韩国地产,为什么韩国年轻人都“喜欢”租房?

韩国电影《寄生虫》，讲的是一个阶级断层的故事，在电影中奉俊昊导演用最具象化的表现手法，揭示了韩国贫富差距的残酷现实。房子，也成为韩国人心中最大的痛点。买房已是奢望，在韩国，为何连租房都困难？这个问题需要追溯到韩国经济发展延续至今的”财阀模式“ 和独特的租房模式。

首尔不仅有韩国的各大财阀集团，也是韩流文化的中心与发源地，随着韩国文化输出，不少国人都从影视剧里，或者出游了解到这座城市。一般超大规模的城市都建于开阔的平原地区，像重庆那样的山地城市并不多见。但首尔却将半数城市区域建在了地势并不平坦的山坡上，市区内的道路也曲折起伏。

作为全球第十三大经济体，首尔璀璨的景象展现着繁荣兴旺的画卷：高楼耸立，彰显着现代都市的壮丽风貌。而这座城市也如同一个巨大的磁铁，吸引着世界各地的人们涌入交汇。与中国的“北漂沪漂”一样，首尔也有许多年轻人来到这座城市中漂泊奋斗。不同的是，韩国的国土面积较小，人口分布异常集中，仅首尔市及其周边的卫星城市就容纳了韩国近一半的人口。

房少人多，再加上手握巨额房产的财阀集团带动房地产市场的投机热潮，导致房价高企，租房成了年轻人共同的选择。

#韩国首尔夜景 ©PIXTA公司

房价高企意味着房价持续保持在较高的水平，并且有进一步上升的可能。

不同于别的国家自下而上发展中小企业来带动经济的发展模式，韩国模式在于自上而下，权力集中于大型企业手中。早期，韩国通过给予三星、现代、LG这些“国家公司”大量经营特权，使得它们可以有巨额资本投入那些需要长期投入的领域，从而有资格进入一些寡头垄断的行业 。比如熟知的三星电子技术是世界上最重要的智能手机、半导体芯片和液晶面板生产商之一，现代汽车是年产销量曾超过500多万辆的世界知名汽车公司。而具仁会留下的LG集团，现在生产着全世界最好的液晶面板，包括苹果的iPhone和iPad在内的全球最顶尖的科技产品的屏幕。这些巨无霸企业被称作“财阀”，三星、现代、LG、SK、韩进、乐天等30家大财阀所控制的产业占据韩国企业年销售额的近四成，它们的资产占韩国GDP的95%。

“财阀”们几乎无所不做，涉及的领域各式各样，而他们最大的蛋糕当属房地产领域。

#韩国九大财阀 ©冷眼博士

自1975年起，韩国政府效仿日本的综合商厦制度，为资本超过10亿韩元、年产值超过5000万美元、海外子公司超过10个的财阀企业提供了为期10年的8%低利率高额贷款。当时，韩国银行的存款利率高达20%，这种倒挂式融资导致财阀企业大量购买土地，引发了土地高度集中的现象。

曾任韩国国会议员的辅佐官、韩国著名社会活动家孙洛龟在《房地产阶级社会》中进行过统计，发现韩国私有土地中有63%被占总人口5%的土地富人所垄断。住房问题的核心也在于市场上有超过100万套房屋被空置，但每10名国民中就有4人过租房生活。另一方面，10名房产富人拥有5508套房，甚至有人拥有1083套住房，这造成了极端的房地产两极分化现象

（2019年第18期《财阀、房子和国家，还有韩国人》）

住房需求多于房屋供给的情况下，房价上涨让无数韩国国民对于买房早已望而却步。2019戛纳电影节金棕榈获奖韩国电影《寄生虫》中，主人公们住的半地下室在首尔月租均3000元人民币，在首尔有36万户国民像这样蜷缩于城市中，苟延残喘地活着。

#街上过往的人可以直接看到公寓里 ©英国广播公司BBC

所谓“半地下”不是过去式。有韩国媒体认为，半地下室是深深嵌进首尔市中心的“根类植物”。在不少老旧住宅集中的区域，分布着这样用防盗窗紧紧包裹着的半地下空间。这种特有的住宅形态直指韩国的贫困，准确来说是首都圈（首尔、仁川、京畿道）的贫困。

有数据表明，韩国98%的半地下室都位于首都圈内，由于采光不足和空气较差，容易滋生霉菌与昆虫，墙皮的潮湿褶皱与卫浴的反水常常让租住的人深感不适。

“我不希望人们因为我住在地下而为我感到难过”，居住于半地下室的韩国年轻人阿朴这样说。不少半地下室住宅的路对面都坐落着豪华独栋，隔着马路的巨大反差反映着社会阶层的巨大差异。

#半地下室住宅与豪华独栋的巨大反差 ©REUTERS

除了这种”半地下“的租房形式，只要租金预算上调，环境好的租房形式当然还是有很多的。租户可以根据租期的长短、押金的高低、洗手间是否公用、房东有没有提供餐食等条件来选择形式多样的房源。

#韩国首尔常见的租房形式 ©城市备忘录

高房价也引发了高租金，租金同样是一笔高额的负担。在高额租金的负担下，不用付租金的全租房模式受到了金字塔底下年轻人的热烈欢迎。而上文所述的半地下室也是全租模式下的一种租房空间。大量投机者通过全租买房的机制，实现空手套白狼。

所谓“全租房”是韩国一种特殊的租房方式，房客不需要支付房租，仅需要一次性缴纳约为房价30-80%的押金，并与房东签下两年的租约。租户在租房期间不需要再缴房租，只需要自付管理费和水电费。合约期满后，房东会将押金返还。

#全租房模式 ©城市备忘录

在韩国，全租房这种独特的模式并非近年才有，其历史已有50年之久。全租房模式的诞生可以追溯到1876年韩国政府签订江华岛合约。国家从锁国状态变成向其他国家开放。

国家开放为城市带来了大量工作机会，从而带动了农村人口向城市转移。很多原本住在农村的村民出售自家田地，并带着大量的现金来到城市打拼。在当时还没有政府银行的情况下，城市里面有房子的商人们通过全租的方式，把房子出租，并换取一大笔资金来经营事业。最早在1913年的一个历史文件上就已经出现“全租” 这个名词。这种趋势及租房模式也导致韩国城市长期处于房屋需求大于供给的状态，不能“居者有其屋”。

#江华岛合约 ©维基百科

全租房模式看似是一个四赢的局面：

1.房东可以拿到一大笔无息贷款。当房价开始不断上涨，不少“聪明的”房东利用独特的全租房模式玩起了“房产大富翁”的游戏。即凑到钱买到第一套房后按照全租房模式租出去，从租户拿到的大笔押金再去滚第二套第三套房子，以此往复在过去二十多年的时间里，当初勇于加杠杆的“聪明房东”如今早已坐拥多栋房产，数十甚至成百上千套房产的“房产王“”也不在少数。

2.租户可以省下一大笔租金。由于银行对“全租房”的贷款利息远低于普通月租房模式的租金，租户可以通过和银行贷款一次性交付押金节省月租费用。

3.银行能够提供低息贷款增加金融业务。

4.政府能有效缓解国民住房压力，确保住房市场供需平衡。

当房价持续上涨的时候，击鼓传花的全租房“游戏”始终可以运行下去。但在韩国楼市暴雷的时候，这张游戏的信用风险承担者，还是租客们。如金融里的杠杆原理一样，杠杆做的越多,盈利翻的倍数越多,这是很多人的财富故事。但杠杆做的越多,所承担的风险越大。同理在房价下跌的时候，亏得也就越惨。

击鼓传花总会有收尾的时候，加息可是杠杆游戏里最怕听到的词。韩国超过80%的抵押贷款都是「浮动利率」，现在加息了，贷款买房的人要付的更多，租户也要付出更多租金。在全租房模式下，那些开满杠杆的“炒房客”则要遭遇毁灭式的打击。全组房客的押金也岌岌可危。

去年在网络流传韩国全租房模式“爆雷”导致首尔房价暴跌的声音。根据36氪的报道，目前的楼市还没有到底，超过90%的房地产专家预测房价仍会下跌。

#2023年韩国房地产升跌 ©国泰君安国际

媒体只是霉体，首尔房价其实并没有暴跌，据环球时报的报道，整体均价下跌幅度不到10%。即便已经跌了那么多，房价仍然没有回到2019的低位。这次中招的是拥有很多栋房产的炒房房东与旗下的租户，拥有少数房产的房东与其租户并没有被牵扯到。在韩国，即使是全租户也可以提前三个月要求退租，所以全租房模式在房东不跑路的情况下是没有风险的。但房价大跌，导致大批炒房的房东跑路，也就影响到这些租户根本找不到人要回押金了，最后倒霉认栽的还是租客。

#韩剧中的全租房桥段 ©《机智的医生生活》

如此畸形的租房模式为什么还会被年轻人及大部分普通人接受？除了不想支付高昂租金、因高房价买不起房子而选择租房的原因之外，绝大部分人还存在侥幸心理。韩国房价一定还会持续上涨、房东是有信誉的不会拿着押金跑路……也有人期待能一直无成本租房。

如果你生活在韩国，你会选择全租房模式吗？

#摄影师朴宁俊一家半地下室照片 ©am730