落户再放宽，学区房迎大变局！

这几天，网传2024厦门最新落户政策出炉。今年相比去年的落户有做了一些调整，总体来看，落户的门槛是进一步降低了，以至于无房产无学历也有机会落户岛内外。而且今年最新版本的重中之重，是放宽了随迁子女来厦落户的门槛。这也意味着，随着落户门槛特别是随迁子女落户门槛的降低，不仅会吸引很多外来人口老家的学龄儿童来厦入学，也会有不少积分生源转变成集体户的身份，未来厦门的集体户生源有望迎来爆发式的增长。

放宽落户，特别是放宽随迁子女落户，对于吸附人口并把城市蛋糕做大做强是非常有帮助的。因为城市的发展是基于劳动力数量和质量的提升，而地产的长期价值也是基于人口结构和人口净流入。由于外来人口的人口结构相对存量人口较为年轻化，所以放宽落户吸引外来人口，对于增加劳动力人口及青年人口占比是非常有帮助的，可以使人口结构得到很大程度的优化。长远来看，这不仅有利于商业配套的发展，也有利于城市能级以及房地产价值上限的提升。

而放宽落户的“大招”，恰好契合了前几天义务教育阳光招生专项行动通知中提到的“巩固并稳步提升进城务工人员随迁子女在公办学校就读比例”。因为目前的存量出生人口是下降的，两一致生源总体是个减少的趋势。而放宽落户之后集体户生源的数量又会急剧膨胀，这两个趋势相向而行的结果，就是集体户生源在公办校生源当中的总体占比快速提升。由于集体户是必须要有公办学校读的，因此即使两一致生源减少，公办学位还是会以不断新建学校的方式来持续扩张。再加上放宽落户之后，很大一部分的随迁子女是以集体户而不是积分的身份入读的，这也就等于实现了随迁子女占比提升的要求。

那么放宽落户，对于学区房的格局有什么影响呢？最重要的一点，当然是大部分学区的生源护城河会逐渐瓦解。由于两一致生源的减少，不仅公办幼儿园会开始全面招收集体户和积分生源，很多原本已经“生源纯粹”的中小学学区，学位也可能重新变得富余，这部分的富余学位毫无疑问会用于统筹集体户。近几年投用的次新学区，如果一开始就没有生源护城河的，未来大概率也不会有。而未来陆续投用的新学校，基本上除了极少数特例外，在集体户急剧膨胀的趋势面前，可能绝大多数都不得不扩充足够的学位用于统筹集体户。甚至连一些已经具备生源护城河的顶级学区，只要学位没有被两一致占满，一旦公办学位扩充的速度跟不上集体户增长的速度，可能都要放弃生源护城河，把原本留存的富余学位拿出来统筹。

那么在这种情况下，学区房是不是就不复存在了呢？当然不是。只是由于两一致生源占比越来越低，能够被两一致生源填满的纯粹学区肯定也会变得越来越少。但商品房生源对于教育的重视又一直存在，最终这些生源会自发的向那些成绩足够好的顶级学区集中，并以自然填满的方式来保持学区的生源护城河。但如果学区不够头部，那么未来长期与外口生源共存可能是难以避免的，这些学区的排他性也将被显著削弱。极少数生源纯粹的头部学区享受高学区溢价，而绝大部分学区不会体现多少学区溢价，将是未来学区房的格局。未来在大多数板块，房产会一定程度剥离教育属性，所以未来房产价值的比拼绝大部分情况下是居住属性的比拼。

而最大的受益者，毫无疑问是集体户。未来在无需购房的情况下虽然还是难以挤进最顶尖的一小撮头部学区，但只要落户年限不太短，大概率都可以进入到还不错的公办学校就读。而由于集体户没有房贷压力，在厦门低租售比的环境下租金开支其实远少于贷款买房的两一致家庭。除了类似五缘湾这种“富人区”顶级地段外，集体户家庭的可支配收入相比两一致家庭其实差距并不大，在部分刚需板块甚至可以略占优势。在这种情况下，集体户家庭日常可用于投资孩子教育的现金流其实是不见得输给家庭户多少的。在享受同等公办教育资源的情况下，集体户生源会在定向生的争夺上对家庭户生源构成前所未有的竞争压力，这也是未来商品房业主必须面对的挑战。