广州市海珠区楼价回落更“亲民”，改善型楼盘“6”字头、刚需盘“4”字头起

多个楼盘推出特价单位、增加成交赠送、加大渠道力度等，促进了市场活跃度。

吕颖雅/发自广州

在激烈的竞争环境下，广州市海珠区楼盘表现各有不同。

近期，改善定位的越秀珠实城发|江湾·和樾开放了实景园林和实体样板间。据销售人员介绍，自去年7月开售以来，项目的销售业绩一直在广州市海珠区名列前茅。

目前，该盘主推142~188平方米四房，9楼以上可一线望江，价格7.5万~9万元/平方米。此外，小高层产品正在清尾货，特惠价仅“6”字头，例如2楼125平方米四房，价格仅为6.2万元/平方米，性价比十分高。

越秀珠实城发|江湾·和樾实景园林。吕颖雅/摄

除了越秀珠实城发|江湾·和樾，广州市海珠区的改善型产品价格也更加“亲民”。早前，中海大境以“7”字头的价格开盘，取得了不俗的销售成绩，而一线望江的中国铁建西派粤府价格也有所下调，一口价单位约为6.5万元/平方米左右。

在豪宅方面，广州市海珠区依然领先。琶洲南TOD推出二期142~211平方米四房产品，整体售价10.5万~14万元/平方米。其中，“断货王”142平方米户型一如既往地备受市场追捧，目前仅剩少量单位。

根据克而瑞数据显示，在2024年1~3月广州市商品住宅成交排行榜中，琶洲南TOD依然包揽了成交面积、成交套数、成交金额三项冠军，与第二名相比，领先了超过10亿元。

有业内人士表示，广州市海珠区的豪宅和改善型产品在地段上比同价位的天河楼盘更具优势。因为它们要么位于琶洲电商总部周边，发展前景良好，要么周边配套设施非常成熟，充满“烟火气”。因此，无论是“新广州人”还是“老广”，都能够找到适合自己的产品。去年，广州市海珠区成交的千万豪宅不论是成交量还是价格，均位居广州11个区之首。

琶洲城市界面新，周边楼盘升值潜力被看好。吕颖雅/摄

刚改楼盘降幅惊人

与价格相对稳定的豪宅和改善型项目相比，刚改楼盘的“价格战”更为激烈，多个楼盘推出特价单位、增加成交赠送、加大渠道力度等，促进了市场活跃度。

3月初，珠江海珠里打出了“总价3字头抄底海珠”的广告语，75平方米两房总价仅300多万元，大大降低了区域一手住宅的价格门槛。

与此同时，中旅天辰府推出的特惠房源总价415万元起，其中最小面积的84平方米三房单价仅4.9万元/平方米起。资料显示，该盘2022年开盘时售价为6.5万~7.5万元/平方米，去年年中的特惠房源价格降至5.9万元/平方米。尽管如此，销售情况仍然一般，如今直接降至“4”字头的价格降幅可谓惊人。此外，海珠新城、明珠花园等在售楼盘也纷纷推出“工抵房”吸引客户。

上述业内人士分析，广州市海珠区的刚改楼盘近期优惠力度很大，其中一个原因是全新盘保利燕语堂悦即将上市，该项目货量不少，临近地铁，周边配套成熟，主打新中式高使用率产品，户型包括90~125平方米的三房四房。按照保利近期的营销动作，市场普遍预期开盘价格会相对实惠。因此，许多楼盘都希望提前多出货。

值得关注的是，在广州2024年首批供地清单中，广州市海珠区同样有两宗地块出让。其中，石岗路AH050957地块拥有江景资源，紧邻时代大家、金融街融御等多个住宅小区，周边配套设施完善，毗邻海珠外国语实验中学附属第二小学。

此外，广纸AH050314地块为商住混合用地，位于地铁燕岗站附近，周边有成熟小区星汇海珠湾，居住氛围非常成熟。由于两宗地块规模较小，预计也会打造刚改产品。

尽管楼市竞争激烈，但广州中原研究发展部数据显示，3月广州市海珠区一手住宅网签163套，环比涨87%，高于全市76%的平均涨幅。

此外，截至2024年3月，广州市海珠区一手住宅库存41万平方米，去化周期15.7个月，是全市去化周期较低的区域之一，证明在区域热销项目的带动，以及新增供应有限的情况下，购买力得到了有力支撑。