世场文化·场来场往 | 张裕鹏 X 严利秀：产业园区的轻资产运营

链上引领 优化布局

以轻带重 风险共担

产业正向循环迭代

人区城三元协同发展

01

如何提升

产业园区的出租率

— 严利秀 —

针对这个话题，我先简单的做一下背景介绍。什么是产业园区？大家广义上一般会称为一级片区开发，讨论出租率、管理其实一般指的是二级的产业园区。

▲ 严利秀/森宁科技/总经理

一级的片区开发指的是什么呢？是区域的大策划。区域策划包括什么呢？包括土地、城市、产业定位，接着是招商大策划：招什么主导的产业，产业链上下游配套的企业的导入，然后还有就是配套的大策划。这些动作的主体都是政府，所以一般会先进行一个片区的开发。

在片区开发已经定性了之后，然后是大家比较熟悉的工业园区、科技园区、物流园区，还有一些什么孵化园，这些是统称的二级园区。

对于产业园区来讲，所有的招租企业都是要符合片区规划的前提下，才能入驻这个产业园区的。

产业园区有一个政府机构叫管委会，入驻企业和房东和产业园谈好了价格、租期等细节后，还需要把资料交给管委会。管委会会审核入驻的企业，审批过后才准许入园。

产业园的招商经过这些年的发展也是不断地在迭代，招商1.0 一般是上门招商、驻点招商或者小分队招商；发展到招商的2.0，用资源招商，用政策招商；3.0 已经进化到了通过产业生态链招商，通过资本招商，通过科技成果转化招商。

— 张裕鹏 —

以前的产业园区更多的是在外拓的，核心点就是办公楼，很集中。产业园反而是在外围，可能是三环以外的，天府软件园就是成都的一个典型。

▲ 张裕鹏/戴德梁行华西区/董事总经理

当城市的发展从市中心往南再推的时候，其实城市已经包容了产业园。反过来说，我现在用的一个词语是办公楼往外走，产业往里边走。所以为什么形成现在已经很难分，不是那么明确的说这个一定是办公楼，一定是园区里边也有办公楼。

至于如何提升出租率，我认为一定要把成都的城市的优势要用好。我常说成都的综合成本比较低，幸福度比较高，所以为什么人家愿意过来？到今天也是一样。

但是他们过来的时候也发现一些问题，就很多的设施配套跟他们的需求是不匹配的，商务的定位跟设施的配套跟客户的需求是不在同一个位置上面。

可能一两年前需求是 5, 000 平米，到今天可能是因为经济下行，可能企业改到 1, 000平米，但是很快就适应了。就不像传统的大业主项目，租一个合同一用就三年、五年。尤其是对现在这种经济下行也好，或者应该说变化很大的时候，怎么去更快去适应企业的需求？我觉得这个是很需要的。

一直以来成都的特点是什么呢？租金不高，就无论是办公楼也好，产业园区也好，都面临同一个问题，租金不高，但是搬迁成本很高。所以导致大家的搬迁欲都减跌，所以我觉得现在的做法怎么？为什么要提供大装修的可变动的空间？这个是非常重要的一点。

现在所有的工作已经不需要大家坐在一个地方看着一台电脑去执行，手机、iPad、laptop 什么都可以，大家对于一个完全固定的所谓办公空间是在减少需求的。

工作跟生活，跟彼此间的沟通也会发生更多的变化。所以怎么去定位设计，怎么去提供更适合？其实说来说去都是怎么了解客户的需求，提供更适合他们的空间，怎么去帮助他们把业绩做好是核心的内容。

02

园区的高效运营服务

新举措、新工具

— 严利秀 —

做园区都是服务入驻企业，原来一般指物业服务，就是水电清洁，停车管理，办公室租赁，然后餐饮服务。然后现在大家提的比较多的是增值服务。

增值服务包括什么呢？为入驻企业提供金融服务、人才服务、能源服务、智慧型园区服务。可能其他三个听起来都是一目了然，那能源服务是什么意思呢？就是在园区里面提供光伏发电设备，然后储电站、充电桩为园区提供供热、供冷的设备，这一些就是现在大家提的比较多的增值服务。

有的园区甚至建立自己的大数据库，通过对入驻企业的数据进行分析——根据他们的水电费的使用量，纵向分析看这个企业可能现在的生产业绩怎么样。

然后再横向的和同行业的比，看它的使用量，看它的厂房的占地面积去分析它在同行业的表现怎么样。根据这些数据分析，直接对企业进行金融服务。

针对一些特色园区像是生物科技、医疗器械、智能制造芯片、电子芯片等等这些特色行业，因为聚焦，所以能从这些企业中挖掘共性的部分。可能是产品的检测检验，市场的开拓，甚至可能是稀缺原材料的购买，就必须是有一定的共性且又稀缺的。

当我们园区都能真正为企业解决痛点，并且提供稀缺的满足他需求的资源时，其实企业它的付费意愿也是很强的，这些都是现在已经在发展并且在发生的新举措了。

— 张裕鹏 —

现在很多园区，尤其是远一点，它的问题都是早上过去，下班就跑，就完全留不下来。包括商业，完全坐不久，聚不起人气，就除了大三班以外也没有什么机遇。产业功能园区其中一个核心就是怎么去把人从工作、从居住消费，都可以尽量在那个片区去解决。

把居住的跟我们产业员区的人的需求可以结合起来，包括子女的教育，包括医疗。其实政府也非常愿意去推动这个事情，怎么去把我们的企业、人群跟周边的发展可以做到共同的推动，因为这样的话才可以把整个节约起来的成本去分享给大家，做一个更有效的运行。

03

落实产业园区

轻资产管理

— 严利秀 —

我先分享一个案例，厦门中达集团，他是做电商产业园的。起初一个很老旧的闲置厂房，十年时间，租金从开始的 10 元每月每平方米涨到了 40 元每月每平方米，而且还属于一位难求。

他是怎么做的呢？他们摸索出了一条针对电商企业的全生产要素的配套服务，包含运营管理，代运营，数据分析，平台推广。当然还有一些传统的就是财税、财务法税、工商处理政策申报，这些它都配有。

这两年他为了提升这个流量的效益，他又布局了网红直播，电竞直播，然后跟着又有网红的培训等等就这一系列的这个项目业务。就这样他们团队就打造了一个有生命力的，并且能相互作用影响的内部生态群，做下来之后他们是多方面的收入。

找这种轻资产运营的团队的时候，要注意最好是这个团队有过重资产项目的开发和运营经历的。同时最好是有向政府要重资产，或者有重资产开发的需求意愿的，只有这样他在搭建轻资产运营平台的时候，才能够投入足够多的资源。

以轻带重，然后轻重是要结合的。最好是全程输出，风险共担，这样才是一个可持续盈利的轻资产运营的团队。

— 张裕鹏 —

以前的重资产都是开发商开发出来，把它卖掉、销售掉，但大家都知道这条路是走不下去了，这个是第一点。另外现在特点就是国外的资金成本特别高，这也是我一直在说，就经营成本特别高，没有形成足够利润空间去吸引外资。

现在国家提出了一个方向就是资产证券化，就是把资产运营好之后作为证券化产品上市。这个是最终路径，因为国家一定要推，究竟投了这么多钱以后怎么收回来？轻资产运营是大家有一个共同目标的，就是刚才严总说的就目标一致、风险共担。

怎么去把不同的资产梳理好以后去围绕一个最终的目的，我们作为运营方才可以去搭中间的路径，从近一年、两年到上市之前的路径怎么去做？我觉得这个沟通跟甲方的，或者是跟国企的，或者是中间他们的目标怎么样？会有一个共同的路径。

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