在美国拥有一套房子需要付出的代价

除了贷款利息之外，其它一系列日益高昂的费用，例如保险费、维护费和房产税，正在粉碎许多美国人的购房梦想。

2004 年，达伦·冈德里 (Darren Gondry) 在肯塔基州路易斯维尔的一个高尔夫球场附近买了一套 4 居室的房子。他和妻子洛里·冈德里 (Lori Gondry) 于 2021 年还清了抵押贷款。

但这并不能缓解他们的头痛，因为与置业相关的其他账单仍然堆积如山。过去两年，房屋保险保费增长了 63%。近年来，财产税、公用事业成本和房主协会 (HOA) 缴款也有所增加。

“我很震惊，”冈德里谈到不断上涨的住房成本时说道。“恐怕这种情况会永远持续下去。”

达伦·冈德里和他的妻子在美国肯塔基州路易斯维尔的家中。

今年借贷成本有所下降，30 年期住房贷款的平均利率较 2023 年 10 月下降约一个百分点。但在美国，与住房所有权相关的其他成本继续上升，而且几乎没有减弱的迹象。

根据华盛顿抵押贷款金融公司房利美 (Fannie Mae) 2022 年的分析，财产税、维护费、水电费和保险等非抵押贷款费用目前占房主总费用的一半以上。

据观察人士称，不断上涨的成本将使许多首次购房者感到拥有一套住房确实是一种经济负担。

美国劳工部表示，3 月份消费者价格同比上涨 3.5%。高于预期的通胀数据可能会促使美联储将利率维持在当前水平的时间更长，从而使抵押贷款利率保持平稳。

许多房主正在努力支付与住房相关的费用。根据科技公司 Clever Real Estate 2 月份对 1,000 名美国房主进行的在线调查，近五分之一的人表示，如果不使用信用卡，他们无法承担 500 美元的紧急维修费用。42% 的人表示，由于成本高昂，他们放弃了房屋维修或保养。

去年房利美 (Fannie Mae) 调查显示，近 10% 的房主对自己能否负担下一次房屋保险费没有信心。

抵押贷款和咨询公司 Guild Mortgage 资本市场执行副总裁戴维·巴塔尼 (David Battany) 表示，他父亲的购房成本已经大幅上涨，他不得不挺身而出。

巴塔尼的父亲在 2023 年去世前每月的社会保障福利为 1,043 美元。他父亲位于科罗拉多州博尔德的房屋的财产税每年约为 5,400 美元，保险费从 2020 年到 2023 年增加了一倍多，达到近 7,000 美元。

巴塔尼说，所有这些不断上升的成本将对许多房主造成严重冲击。

根据全国房地产经纪人协会指数，考虑到家庭收入、全球利率和抵押贷款利率以及平均房价，美国人的购房能力去年跌至 1985 年以来的最低水平。但与四十年前相比，许多美国人无法拥有住房的因素已经发生了巨大变化。

如今的抵押贷款利率已比三年前的低点翻了一倍多，但与 20 世纪 80 年代相比仍然较低。自 20 世纪 70 年代末以来，美联储大幅提高了短期利率，以防止通货膨胀。1981年，30年期固定抵押贷款的平均利率为18%，几乎是今天利率的三倍。

随着通货膨胀得到控制，抵押贷款利率开始下降，1986年降至10%以下，1990年以来一直保持在个位数。

在 Covid-19 大流行的最初几年，数百万美国人以历史低利率购买房屋或为旧抵押贷款再融资。2020年和2021年，30年期固定抵押贷款的平均利率多次跌破3%。

但即使是利率处于历史低位的房主也无法避免成本上升，这使得普通美国人买房变得更加困难。保险费、税单和房屋维护费用等项目每年都会发生变化，因此房主很难预测未来几年他们需要支付多少费用。

根据家居装修技术公司Thumbtack的数据，2023年第四季度，维护房屋的平均成本为每年6,663美元，比去年同期增长8.3%。

这个数字包括定期维护费用，例如清洁排水沟或草坪护理，以及非常规费用，例如屋顶维修或维护。

Thumbtack 首席执行官马可·扎帕科斯塔 (Marco Zappacosta) 表示，由于供应链问题和需要进行重大翻修，维护成本在疫情期间飙升。

价格增长已经趋于平稳，但家庭维护服务的需求继续超过供应能力。美国近一半的住宅建于 1980 年之前，随着年龄的增长，它们需要维护。

“我们没有足够的工人来为所有这些房主提供服务，”扎帕科斯塔说。“这个问题短期内很难缓解。”

加利福尼亚州卡平特里亚市的一个住宅区。

Zillow 的数据显示，在美国最昂贵的房地产市场之一曼哈顿，2 月份典型房屋的价格比去年同期下降了 8.9%。然而，根据评估公司 Miller Samuel 的数据，从 2020 年第一季度到 2024 年第一季度，最近出售的“住房合作社”房屋的每月维护费增加了 62%。

住房合作社或“合作公寓”是一种类似于公司的住房选择，其中投资者并不完全拥有房产。相反，根据他们居住的街区的相对大小，每个居民都是房子的“股东”。

由于通货膨胀对地方政府预算的影响，房地产税不断增加，也导致房主损失惨重。房地产数据公司Attom的数据显示，2023年美国单户住宅的平均房产税为4,062美元，比2022年上涨4.1%。一些主要大都市区面临着更大的涨幅。北卡罗来纳州夏洛特市的平均财产税从 2022 年到 2023 年增加了 31.5%，印第安纳波利斯的平均财产税增加了近 19%。

不断上涨的保险费用对房主的打击最为严重。标准普尔全球市场情报保险信息研究所的分析显示，在保险公司不得不为洪水、飓风、野火和其他自然灾害支付大额相关索赔后，2023年19个州的家庭保险费用将平均增加10%以上。遍布美国各地。近年来，许多美国人还搬到了自然灾害多发地区，增加了他们的风险。

在一些州，许多保险公司已停止提供家庭保险，导致房主的选择减少。银行总是要求抵押贷款业主购买财产保险。许多没有抵押贷款的房主选择不购买保险。他们计划在灾难发生时为自己投保或搬到其他地方。

灾难性天气事件、劳动力成本、原材料价格上涨以及未来损失的不确定性都是推高保险价格的因素，即使在不太可能发生风暴或森林火灾的州也是如此。根据保险网站Insurify的数据，从2021年到2023年，家庭保险的年均费用增加了约20%，达到2,377美元，预计2024年将再增加6%。

Insurify甚至预测，今年路易斯安那州、缅因州和密歇根州等八个州的家庭保险平均费用将上涨10%以上。

“我觉得保险比利率更严重，”新奥尔良的房地产经纪人卡拉·布雷特豪普特(Kara Breithaupt)说，那里的洪水和飓风导致保险成本的上涨速度超过了美国大多数州的预期。

“想象一下，一栋价值50万美元的房产，房主保险费为8000美元，洪水保险费为2000美元，再加上房产税，显然，维护房屋的成本呈指数级增长，”她补充道。

成本上涨迫使一些业主出售房屋，但找到买家并不容易。

据房地产经纪公司 Redfin 称，新奥尔良都会区的典型房屋必须在市场上挂牌 97 天才能找到买家。这是美国所有主要大都市区中吸收速度最慢的。

史蒂夫·基西（Steve Kissee）去年列出了路易斯安那州的两处待售房产，一处是继承房产，另一处是度假屋。

两位客户同意购买继承的房子，但交易在最后一刻破裂了。最终于 2023 年 12 月成交，售价比标价低约 17%。Kissee 表示，他必须向新业主提供一种帮助他们分期付款的保单，因为由于保险费用高昂，买家没有资格获得传统抵押贷款。

他位于新奥尔良凯瑟琳湖岛的度假屋自八月以来一直挂牌出售，但没有任何客户询价。Kissee表示，高昂的保险费用是最大的原因。

Kissee 还在为他在新奥尔良的主要住宅的保险费用而苦苦挣扎。去年，他收到的风暴和冰雹保险续保报价为 31,000 美元，高于前一年的 3,200 美元。自己更换屋顶后，他以约 7,900 美元的价格转投另一家保险公司。

他说，每月的税费和保险费高于银行抵押贷款的本金和利息。

达伦·冈德里 (Darren Gondry) 在路易斯维尔的家外与他的狗玩耍。

“这就像一栋房子有两份抵押贷款，”他说。

据代理人称，保险公司还通过增加免赔额将更多风险转移给客户。

在科罗拉多州，2021 年席卷丹佛和博尔德之间郊区的大火摧毁了 1,000 多所房屋，导致这里的保险费用增加。经纪人 Michael McCarron 表示，他管理的许多客户的家庭保险费用每年增加 20-40%。

他表示，到2025年，增幅可能会放缓，但他认为保险费不会恢复到火灾前的水平。“这是一个新的现实，”他强调。