年报观察 | 降债之后，金融街为转型铺路

观点网 虽然有了上半年由盈转亏的基础，但金融街全年业绩表现并没有得到拯救。

年报显示，2023年，金融街实现营业收入125.71亿元，同比下降38.7%；归母净亏损19.46亿元，同比下降329.88%；基本每股收益转负，为-0.65元/股。

截至期末，金融街总资产1443.72亿元，同比减少5.69%；归属于上市公司股东的净资产359.38亿元，同比减少5.25%。

2023全年，共实现销售签约额232.2亿元，同比减少26.33%；销售签约面积112万平方米，同比减少19.37%。

从产品类型看，2023年住宅产品实现销售签约额216.8亿元，销售面积102.8万平方米；商务产品实现销售签约额15.4亿元，销售面积9.2万平方米。销售签约额分别同比下降24.85%、42.32%。

房产开发业务负累

金融街的收入来源包括房产开发、物业出租、物业经营以及其他收入四个部分。

2023年，除房产开发业务的营收、毛利率同比减少外，其他三项业务均取得正增长。

其中，物业出租业务营收18.26亿元，同比增长12.32%；物业经营业务营收4.38亿元，同比增长79.74%；其他收入2.33亿元，同比增长47.98%。三项业务对应的毛利率分别为86.21%、20.22%、44.74%，较去年上升2.39%、73.69%、1.69%。

反观房产开发业务，虽为金融街贡献了绝大部分收入，但同比减少46.59%，期内收入100.74亿元，毛利率更是同比下降18.7%至-8.38%。

金融街在公告中提到，开发业务毛利率下滑的主要原因是房地产市场低位运行，客户购房意愿偏弱，房产开发业务采取包括调整销售价格在内的多种销售策略，积极促进项目销售去化，开发销售业务毛利率有所下滑。

数据显示，房产开发业务中，住宅产品实现收入93.28亿元，毛利率为-11.08%；商务产品收入7.46亿元，毛利率为25.44%。住宅产品的毛利率表现明显拖累该项业务整体水平。

物业出租、物业经营业务的增长表现，则是由于金融街坚持“开发销售+资产管理”双轮驱动的发展战略，各业务板块精心部署安排，创新经营模式，加强招商管理，提高客户体验，重点项目经营业绩稳中有升，毛利率稳步提升。

同时，金融街表示，公司抓住旅游出行市场回暖时机，多维度、多区域积极拓展客源，创新经营提升客户消费体验，酒店入住率、景区客流量明显提升，项目经营收益较去年同期实现较快增长。

2023年全国商品房销售面积、销售金额和房价均有所下滑，房地产市场处在调整转型过程中。金融街在新增项目储备方面仍然延续了去年的节奏，全年仅新增一幅城镇住宅用地。

略有不同的是，2022年金融街是以股权收购方式获得天津红桥铃铛阁项目的34%权益，收购价格约12.55亿元。2023年则通过招拍挂方式新增苏州太湖新城地块，权益占比高达80%，权益地价仅为9.87亿元。

无论2022年的天津还是2023年的苏州，两处项目分别所在的京津冀、长三角，均为金融街房地产项目销售的核心区域。

于2023年，京津冀区域全年销售面积51.865万平方米，全年销售金额135.82亿元，销售金额占比58%；长三角区域全年销售面积20.33万平方米，全年销售金额49.18亿元，销售金额占比21%。

上述之外，大湾区、成渝、长江中游区域销售占比分别为10%、6%、5%。显然，巩固区域优势，适时补仓是金融街目前的选择。

2023年，金融街实现销售签约额232.2亿元，销售签约面积112万平方米，以此计算，全年平均销售价格为2.07万元/平方米，去年则为2.27万元/平方米。

最新发布的年报中，金融街表示，部分项目销售价格未达预期，按照会计谨慎性的原则计提存货跌价准备，导致2023年净利润为负。

数据显示，金融街共需计提资产减值4.29亿元。其中，廊坊金悦郡项目2.19亿元，佛山金悦郡计提0.73亿元，天津武清金悦府计提0.56亿元，三处项目合计计提金额达3.48亿元。此外，无锡梅村融府、盛澜武生所融御滨江等项目均有不同金额的计提。

截至2023年底，金融街拥有项目总体可结算规划建筑面积为1368万平米，对应权益规划建筑面积为1099万平米。全年共实现开复工面积559.2万平米，其中，实现新开工面积24.4万平米，实现竣工面积184万平米，实际交付住宅总数8852套。

空置阴霾与债务减负

金融街持有大量写字楼、商业、酒店等物业，主要集中于北京、上海、天津、重庆等城市。

北京大部分自持物业主要位于金融街区域，稀缺及优越的地理位置本应使得投资物业持续保持较高的出租率及租金水平，并为其提供稳定的现金流和利润。

但从出租率来看，北京金融街中心、北京金融街（月坛）中心部分（不含金融集），以及北京金融大厦等办公楼项目均存在不同程度的掉租现象。

商业业态方面，北京门头沟融悦中心项目的出租率同样下滑明显。

数据来源：企业财报、观点指数整理

仲量联行在前不久召开的2024年第一季度北京房地产市场回顾中提到，金融街和望京子市场的业主目前面临着较大空置压力，区域内部分主力租户退租，叠加新租需求疲弱，导致空置面积短时难以填补。

显然，金融街办公楼项目的空置压力或许还将持续一段时间，而在等待市场向好的过程中，如何应对债务压力？

年报显示，金融街融资途径主要为公司债、银行贷款、中期票据、资产支持专项计划-优先级、信托贷款、保险贷款等，截至期末，融资余额共计721.97亿元。信托贷款融资成本在4.5%~5.5%区间，其他融资途径的成本均处于3%~4.7%。

期限结构上，1年之内融资余额为16.28亿元，1-2年融资余额为50.12亿元，2-3年为178.91亿元，3年以上476.65亿元，对应占比为2.25%、6.94%、24.78%、66.02%。

整体而言，金融街短期偿债压力并不算重。不过，截至期末，金融街现金及现金等价物净增加额持续为负，2022年同期为-9.35亿元，2023年为-32.03亿元。主要原因为筹资活动产生的现金流量净额为-96.3亿元，上年为-78.2亿元。

金融街表示，主要是根据资金计划和安排，合理控制有息负债规模，偿还借款较去年增加。

此外，经营活动产生的现金流量净额为60.6亿元，去年为56.1亿元，主要原因工程建设支出和支付相关税费较去年减少；控股的合资项目偿还外部股东借款较去年减少；向参股公司提供的财务资助较去年减少。

投资活动产生的现金流量净额为3.7亿元，上年为12.7亿元，主要是收到参股公司分红款较去年增加，以及2023年无项目出售、项目借款转让等相关事项。

数据显示，得益于按期偿还到期长期借款和应付债券，于2023年末，金融街一年内到期非流动负债同比减少88.33%，总金额为16.24亿元，占总资产比例为1.12%，年初为9.09%。

降债课题下，截至期末，金融街现金及现金等价物余额135.4亿元，上年末为167.43亿元。虽同比减少三十多亿元，仍可负担短期债务。

正因如此，关于新一年的业绩计划，金融街将上一年的“有序降低有息负债规模”，调整为“合理控制有息负债规模”。

看起来，目前负债情况已达到金融街的合理预期。

2020年、2021年、2022年及2023年，金融街资产负债率分别为76.50%、74.15%、72.28%和72.15%。

此外，在行业整体节衣缩食的主基调下，金融街也从内部着手进行人员精简。2023年末，金融街在职员工数量合计2284人，较上年末减少360人。

需注意的是，办公楼市场面临出租压力、房产开发业务去化不景气，金融街也在谋划未来的更多可能性。

在坚持“深耕五大城市群中心城市”区域模式的基础上，金融街在2024年的工作目标中明确提出“选择区位地段优越、盈利前景良好的项目科学审慎投资，积极探索城市更新、旧城改造、产业联动、长租公寓等投资模式。”

而在去年，相关表述还仅是持续关注长租公寓及集体建设用地建设租赁住房、城市更新及代建等轻资产投资机会。

2024年，金融街将按照轻重资产相结合的思路，在保障资金安全的前提下，完善业务投资模式和经营模式。包括重点研究城市更新、旧城改造、产业联动、长租公寓等投资方式，加快业务转型步伐。

事实上，该公司首个城市更新类长租公寓项目也在2023年内实现开业运营。该项目于2022年7月正式交付金融街，2023年9月成功改造升级为金树如院人才公寓正式面世。