没想到，“硬通货”学区房也扛不住了！

大家好，我是堂主。

万万没有想到，曾经在买房消费中的奢侈品：学区房，现在也正面临着“降温”。

“降温”二字，也能看出堂主在用词上，还是非常严谨的。

至少，我没有用“践踏式下跌”这种表达方式。

这几天收到不少小伙伴的关心，问我是不是也接到电话了，还鼓励说：堂主挺住。

作为一名宏观解读阿婆主，深知宏观类的视频，就跟猪八戒照镜子似的：左右不是人。

于是，难免有人说堂主是唱空市场。

然而事实上，堂主是实实在在的“唱多”派。

老粉应该知道，堂主是拿出真金白银、去加仓咱大A的。

而那些键盘侠呢，除了打嘴炮、无脑开喷、语言威胁外，有几个是拿出实际行动去支持市场的？

所以，我是一点都不慌。

各位不用担心哈~

2024年年初的时候，第一财经报道过。

北京顶级学区海淀区万柳板块的蜂鸟家园，成交价格，一平米骤降超过10万元！

这个小区对口的是全北京排前三名的小学——中关村三小。

2021年，一套44平方米的住宅，成交价达到985万元，单价超过22.4万元/平方米。

可是到了2023年年末，此小区一套52平方米的成交总价，却只有617万元，单价去到11.9万元/平方米，单价降幅超过11万。

还有五道口的小区华清嘉园，因为对口中关村二小，成为了知名学区房小区。

2020年挂牌价最高突破16万/平方米，现在挂牌价已降至10万出头。

上海，也同样遇到学区房的破防。

每日经济新闻报道，被称为“上海最强学区房”的浦东朱家滩小区，对口的是名校明珠小学。

2021年，成交单价去到了15万一平。

而现在，挂牌单价已经回落至10万元以内。

堂主也去看了下广州学区房情况，大致和北京上海是一样的。

一大学同学是在2021年，在被称为广州版“海淀区“的越秀区，买了套老破小学区房。

三年过去了，房子跌了大几十万。

三年前，还是在大公司工作，现在呢，被裁员后去了小公司，收入直接减半，每个月一万多的月供，也是压得透不过气来。

前段时间我同学把那套学区房挂了出去，有一买家过来看房，中介一上来就在那吹牛。

这个小区环境如何如何好，生活如何如何方便，教育如何如何优质。

我那同学不禁感慨：人生无处不吹牛啊。

是啊，学区房的价值，很大一部分都是被吹出来的。

因为之前的价格被炒得太高，现在只是回归理性。

学区房的概念，真正兴起是在2006年。

当年修订后的《义务教育法》里规定了“就近入学”的原则。

又加上2014年小升初的直升制度，于是，“学区房”的重要性不断凸显。

同时，过去房地产一路高歌，普通商品房价格不断攀升，更别说“学区房”了。

你看三座大山“住房、教育和医疗”，学区房占据了住房和教育这两座大山。

学区房的下跌，要比普通住房的下跌更猛烈，这个早就能预料到的。

为了抑制学区房热，后来出台了不少政策，

比如推出的“多校划片”，也就是一个小区对应多个小学初中，换句话来说，买了学区房的家庭也不确定到底能上哪个学校。

又比如推行教师的轮岗，让教师资源跨校际、跨学区的流动。

虽然这些措施在推出之际，学区房还是很旺，价格也未有明显下滑、

但是从长远来看，叠加人口下降的趋势，以及现在楼市的表现。

可以说，学区房下降，是大势所趋。

说一个堂主观察到的特征，就是在现在学区房中，跌得最猛的，是“老破小”。

不管是开头引用的第一财经以及每日经济新闻的报道，还是我那同学在广州越秀区买的学区房。

共同的特征是：都只有三十多、四十多平方的房子，且房龄比较大，二三十年那种。

克而瑞统计说，越秀区老旧居住区有370多个，其中基础设施老化的小区近270个，约四成楼龄，达到40年以上。

过去几年，越秀区在二手房成交均价涨幅，高到了67%。

究其根源，还是因为优质教育资源的加持。

使得成交最活跃的越秀“老破小”，成为了广州楼市中的“硬通货”。

那么市区中心的学区房，是不是真的不受待见了吗？

显然，同样是学区房，只是“老破小”不受待见了，“新大奢”仍然是有钱人竞争的稀缺品种。

过去那些加杠杆买“老破小”的人，大部分都是带有“鸡娃”的精神属性，想让下一代人吃到大城市的教育红利。

想着自己咬咬牙、省吃俭用一些，明明知道几百万只能买个小几十平的“老破小”，却还要硬着头皮加杠杆上车。

每天加完班，拖着疲惫的身体回到家。

楼道又窄又暗，没有电梯的，还得爬楼梯，过道贴满各种小广告。

好不容易回到家，一关上门，左邻右舍传来的嘈杂声、吵闹声，很是清晰。

左邻的张大妈，因为儿媳炒的菜太咸了，婆媳关系又紧张了。

右舍的小朋友，把辅导作业的父母，逼得破口大骂。

别说居住体验，一切都是为了孩子。

然而，现在很多人的思想观念，正在发生变化。

哪怕985毕业，还是面临着找不到工作的风险。

不得不承认的是，伴随着经济高速发展上行周期的渐行渐远，

你会发现，学历对就业和人生带来的帮助，没有过去那么重要了。

说白了，很多年轻的家长觉醒了，不想卷了。

当初以为买了学区房，就可以高枕无忧了。

然而，买的是学区房，出来的却是学渣。

买老破小学区房在业内有一个名词，叫“占坑”。

“高价学区房占坑”意味着高昂巨大成本的付出，“军备竞赛式学习”则是鸡娃现象严重，最后“拿文凭找工作”发现也赚不了大钱。

说实话，有买学区房的钱，还不如留给孩子，还能少受点内卷的罪。

从经济遇冷，到不断地政策调控，再到出生率止不住下滑、收入变少，家长心态佛系躺平……

一套乱拳打下来，学区房终于是撑不住了。

学区房的本质是房子，还是学区？关于这个问题，一直有争议。

说是房子，很多人就是奔着学区去的，所以价格能比非学区的高很多。

说是学区，可实际却是房子，因为孩子上完学转手卖了还能赚上一大笔，和教育真没关系。

以前听过这么一个段子，是这样说的：

上完学，孩子成不成材不知道。不过当初的房子，倒是成财了。

总的来说，房子普遍都在降，这很正常，学区房只不过之前涨幅较大，现在回归正常而已。

平衡教育资源，才是遏制学区房的根本。

我是堂主，这期就聊到这，我们下期再见~