07亿元，同比下降34.9%。

房地产净利率仅0.11%

在收购红星美凯龙后，建发股份的并表业务从过去供应链、房地产两大类，新增了家居商场业务变成三大块。

其中供应链业务营收利润双双下跌。收入5933.66亿元，同比降14.79%；归母净利39.53亿元，同比降1.38%。

并表后的红星美凯龙，仅收录了4季度的数据。营收38.61亿元，产生了归母净亏损5.63亿元。

仅房地产业务收入同比增长21.94%，为1664.5亿元，但产生的归母净利润仅为1.91亿元，同比降91.56%，净利率仅为0.11%。

归母净利润暴跌9成的主要原因，是联发集团的“拉胯”。

建发股份的房地产主要依赖于建发房地产和联发集团两家子公司。在过去的一年，这两家公司共计提了29.31亿元的存货跌价准备。

其中建发房地产计提14.51亿元后，为房地产业务贡献归母净利润20.5亿元，同比减少仅1.2%。

反观联发集团，去年计提14.8亿元存货，让其归母净利润直接亏损17.81亿元，拉低房地产板块的利润为18.58亿元，同比减少20.5亿元。

从财报中可明显看出，在房地产业务方面，建发房地产辛辛苦苦挣下的钱，几乎全被兄弟公司联发集团消耗殆尽。

而这背后，或许是其独立操盘能力减弱所致。联发集团过去一年超过一半的项目，均非自己操盘。2023年合同销售金额403.45亿元，权益销售仅为180.33亿元，占比44.7%。

在整体行业持续下行的阶段，手握大量联合营项目，难免会踩雷。

在近期闹得沸沸扬扬的平安信托“福宁615号”信托计划逾期事件中，联发集团旗下联营项目臻华府，正是该信托计划的底层资产。

这是一个存在很大嫌疑明股实债的项目。

2021年5月，正荣地产以26.6亿元，溢价35.7%的价格，摘的臻华府项目地块。当月，便拉来联发集团成立了合资公司厦门联嘉悦具体操盘。

后在当年9月29日，“福宁615号”募资7.72亿元，以股权形式投资厦门市荣璐置业有限公司70%股权，而该公司正是厦门联嘉悦的母公司。

在正荣地产暴雷后，臻华府项目名称迅速从联发正荣联名，变成仅展现联发一家之名。

可以说，在建发股份的房地产板块，联发集团已严重拉了其后腿。

负债攀升与高薪酬

在利润全面下滑的同时，建发股份的负债却在持续攀升中。

截至2023年末，建发股份的总资产为8208.52亿元，较年初增加18.99%；总负债5962.13亿元，较年初增加19.34%；资产负债率72.63%，较年初下降2.5个百分点。

净资产2246.39亿元，其中股东权益695.11亿元，占比30.94%，较年初增加18.86%。

家底增厚的主要原因，还是收购红星美凯龙股份并表所致。

短期债务方面，一年内借款96.13亿元，较年初增加5.94%；应付票据333.62亿元，较年初增加33.33%；应付账款596.96亿元，较年初增加45.37%。

另有长期借款632.32亿元，较年初增加12.07%；应付债券413.61亿元，较年初增加23.85%。

而同期，建发股份拥有的现金为859.35亿元，同比减少3.18%。

从2023年的财报来看，作为一家巨无霸地方央企，建发股份的表现与其身份似乎不甚相符。

而事实上，近几年来这家企业的管理和人事也频频发生事端。

最近的负面就发生在年报刊发的4天前。4月12日，建发股份及董事长郑永达等高管，被厦门证监局分别出具了警示函和监管谈话。

经查，建发股份存在会计核算不规范及内部控制不健全的违规问题。其中房地产业务中个别长期股权投资、存货的减值测试不够审慎；另外还对个别子公司管理不到位，部分合同用印审批不规范，内部控制存在缺陷。

对此，厦门证监局决定对其出具警示函的行政监管措施，并将相关情况记入证券期货市场诚信档案。

同时，对郑永达、总经理林茂、财务总监魏卓、时任分管财务副总经理许加纳，采取监管谈话的行政监管措施，要求上述人员携带有效身份证接受监管谈话，并记入证券期货市场诚信档案。

曝出如此问题，让建发股份的形象大打折扣。但这似乎并不影响高管们的丰厚薪水。

2023年，郑永达的薪酬从建发股份母公司建发集团支取，但其2022年从建发股份领取的年薪为209万元，另有91.38万股票，最新市值超900万元。

林茂去年的年薪为507万元，另有90.7万股票，最新价值超900万元；许加纳年薪533万元，另有75万股票，市值超750万元；魏卓年薪203万元，另有40万股票，市值超400万元。

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