楼市开始火了：上海算什么，深圳近期成交更猛

大家好，我是地产一品塘。

3月28日，应该是属于地产人的超级王炸日也不为过吧，这一天地产圈都要沸腾，各大媒体轰炸式的报道，但是其实也是大家最想看到的一天。

房地产市场持续深度调整过程中，上海楼市放出了豪宅“王炸”。位于上海新天地板块的中海顺昌玖里日前开盘，其以196.5亿元销售额刷新全国开盘纪录。此前全国纪录保持者为2020年深圳华润城润玺一期花园，千余套房源收金196亿元。

据悉，该项目本次共有738组认筹，在开盘首日，售出全部512套房源中的505套。价格方面，销售均价17.2万元/平方米，套均价值约4000万元，属于超级中产的时代终于来临。

其实也不难想象当时的盛况了，上海太需要这种消息放出来，上海楼市已经很久没有这么疯狂过，超一线城市该有的动作就应该早点到来，毕竟中国的超级经济体上海一定不能落后。

这其实也给很多重仓上海的开发商敲响了警钟，上海滩早就忘记了刚需了，直接杀入决赛圈，只要你有好产品，好地段的项目，就不会发愁卖不动，如果卖不动那真是能力问题了。

该项目核心痛点其实还是老玩家关注的二手房倒挂问题，其实过往很多热销的高端项目其核心依然还是二手房倒挂的价格差，但是尽管如此也不能排斥其核心区域核心资产的基本硬件实力。

上海作为超一线城市，从这一个项目开始其实就应该打开了口子，高净值中产阶层的人依然还是偏重投资不动产，房子仍然在高端产品保值方面依然还是雄霸天下。

隔了一周左右，上海刚刚热闹完毕，这次该轮到深圳了，近期深圳就迎来了一次二手房成交的数据刷新纪录，单一项目迎来了过亿成交价格，这也是近几年极少有的成交纪录了。

4月3日，深圳五套豪宅在法拍市场上均溢价成交，总成交价格超过4亿元，其中两套别墅成交总价破亿元，而最高成交单价更是超过37万元/㎡。

上海中海这几千万的项目，在这个豪宅眼里也是刚需了吧。这五套法拍房源中有两套别墅，分别是沙河高尔夫别墅、华侨城纯水岸（五期）联排别墅；另外三套豪宅为香蜜湖第一生态苑、华润深圳湾瑞府、香蜜湖水榭花都（三期）鸣翠居。

其中，沙河高尔夫独栋别墅起拍价3906万元，在经过493轮竞价后，最终以1.6亿元的天价成交，折合单价高达37.80万元/㎡。高手经过粗略估算后得出，该套法拍房源成交价相较于起拍价溢价1.2亿元，溢价率超300%。

而该套房产，无论是总价还是单价，均打破了京东资产交易平台上深圳住宅法拍成交的最高纪录。该套建面约424㎡别墅，原业主在2004年以约513万元的总价买入，随着本次法拍成交，则意味着该套别墅买入20年后总价翻了约32倍！

这惊人的一个天价成交额，真的可以直接比得上一个中等上市公司的全年利润了吧，还会有人说房子不是金融产品吗，还会有人说有钱人不买房子了吗？

深圳作为国内民营经济体最为活跃的城市（没有之一），这里的超级实力买家不计其数，拥有绝对资产配置的不动产投资依然是各大富豪阶级的首选。

这次天价成交之后，深圳楼市很明显已经出现了积极信号，深圳豪宅法拍活跃度的上升意味着市场信心正在回升，购房者愿意为优质房产支付更高的价格。

豪宅作为高端房产，通常具有稀缺性和独特性，对于有一定经济实力的购房者来说，具有很高的吸引力。深圳豪宅法拍市场的火热也说明了，政策调整的预期到位，高端市场用真金白银反馈了信心的回暖。

更加积极的信号就是，深圳几年前的“90/70”政策退出深圳房地产市场舞台，简单来讲就是要求开发商在建造住宅楼盘时，保证至少70%的户型建面低于90平米以下。

从这消息放出来也就是一个很明显的信号，刚需产品几乎完全退出历史舞台了，一线城市已经完全从刚需进阶到纯改善与高端市场，地产的车轮已经迈向一个新的台阶。

事实上，包括认房不认贷、二套房首付四成、豪宅线标准调整在内，深圳短短三个月内已经出台了4个激励改善需求的政策。业内认为，这是政府对改善需求重视程度的显著提升，也意味着深圳楼市逐渐进入改善时代。

这些数据直接可以从近期一周的项目成交来解读，改善+以上的需求已经成为目前深圳与其他一二线核心城市的核心诉求，因此也是很多开发商的唯一的一次抄底的机会。

刚刚结束的三月份，深圳楼市的成交数据再次让市场为之震惊。据深房中协统计，2024年3月，深圳二手房录得量时隔3年再次突破5000套，全市二手房录得5196套，环比增长116.6%，已升破5000套行业“荣枯线”的标准。

另一方面，深圳新房也在3月环比上月也实现了成交量的翻倍。2024年3月，深圳新房住宅成交2245套，环比增长176.8%。3月最后的一个周末，深圳更有6个新盘齐开，创造了大约80亿元的销售额。

不知道谁说市场不好了，我可以直接说一句：改善人群永远都在观望好的项目，而不是抱怨市场不好，因为他们永远知道稀缺产品永远都有其核心价值。

从目前两大城市近期的数据来看，楼市拐点会不会就已经来临确实还为时过早，但是给予地产人的信心是已经足够的，我们能做的还是那句话：坚持下去干到底。

今天就说到这里，有什么想说的大家也欢迎留言讨论；