万达开启“自救”持久战 轻资产平台获厚望

近日，“万达北京总部被卖”的消息引发市场广泛关注。

自去年以来，万达集团持续出售资产以“自救”，此前已卖掉11座自持的万达广场，退出对4座万达广场的轻资产管理。此外，万达还于去年年底割舍掉对万达电影控股权，降低对此前商管上市平台的持股比例。

通过这些资产转让，万达得以持续去杠杆、增加资产安全性，同时也加快了集团近几年所一直坚持的轻资产战略。

目前，万达集团管理着全国将近500个万达广场，所出售或退出的比例仍处正常范围内。从长期规划来看，减少重资产项目将是一个持续的过程。

万达的轻资产模式曾在特殊时期期间经受住了考验，据资料显示，2020年至2022年这三年间，万达广场逆势扩张，新增了149家，其中轻资产项目占比80%以上。过去三年，万达商管轻资产管理平台对股东分红近200亿元。

今年3月底，万达商管板块新成立的轻资产管理平台——新达盟获得太盟、中信资本以及中东资本等600亿元战投，这笔投资创造了近五年在中国私市股权市场中单笔最大规模，目前该平台估值约1000亿元。

“自救”将是持久战

近日，北京万达广场实业有限公司（以下简称“北京万达实业”）发生工商变更，原全资股东大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“大连万达商管”）退出，由新华保险、中金资本成立的不动产基金接手。

在此之前，万达集团已于去年开始陆续出售了多个万达广场，而此次引发业内广泛关注的原因是，其所出售的北京万达实业曾开发过万达第一个CBD项目——北京万达广场，也即当前万达集团总部。

虽然关于“万达卖掉北京总部”的市场声音不断，但与此前出售其他城市的万达广场目的一致，本次出让北京万达实业，仍为缓解集团流动性压力。

近两年，房地产行业的下行使得多数企业面临流动性风险，万达集团亦未幸免。此外，去年集团商管板块上市平台——珠海万达商管面对上市对赌压力（根据此前投资协议，珠海万达商管如不能于2023年年底成功上市，万达商管集团需向上市前投资者支付约380亿元的股权回购款），集团不得不持续出售资产以“自救”。

据资料显示，在2017年出售大部分文旅和酒店资产后，万达集团的核心资产主要为商管业务和万达电影。

在2021年调整后，万达集团在商管板块所使用的品牌为万达广场，有轻、重两种模式。其中，重资产平台为大连万达商管（自持万达广场物业），其内部称之为“大商管”；此前轻资产运营平台为珠海万达商管，内部称之为“小商管”。轻资产模式不持有物业，收入主要包括运营管理服务费、开业前咨询服务费、物业管理费及增值服务费等。

除上述北京万达实业所对应的万达广场外，自去年至今，万达已出售掉11座自持的万达广场，退出对4座万达广场的轻资产管理。

万达在出售万达广场时所接洽的受让方主要为金融机构，今年年初新华保险与中金资本成立不动产基金后所进行的第一笔投资，即北京万达实业。根据新华保险此前公告，公司作为有限合伙人参与设立基金，主要借助专业机构投资优势，通过专业化投资管理团队，拓展投资渠道，挖掘投资机会，多元化管理资产。

去年12月底，万达一口气卖掉位于湖州、苏州、广州和上海的4座万达广场（与之同时的出售动作还包括将上海万达瑞华酒店资产出售给新加坡金鹰集团），接盘方为中联基金。据资料显示，中联基金长期专注于以REITs（不动产投资信托基金）为核心的创新不动产金融业务，聚焦产业不动产、消费基础设施、租赁住房、新能源基础设施等领域，同时布局新加坡、东京等境外REITs业务。

去年5月份，大家保险则接手了上海松江万达广场、西宁海湖万达广场和江门台山万达广场；同年10月份接手上海周浦万达广场。

在出售所自持的万达广场的同时，万达也对旗下部分轻资产项目进行了选择性退出。今年以来，其先后退出了佛山顺德万达广场、厦门湖里万达广场、厦门鹭港万达广场、南宁城西万达广场的轻资产管理。上述出售行为具体回笼资金数额，万达集团方面未作披露。对于卖掉或退出部分万达广场的管理，据资料显示，万达广场并非是标准化的，而是在不断创新并迭代升级，商业零售变化极快，一些传统的万达广场需要做出调整。

同时，从万达向轻资产转型的长期规划来看，减少重资产项目将是一个持续的过程，万达管理着近500家万达广场，目前的出售及退出比例仍处正常范围内。

除了万达广场外，去年12月初，万达集团还割舍了对上市公司万达电影的控股权，腾讯旗下的“儒意系”成为万达电影的第一大股东，交易价格共计21.55亿元，再加上同年3月至7月，由王健林控制的万达文化和万达投资通过大宗交易以及集中竞价等方式减持的资金，2023年王健林预计从万达电影减持约77.9亿元。

据了解，去年12月中旬，在“对赌”大限将至之际，此前的投资者之一——太盟集团（PAG）与万达集团签署新投资协议，PAG将携其他投资者对珠海万达商管进行再投资。

当时，万达集团上市对赌协议所涉及的约380亿元债务得以暂时化解，但代价是集团对商管板块的轻资产管理平台持股比例从超78%降至40%，太盟等数家现有及新进投资人股东总计持股上升至60%。

投资者看好新达盟

据资料显示，万达近期的资产转让，除继续去杠杆、增加资产安全性的考虑外，加快推行万达近年来一直坚持的轻资产战略，也是主要原因。

今年3月30日，PAG、中信资本、Ares Management旗下基金（Ares）、阿布扎比投资局（ADIA）旗下全资子公司Platinum Peony和穆巴达拉投资公司（Mubadala Investment Company）在大连正式签署投资协议，联合向大连新达盟商业管理有限公司（以下简称“新达盟”）投资约人民币600亿元，合计持股60%，大连万达商管持股40%。

据资料显示，新达盟是大连万达商管于今年1月12日新设立的公司，注册资本约162亿元。在去年年底对珠海万达商管进行再投资后，新老股东们在新达盟公司进行股权重新分配，后续珠海万达商管将成为新达盟旗下的子公司。而此次投资，即是落实去年12月12日投资协议的具体内容。

按照此投资额估算，新达盟目前估值约1000亿元。作为万达集团商管板块新的轻资产管理平台，投资人对新达盟给予厚望。

早在2015年，王健林就已在集团内部提出向轻资产发展模式转型。彼时，房地产行业依靠土地升值所获得的利润率已开始下滑，万达在行业内率先顺势而为，2017年7月，万达商业地产板块将77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，又将13个文旅项目91％股权以438.44亿元的价格转让给融创，以此回笼资金，为公司减负。

在万达广场的拓展上，轻资产模式即万达不提供建设万达广场的资金，只负责输出品牌、辅助设计、建设与招商和管理，所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。这种模式与2020年以来，监管层提出的实业降负债、去杠杆宏观要求不谋而合。

在2020年至2022年，国内商业地产发展受到巨大冲击，但万达广场凭借轻资产模式仍然实现了平均每年15%左右的高速增长。截至2023年年底，万达管理着全国227个地级及以上城市的498个大型商业中心，其中204个为第三方轻资产商业中心，轻资产项目已经达到40%。

此前珠海万达商管的经营业绩亦可看出万达在轻资产转型上的成果。数据显示，自机构投资人2021年出资以来，珠海万达商管连续三年超额完成业绩目标，2021—2023年，其税后收入分别为235亿元、271亿元以及293亿元（预估），平均年增长约12%；税后利润分别为53亿元、75亿元以及95亿元（预估），近三年平均增长率为34%。

过去三年，珠海万达商管共计上缴税收约100亿元，对股东的分红分别为2021年46亿元、2022年67亿元以及2023年（预估）85亿元。

太盟及其他投资人对新达盟的这笔投资额，创造了近五年在中国私市股权市场中单笔最大规模。万达集团方面透露，这次投资是近期大连市拓宽利用外资渠道的重要成果。

作为此前的投资者以及本次再投资的领投者，太盟投资集团合伙人及私市股权联席主管黄德炜表示：“本次投资反映了国际机构投资人对大连新达盟长远发展的期待和认可。我们认为新达盟拥有的强大竞争壁垒及显著的先发优势，将长期支持它实现稳健的经营业绩，并为投资人带来良好稳定的回报。”

对于出售的万达广场和酒店，后续仍由万达继续管理，且保留了万达品牌。这与近年来万达所推行的轻资产战略——资产所有权由投资方持有，运营管理由万达商业负责目标一致。

中信资本董事长兼首席执行官张懿宸亦表示：“中信资本长期看好国内消费市场和零售行业。新达盟作为行业龙头企业，具有深厚的竞争优势和良好的发展前景。相信通过此次投资，将为新达盟带来长期稳定的支持，促进公司健康快速发展，创造更多价值。”