险资入手北京万达实业，为何近年险企积极“拥抱”不动产？

4月12日，天眼查信息显示，北京万达广场实业有限公司（简称“北京万达实业”）日前发生工商变更，原全资股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出，新增股东坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙），持股99.99％，为控股股东；坤元辰兴（厦门）投资管理咨询有限公司，持股0.01％。

来源：天眼查

值得注意的是，坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）由新华人寿保险股份有限公司（简称“新华保险”）、中金资本运营有限公司（简称“中金资本”）分别持股99.99%、0.01%。后者为上述合伙企业的实控人。

投资基金于去年底设立，北京万达实业为首笔对外投资

据南都·湾财社此前报道，2024年1月1日，新华保险公告称，2023年12月31日，该公司与中金资本签署有限合伙协议以共同设立基金。

根据有限合伙协议，基金的规模为100亿元，其中新华保险作为有限合伙人拟认购人民币99.99亿元，中金资本作为普通合伙人拟认购100万元。中金资本负责基金的投资、管理及运营。坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）即为上述公告提及的有限合伙企业。

根据公告，上述有限合伙协议的投资策略为，以股权及适用法律允许的其他方式，直接或间接地主要投向持有型不动产项目资产的被投资企业，为合伙人实现投资回报。这意味着，该基金的主要投向为不动产领域。

天眼查信息同时显示，坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）成立于2023年12月14日，新华保险于2024年1月8日开始持股该公司。同时，北京万达实业是该基金进行的第一笔对外投资。

据中国证券报报道，基金成立之时，一位险资人士表示，“在处理存量项目上，这样安排应该会更方便一些。”新华保险旗下虽然有股权与不动产投资事业部，但是直接投资业务并不多，相关不动产方面的投资，多是以发行产品方式进行。上述投资的落地，亦证实了这一说法。

信达证券非银金融行业首席分析师王舫朝也在基金成立前后评论道，险企加大优质不动产投资有利于拉长资产久期，更好地做好资产负债匹配，同时，在投资方式上采用有限合伙人设立基金的模式，有利于充分借助专业投资机构优势，新华保险有望通过中金资本的专业不动产投资团队，拓展投资渠道，控制底层风险，通过基金形式不断加大长期投资，获取适配险资的长期投资收益。

新华保险则在公告中表示，公司作为有限合伙人参与设立基金，主要借助专业机构投资优势，通过专业化投资管理团队，拓展投资渠道，挖掘投资机会，多元化管理资产，符合公司业务发展需求及股东利益。

去年来险资频频入手不动产 专家：不动产投资具有较好的保值增值功能

值得注意的是，2023年以来，险资对不动产投资的热情大大增加。

据南都·湾财社记者此前不完全统计，2023年，平安人寿、泰康人寿、建信人寿、太保寿险、友邦人寿等多家险企先后共发布42份关于大额不动产投资的信息披露公告，主要项目涉及核心城市商业办公区域、产业园区和养老社区等。业内人士指出，核心城市、核心区域的高性价比项目，是险资配置资产、平衡收益与风险的常见选择。

中国房地产数据研究院院长陈晟此前在接受媒体采访时表示，当前部分房企在资金和现金流方面遇到了一些困难，一些优质的持有型不动产会被房企拿出来换现金，以保持房企的现金流稳定，险资这个时候投资大额不动产，在价格上会有一定的优势，从长期回报来看是一个机会点。

此外，Co-Found智库研究负责人张新原也表示，随着我国保险市场的快速发展，保险资金规模不断扩大，对于资产配置的需求也在增加。不动产投资具有较好的保值增值功能，有助于保险资金优化资产配置。

从险资投资不动产的未来趋势来看，陈晟预测，险资投资不动产的热度有望持续，未来也会深入到更多优质资产，这是因为，当前房企依旧面临现金流压力，未来可能会有更多优质项目流出。

总投资收益、净投资收益去年双双“折戟” 新华保险总裁两周前直言被“上了一课”

然而，险企2023年的投资成绩，却难以称得上乐观。

2月21日，国家金融监督管理总局发布的数据显示，截至2023年末，保险资金运用余额为28.16万亿元（包括独立账户和非独立账户，不含部分风险处置机构），同比增长11.05%；2023年的财务投资收益率为2.23%，创下了2008年以来的最低水平；2023年的综合投资收益率为3.22%，则是2011年以来的“次低”，仅好于2022年的1.83%。

新华保险的总投资收益率和净投资收益率也在2023年双双“折戟”。该公司日前披露的财报显示，2023年新华保险投资组合总投资收益率为1.8%，净投资收益率为3.4%。据同花顺iFinD数据显示，这两项数据均已降至2009年以来的最低点。

对于2023年的投资情况，新华保险总裁龚兴峰在3月28日业绩会上坦言，寿险经营是长期的，寿险资金能穿越周期，不意味着管资金的这些保险公司能不能穿越周期。“2023年投资市场这种波动也给整个寿险业上了一堂生动的利差损风险的课程，这个课程就是在于利率的杠杆作用，特别是对长期负债的这种杠杆作用，那么由于不能覆盖负债成本的话，产生的损失可能是巨大的。”龚兴峰说。

未来的投资方面，龚兴峰表示，要加强长期主义理念的落地，提高差异化竞争能力，提高服务生态建设，加强以客户为中心。此外，要真正的提高资产负债管理的联动，把资产与负债端的壁垒打穿，提高管理效率，压降一些不必要的成本，更多让利于客户，同时也提升对于资产配置专业化、市场化管理的要求。

“要在大浪淘沙之中真正把我们刷成金子，而不是变成大潮退却之后，留在沙滩上的一个小丑。”龚兴峰称。

采写：南都·湾财社记者 刘常源

此前报道：新华保险携手中金资本成立百亿基金，险资缘何频频投向不动产