丁彦皓：为什么当前A股的赚钱效应远不及上海周边的房地产？

为什么当前A股的赚钱效应远不及上海周边的房地产？

上海周边的住房具有货币推动估值大涨的零和财富再分配效应，而A股没有

文\丁彦皓-可信财商

一、一切资产价格都受人为操控，寻找投资脉络既要关注经济理论，还需权衡操控着的利弊取舍与行为选择

一切资产价格都受人为操控，操控者通过掌控流入某一市场的货币总量来确保资产价格向有利于其利益最大化的一侧演化

全球资产价格最大的操控者是美联储，除此之外就是各国央行，但是包括美联储在内的各国央行在确定货币流向时也必须基于一定的经济逻辑与利弊取舍

央行大规模向市场注入货币后，货币在不同资产间的流向存在差异，各国基于各自的国情虽有不同，但是房地产的特性决定其必然是最佳的货币流入载体，最终也让房地产成为最佳的抗通货膨胀神器

监管机构为了防范资产泡沫，杜绝过多的货币涌入某一领域形成金融风险,通常会以行政的方式限制流入某一领域的货币总量，即精准的量化宽松，最后让现实与理论出现了背离

这就意味着，寻找投资脉络既要关注经济理论，还需权衡操控着的利弊取舍与行为选择

按照基本的经济逻辑，决定资产价格上涨的终极因素是基本面与估值，但是决定估值的关键却是流入该市场的货币总量，只要市场有增量货币流入，低估的优质资产价格才可水涨船高，否则市场逻辑自然“失灵”，整体半死不活的

二、国家对A股的定位决定其目前仅有α收益，没有β收益

事实目前国家对股市的定位是回归辅助实体经济发展的基本属性，杜绝货币推动资产价格大起大落，以防对实体经济与高科技产业形成挤压以及社会财富被资本收割而严控流入A股的货币总量与大规模IPO，使有限的存量货币追逐大量的标的外，还要被IPO抽走一部分，没了增量货币推动的大起大落，自然A股表现的极其萎靡

基于此，机构资金通过抱团密集型炒作未来具有极大发展空间的板块，形成了板块轮动，诸如白酒、酱油、医药、芯片以及新能源等，然后通过操纵舆论、鼓吹概念与神话明星基金经理，忽悠社会高位接盘，持续财富收割

但是，2021年新能源行情结束后，监管机构通过国家队的反向交易、舆论诱导与窗口指导等措施将“板块轮动”的行情扼杀在萌芽状态，最终使最近两年A股半死不活的，毫无赚钱效应

另外，目前A股指数，尤其上证指数，呈现两大特征，即

1、构成指数的成分股都属于发展停滞，甚至进入下行期的夕阳行业，真正创造增量财富，且爆发式增长的新兴行业因为“不入流”一直未能纳入指数中，致使指数与经济现实出现了背离

2、为了杜绝金融风险与确保股市不对实体经济与高科技产业形成挤压，A股被监管严格管控，确保其不会大跌，更不会大涨，使上证指数维持在2900至3200之间

在强监管下，有限的资金只能涌入低估的优质标的，很难形成货币推动的系统性大行情，这就意味着，A股目前没有β收益，只能寻求α收益

另外，政府对A股的期望过多，以至于股市脱离了其应有的基本属性，形成了偏离于投资学理论独有的运行逻辑

诸如为了维持就业与经济发展，对僵尸企业的退市不够坚决，致使股市鱼龙混杂，形成了劣币驱逐良币之势，以至于低估优质标的价值在短期内会极易被市场忽视

三、高科技行业爆发式增长的现实使A股具备赚取基本面提升的机会，只是没了货币推动的资产价格大起大落与高估值创造的财富零和再分配机会

在错综复杂的表象下，A股其实极为公允，即基本面持续提升，且估值不高优质标的的股价总体呈上涨的态势，只是A股的特性决定涨涨跌跌与长期横盘夹杂其中

目前A股赚钱的核心就是产业升级转型取得了成功，高科技产业持续崛起，总体呈现爆发式增长的态势，这是其他市场很难拥有的优势

高科技行业爆发式增长的现实最终推动部分标的内在价值的持续提升，使A股具备赚取基本面提升的机会，只是没了货币推动的资产价格大起大落与高估值创造的财富零和再分配机会

但是基本面的提升是个缓慢的过程，这就意味着，混迹A股必须瞅得准与耐得住，尤其赛道的选择异常重要，一定要选择红利大规模释放的新兴朝阳赛道

四、相对A股，房地产市场具有货币推动的房价上涨财富零和再分配机会

相对A股，目前国家急需释放各类需求与注入增量货币推动房价上涨，理由有三，即

1、 通过推动房地产发展创造财富效应，为产业升级转型创造需求，维持经济的发展

2、 通过高房价将部分地方政府与开发商手中的资产高价变现与部分债务转移至购房者的手中，缓解债务压力

3、 激活土地财政，缓解地方政府的财务压力

基于此，最近半年国家取消了系列需求压制政策，诸如取消限购、限贷与限离，将前期被制度压制的各类需求全面释放，扩大需求

另外，通过降低首付与利率，提高公积金贷款额度等措施向市场注入增量资金，最终试图推高房价

这就意味着，相对A股，房地产市场具有货币推动的房价上涨财富零和再分配机会

预判一个市场是否有大行情的关键就是评估政府是否向市场注入增量货币，货币与资产价格的关系犹如水涨船高，只要政府持续向某一行业注入增量货币，该行业资产的价格必然上涨

其实，通过增量货币推动的资产价格上涨是个财富零和再分配，不产生任何新增价值，但是最终不但会激活获利群体的消费意愿与改变市场预期，而且形成赚钱效应后

另外，让市场高位接盘，实现将购买者的未来收入一次性转移给地方政府，激活土地财政与缓解债务危机

只是资产价格上涨需要一个过程，断然无法一蹴而就，在这一过程中，就存在在行情初期低价买入，然后静待政府持续注入货币，推高价格后的高位变现退出，获得一轮买卖价差收益，将最终接盘者的未来收入一次性收割，实现一轮财富转移

五、上海周边的住房具备增量货币推动房价上涨的财富效应，而A股的收益目前更多只能拘泥于内在价值的提升，未有货币推动估值大涨的零和财富再分配效应

政府通过注入增量货币推高资产价格的过程中必须基于市场逻辑，选择基本面能够在未来持续提升的优质标的，以免形成金融风险

或许在一段时间内会形成价格高于内在价值的资产泡沫，但是只要基本面持续提升，这一泡沫会随着时间的推移而逐步消失

当前中国经济最大的变数就是产业升级转型突破了系列瓶颈，取得了根本性的突破，凭借技术与成本优势已经开始走向全球，这就意味着高科技产业不但能够产生巨额增量财富，还能够凭借高附加值收割全球，确保经济的持续稳步增长

基于此，基本面持续提升优质标的的泡沫只是暂时的，且能够随着时间的推移而逐步化解

在地方政府与开发商债务高企的背景下，国家通过持续投入大量的增量货币推高房价，高价变现地方政府的土地与开发商手中的存量房产，暂时将部分债务高价转给购房者，将其未来的收入一次性折现，然后凭借高科技产业释放的高附加值逐步化解，尤其通过收割其他国家的财富“填补”内在价值与价格之间的泡沫

事实当前中国的房地产总量已经趋于饱和，但是房子相对其他产品最大的特征是不可迁移，而人口迁移却从曾经的城市化逐步演变为大城市化，即全国人口开始向长三角与珠三角聚集，导致该地区的住房供不应求

另外，当前中国的发展必须整合全人类的智慧与资源，断然不能仅拘泥于中国一方，中国必须吸纳全球精英人才的加入

当然目前中国经济、社会与政治都具备全球精英涌入的绝佳优势，最终让未来全球精英将会携大量的资本在中国谋得一席之地，形成新的住房需求

中国经济也从曾经的劳动密集型向高科技产业演变，相对劳动密集型产业，高科技产业最大的特征是“聚集”，未来大量的高科技产业将会聚集在长三角与珠三角，持续释放高附加值与提升当地的社会收入

当前包括中美在内的全球央行都已经进入量化宽松的时代，叠加政府彻底的取消了系列限制货币流入房地产市场的政策，这就意味着全球央行释放的天量增量货币将会持续涌入最佳的货币流入载体房地产，推高房价

最后北上深杭等一线城市核心地区的房价是市场癫狂时期吹出来的大泡沫，现基础设施已经完善，资本、人才与产业循着低房价的脉络迁移，让核心地区的房地产基本面再无提升的空间，最终让虚高的房价回归其内在价值，不具备投资的价值，而上海周边附属城市的房价甚至不及核心地区的十分之一，被严重低估

而非长三角、珠三角的其他地区却面临产业凋零与人口净流出，最终导致房地产的基本面持续走衰，在这一背景下，央行所投放的增量货币对其房价的影响极为有限，即使短期内推动房价小幅上涨，长期内也会下降至与其日益下滑的基本面相匹配，不可持续

综上所述，A股与上海周边附属城市的住房都具备内在价值持续提升，且被严重低估的现实，但是目前政府在持续向房地产市场注入增量货币，上海周边的住房具备增量货币推动房价上涨的财富效应，而A股的收益目前更多只能拘泥于内在价值的提升，未有货币推动估值大涨的零和财富再分配效应

这是当前A股的赚钱效应远不及上海周边的房地产的关键

六、张江长三角科技城是上海与浙江共建的一个经济特区，潜在发展空间无限，目前是最佳的投资点与布局时机

其实，决定产业迁移路径的关键要素主要有两条，即

1、市场演变路径

2、国家的政策导向

但是国家的政策更多是围着市场演变的基本路径制定的，具有一致性，尤其投资获利的关键是要对国家的产业政策深信不疑，对国家的产业政策持质疑态度或漠视，必然投资很难取得大成就

张江长三角科技城（简称科技城），位于上海西南部枫泾镇与浙江东北部平湖市的交界处，地跨上海与浙江两地，目前正处于一期启动期

科技城由张江国家自主创新示范区管理委员会授权的张江枫泾科技园、张江平湖科技园共建

图 张江长三角科技城区位图

上海与浙江共建张江长三角科技城的关键是上海可供给的土地有限，但又想寻求低成本的可持续发展，不愿让其高房价将高附加值的产业与年轻人赶至其他地区

最后不得已让浙江出地，上海出产业，共建张江长三角科技城，其实目前张江长三角科技城就五个特征，即

1、潜力无限，国家长三角一体化大战略与浙江、上海共建等系列优势加持

2、张江高附加值产业的密集涌入，具有高附加值产业加持的优势

3、紧邻上海，但又处于杭州、宁波、苏州、绍兴等城市的最中心，尤其未来五条杭州湾跨海大桥都落脚该科技城，是个交流的必经枢纽，具有城市协同效应

4、房价极低，目前仅为1.3万左右，与社会平均接盘力6万有4.7万的差距

5、目前正处于行情的上升初期，且国家将首付款定为20%，在最佳的时间撬高杠杆

6、能够立即赚钱，嘉兴发布21条楼市新政，吸纳全国的资本流入，但却卡死了土地供给，目的就是推高房价，高价卖地，使其进入政策与市场共同鼓励的“双击”时期，房价已经开始大涨

7、极具套利空间，周边同级别楼盘房价为1.9万，而该楼盘仅1.3万，且还送车位，买到手就能让首付款赚2.5倍

8、贴近投资超100亿的乐高乐园，左边地铁，右边学校，送车位

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作者简介：

丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教