清水单价3万4？花园城N8的最大竞争对手是谁

同一小区、同质产品，时隔6年，再次推新，价格翻了一倍。近期，蔚蓝卡地亚花园城蔚蓝阁B区最后一栋楼N8即将取证的消息近日引发很多购房者关注。

N8是3年前就已经交付的组团蔚蓝阁B区所剩的一栋现房，在销售现场的对外口径中，其将以清水单价3.4万元/㎡左右价格取证销售。

如今蔚蓝阁B区已有二手房源挂牌，N8的开盘定价几何，蔚蓝阁B区大量的次新房会否对N8的新房推售造成影响？将成为该项目此次开盘的最一大悬念。

蔚蓝阁最后一栋房源取证

先来看看这次取证的“N8”所在的蔚蓝阁B区的基本盘：

蔚蓝阁B区，位于双燕路西段与雅州路交汇处，整个组团占地面积40亩，容积率4.0，由5栋44层高的住宅半围合组成，本次推出的N8是组团中最后一栋，编号为8号楼，为2梯4户布局。

蔚蓝阁B区N8位置示意图

蔚蓝阁B区N8位置示意图

蔚蓝阁B区主要供应的是150㎡的套三，180、215和265㎡的套四产品，此次取证的N8为2T4产品，有180㎡和150㎡两个户型。

180㎡的产品基本是西北朝向，面向中庭，为横厅套四三卫产品；150㎡的则是东南朝向，是竖厅的3房设计。

据了解，N8将清水交付，售价3.4万元/㎡。这两个户型最大特点是客厅均有6.3米的挑高。由于报规规则的变化，这种设计的产品在目前市面上已基本绝迹。

但和大家理解的挑高赠送有一定差距，为保证居住品质，开发商要求客厅挑高部分在后期是不能进行搭建。也就是说挑高的部分并不会给未来使用增加面积。

蔚蓝阁B区N8建面约150㎡A户型奇偶层

蔚蓝阁B区N8建面约185㎡A户型奇偶层

同小区二手次新房是最大对手

2018年蔚蓝阁前期房源销售时清水均价17000元/㎡，刷新当时成都清水售价天花板。根据资料显示，蔚蓝阁B区曾有过两次取证开盘，但8号楼（N8）一直没有取证。

近期，蔚蓝阁B区N8开放精装样板间，但与众不同的是，现房N8未采用实体样板间，依然使用了在湖区搭建临时创意样板间的形式。

蔚蓝阁B区N8建面约185㎡展示样板间实拍图

现房是N8的优势，但与前期同类产品的价差也可能成为影响销售的不确定因素。

在N8即将取证的消息传出后，发哥发现蔚蓝阁B区近30天在链家的二手房就新增了11套房源。当年以17000元/㎡价格买入的老业主们，也想趁此机会出货。

目前贝壳APP上有63套蔚蓝阁B区房源挂出，整个花园城的二手房挂牌量也超过250套，以清水次新房为主，挂牌的清水单价从32000元-49000元／㎡不等。

但这些房源并未在二手房市场上有太抢眼的表现，蔚蓝阁B区的二手房在贝壳系统的历史成交记录中只有3套，最近的一套为今年1月成交的261㎡户型，成交单价38673元/㎡，成交周期599天。

蔚蓝阁B区成交数据，图据：贝壳APP

有业界人士分析称，N8最大的竞争对手是蔚蓝阁B区的二手房，虽然开发商在去年对N8的入户大堂进行了升级，但因为整个小区入住率不高，其他已交付的楼栋也基本看不出折旧的痕迹，和现房N8基本保持一致水平。

在成都楼市土地规模较大的房地产项目中，曾多次出现二手次新与开发商销售新房之间的竞争。因为前期业主购入成本较低，完全可以根据开发商的同类新房定价灵活做出调整。

从项目近期的挂牌量增加来看，蔚蓝阁二手房东的行动已经开始。在贝壳APP近期该小区的价格走势上看，挂牌价已经开始呈现下行趋势。

而有资深房地产营销人士认为，蔚蓝阁B区N8现房的定价，非常考验开发商的判断和信心的，因为同一小区产品一致性较高，N8的清水定价如果较高，可能会给部分前期业主以略低价格转手制造条件。

置业建议

老组团上新，到底香不香？

作为天府新区的地标项目，蔚蓝卡地亚花园城的优势明显。

1

蔚蓝阁B区位于天府七中北侧，属于天府新区学区C区范围，靠近天府公园，学区和公园配套都很好。

2

在蔚蓝阁B区的商业，已经有不少入住，超市、药店、面包店、洗衣店都有，基本生活配套可以满足。

3

蔚蓝卡地亚在审美方面是超出行业平均水准的，建筑外立面、热带园林景观、五星级酒店风格的大堂，选料上成、细节过关。

4

近年来，蔚蓝卡地亚一直在着力于物业服务提升，以其3.9元·月/㎡的价格和服务标准来看，N8的物业同样是加分项。

蔚蓝阁B区N8入户大堂实拍图

蔚蓝阁B区园林实拍图

但如果跳出项目本身来看，和当前的新一代产品相比，N8也会有一些短板：

1

与基本都是电梯入户、2T2板式为标准的新项目对比，N8的2T4塔楼稍显落后；在高得房率的户型设计中，N8的得房率和舒适度较低。

2

在近两年新入市的定位高端住宅的高层项目中，公区智能化程度大大提升，以电梯轿厢按钮为例，而N8与蔚蓝阁整个组团一致并未采用智能优化。

3

目前市面上新产品中架空层都有多主题的会所设计，蔚蓝卡地亚虽是泛会所的先行者，但现在来看N8底层架空层较为局促的健身房和阅读区这样的泛会所，已经没有足够的打动力。

蔚蓝阁B区N8电梯实拍图

在成都，蔚蓝卡地亚十多年来积累了不少粉丝，尤其是花园城，因为建筑立面的高颜值，收获不少粉丝，更是天西其他项目业主在公区、建筑立面等指标上主动对齐颗粒度的标杆之作。

根据目前开发商释放的公开信息，花园城N8的客户到访量依然巨大，而最终买房人会对N8做出何种选择，其最终售价极其相关销售规则仍然是影响权重最大的因素。我们将继续关注。

主编：余鸽

副主编：赵述锦

编辑：廖兴

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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