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东莞一企业200万买的地被出让,政府:当年的用地协议无效

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日前,东莞一企业负责人向南都记者反映,其公司于2006年与东莞谢岗镇政府控股的东莞市谢岗镇工业发展总公司(下称谢岗工业公司)签订土地使用合同,以获得当地一块约9000㎡的工业用地50年使用权,当时共支付了约171万元的转让费和约22万元的用地指标费,后续一直未办妥土地使用证,也一直闲置地块。2023年,该企业发现相关地块被当地挂牌成功出让,其称土地使用权遭当地侵害,未获任何补偿。今年4月,谢岗镇政府方面就该问题回应称,当时的协议主体系谢岗工业公司并非镇政府,且涉事地块其实包含了部分农业用地,签订协议时未经当地村民同意,同时该地块未办理过土地使用证,故认定当初的用地协议是无效的。

谢岗镇政府方面表示,当初谢岗工业公司签订协议时存在不规范,属于历史遗留问题。因事件时间久远,建议相关企业提起诉讼,通过司法途径厘清各方权利和义务。

企业:十余年前买的地块被挂牌出让

东莞市志侨五金制品有限公司(下称志侨公司)法定代表人温先生反映,其公司在2006年与由东莞市谢岗镇人民政府全资控股的谢岗工业公司,签订合同,由后者以约171万的价格,有偿转让谢岗镇城北大道和乐园路交汇处、一块面积为9229㎡的工业用地给志侨公司使用。


志侨公司指涉的地块位于红框处。

根据志侨公司出具的证据,双方在2006年于谢岗镇法律服务所见证下,签订了土地有期有偿使用合同(下称土地使用合同)。根据土地使用合同内容,经甲方谢岗工业公司和乙方志侨公司协商,甲方同意将谢岗镇的一块面积为9229㎡的工业用地转给乙方自行投资,兴建工业厂房、宿舍及配套,期限为50年。土地转让费为每平方米186元,转让费总额为1716594元。甲方负责协助乙方办理土地使用证。


谢岗镇法律服务所出具的见证书。

同时,志侨公司的温先生出示了由谢岗工业公司开具的171万元土地使用费用收据(收据的项目内容写为“购地款”),以及志侨公司向东莞市谢岗管理资产有限公司转账的22万元的用地指标费汇款凭证。


由谢岗工业公司开具的合共171万元收据。

志侨公司方面称,该土地十几年来未能办下土地使用证,公司用围墙围蔽地块后一直闲置。2023年,该公司发现有人将前述土地的围墙拆除,随后土地被纳入了2023WT093编号地块,并于同年挂牌土地招拍挂系统,最终成功出让。

南都记者查询获悉,东莞市自然资源局已经在2023年11月公示了2023WT093地块的土地出让合同信息,该地块面积为18343.18㎡,土地用途为工业用地(M1一类工业用地),出让价格是1927万元,由相关受让公司于2024年底之前动工。

志侨公司称,谢岗工业公司、谢岗镇政府事先未与其沟通补充问题,其曾与谢岗工业公司、谢岗镇政府相关人员交涉,称土地使用权利遭到侵害,然未获具体答复。

协议主体系企业并非政府

根据国家企业信用信息公示系统资料,温先生所指涉的谢岗工业公司现已更名为东莞市谢岗工业发展有限公司,该公司的股东为东莞市谢岗镇人民政府,经营范围为办理开办厂场业务等。

相关地块的情况如何?近日,南都记者就此事向谢岗镇政府宣传部门查询,镇政府方面的工作人员表示,此事首先需厘清主体。2006年涉事企业与谢岗工业公司签订协议,并非与镇政府签订,在法律层面谢岗工业公司是独立的主体,并不能将谢岗工业公司等同于镇政府,所以不能说企业当初签订的协议,需让镇政府来承担责任。这是一个民事关系上的经济合同纠纷,跟镇政府没有直接的合同关系。

据该工作人员介绍,早年一位罗姓商人帮助谢岗工业公司进行平整土地等工程,当时谢岗工业公司因经济紧张,所以将谢岗多块地的使用权置换给了罗某。随后,罗某将地块划分成多块土地分别转让给多家公司使用,当中就包括了志侨公司指涉的地块。谢岗工业公司受罗某委托与多家公司签订用地协议并收取土地款项,收到款项后再转回给罗某。

谢岗政府:用地协议无效,建议诉讼

目前,谢岗镇政府方面认为当年志侨公司与谢岗工业公司签订的协议是无效的。

前述谢岗镇政府的工作人员提到,一方面,涉事地块原先包括了部分农业用地,农业用地不能转让,且当初转让也未经当地村民同意。另一方面,早年使用土地,常见于先签署用地协议,再办理用地手续,然而该地块未办理过土地使用证,近年来相关法律法规越来越完善,土地使用无法通过协议出让来实现。所以认定其协议是无效的。

该工作人员还提到,此前曾有遇到类似情形的企业就地块使用权的事宜向法院提起诉讼,法院经终审判决认定相关用地协议无效。


志侨公司所指的地块已在开工建设。

谢岗镇政府的工作人员强调,不存在志侨公司所称的政府通过谢岗工业公司转让地块给予志侨公司使用的情况。志侨公司未曾合法取得过相关地块使用权,目前该公司的权利在于当初转给谢岗工业公司的款项。谢岗工业公司并没有否认这笔钱,因协议无效,谢岗工业公司此前亦与志侨公司进行协商,希望以“本金+利息”的形式返还给志侨公司,妥善解决该历史问题,但未能协商成功。

谢岗镇政府方面的工作人员表示,需要承认的是,当初谢岗工业公司签订协议时存在不规范,这些都是历史遗留下来的问题。涉事公司当初在投资前也应该做好衡量,对于土地是否有合法手续所带来的法律风险有所把控。其建议,涉事公司可通过司法途径起诉谢岗工业公司。因事件时间久远,通过司法判决可以更清楚地划清各方的权利和义务,以达到案结事了的结果。

采写:南都记者 黄嘉丰

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