关注楼市回暖③   楼市“小阳春”成色如何？

由于春节长假导致1月至2月向来是传统楼市淡季，而成交回升的3月又被誉作每年楼市的“小阳春”。今年“小阳春”表现如何？各研究机构发出的报告结果不一，但相同的是，今年3月楼市依旧有着明显的成交涨幅，二季度一开始，各地陆续推出以旧换新、取消房贷利率下限、公积金政策等购房政策，以期延续市场热度。对此，有分析人士认为，今年虽有“小阳春”，但成色不如去年同期，当前一手住宅成交已构筑市场底部，二季度楼市有望持续复苏。

市场观察：广州新增7倍房源，拼产品力同时“以价换量”

“开盘前一两个星期，售楼部已经连续每日加班至凌晨，开盘前一天，更是忙得快要接待不过来。”在广州市荔湾区的全新楼盘新世界天馥，其营销负责人告诉记者，3月，该楼盘人气不俗，月底开盘当天就取得了192套的成交业绩，去化率现已超过60%。据悉，该楼盘主推76-139平方米的三房、四房，小面积户型首开价格3.8万元/平方米起，总体均价4.1万元/平方米。记者了解到，此楼盘定价有一定的竞争力，周边在售的保利和颂、中海浣花里等楼盘也都采取让利的营销策略，“单价4万以下”的首开价从去年起就已经出现。

不过，除了“以价换量”，产品力也是当前市场取胜的关键，据悉，新世界天馥在交付标准上全面升级，包括墙面精装、智能系统、新风系统、厨房配套、家电配套等，“下足成本”为购房者带来更多的福利。

而在容积率新规下，一些楼盘则通过空间高使用率吸引购房者。例如，广州市白云区黄石片区的保利云境项目，建筑面积68平方米的户型被设计作三房，据销售人员介绍：“该户型使用率高达110%，有着接近80平方米的居住体验。”而在价格上，该盘3.3万-3.7万元的单价对比周边一手及二手项目都具有一定的优势，据报称其首开成交超过了200套，热门的小户型产品只剩个位数单位可选。

事实上，广州3月的热销楼盘不少，除上述楼盘，还包括海珠区中海大境首开成交报收33.6亿元，天河区越秀观樾首开成交报收15亿元。合富研究院统计数据显示，3月广州市新增预售供应75万平方米，为近5个月高位水平，环比提升7倍；3月新房源约3400套，为近8月高位水平，整体去化率约30%，其中，天河区、海珠区景观改善、核心区位高端项目以及荔湾区、白云区低总价项目首开去化均四成以上。

另外，各区域“综合素质佳”的余货产品搭配优惠后“到位的价格”，行情有明显改善。外围市场“以价换量”的营销动作同样密集，其中，黄埔区近五成项目让利出售，降幅集中在5%-10%的范围，番禺区从3月下旬开始，多盘让利在5%-15%的范围；增城区、南沙区、花都区让利力度加大，多个大盘让利7%-15%。

数据分析：一手成交虽翻倍，但与去年同期有差距

市场供给及促销让利加码之下，广州3月一手住宅成交取得突破。合富研究院统计数据显示，广州市3月网签面积约计54万平方米，环比倍增，重显活跃。

而在广州中原研究发展部统计数据当中，3月广州新房网签4043宗，虽然环比回升76%，但对比去年同期破万宗水平，同比下跌60%。“网签数据的统计存在一定的滞后性，但不可否认的是今年3月广州成交不如去年。”广州中原地产项目部总经理黄韬表示，据其观察，当前市场购买力不足导致“小阳春”表现一般，虽改善性购房者入市积极性提高，但刚需购房者的观望情绪仍然较浓。

中指研究院华南分院研究总监杨永俊也表示，在今年1月广州新政刺激下，春节过后，广州房地产市场迎来一定的回暖，据中指研究院数据，3月，广州新建商品住宅成交面积环比大幅上升132.5%，但仍不及去年同期。另外，市场分化明显，3月，多个中心城区改善型项目入市，成交较好，但刚需项目去化仍然相对一般。

从全国来看，据中指研究院的初步统计数据，3月，重点100城新建商品住宅成交面积环比翻倍增长，同比降幅有所收窄，但从整个一季度来看，重点100城新建商品住宅月均成交规模较2023年同期下降约四成。

值得一提的是，由于春节假期所在的2月是传统销售淡季，成交指标呈现“低基数”，以及去年同期疫情过后的购房需求集中释放，导致当时成交指标呈现“高基数”，因此也有分析机构认为，今年“小阳春”行情的环比和同比幅度变化符合预期。

专家观点：两方面因素共同助力市场企稳回升

一季度已过去，二季度市场走势更加值得关注。近日，上海易居房地产研究院发布报告显示，一季度全国50个重点城市新房交易呈现同比下降态势，不过，到了3月，全国50个重点城市新建商品住宅成交面积环比增长115%。

“从各地售楼处反馈来看，咨询量、看房量和签约率都开始增加，充分说明政策效应在积极释放。我们认为，当前政策持续宽松为市场注入了信心，而房价的充分调整也使得购房者入市积极性在增加。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示。

上述报告的数据同时显示，今年1月全国50城新房成交面积同比增速为-15%。2月份受假期因素影响，同比降幅较大。但3月份随着交易市场的复苏，该指标明显改善，即从69%的降幅收窄为49%。“若4月份保持3月份的交易规模，那么其同比降幅将继续收窄，即收窄至约33%。从这个角度看，当前新房交易市场底部已经形成，后续指标将有触底反弹的良好态势。”严跃进表示，3月份以来一线城市重点区域和重点物业的交易表现都不错，拉升更强劲，对于引导全国市场信心增加有积极的作用，一线城市正扮演复苏的领头羊角色。“4 月份以来各地以旧换新、公积金贷款、取消房贷利率下限等动作频频，其客观上都对各类城市走出底部、持续向好发展带来了积极作用。”

“3月以来中央及监管部门持续释放稳市场积极信号。春节前一线城市已集体优化住房限购政策，预计2024年楼市政策整体将维持宽松基调。”中指研究院市场研究总监陈文静表示，随着房地产供需两端政策持续优化调整，购房者置业意愿或将迎来温和修复，叠加“白名单”项目融资支持持续落地，项目建设推进也有利于提振市场信心，进而带动新房销售边际好转。“整体来看，今年市场节奏或整体延后，同时年中高基数影响将逐步减弱，预计二季度新房销售面积同比降幅将收窄。”

广州中原地产项目部总经理黄韬表示：“二季度市场走势可从政策层面和市场层面观察，对于有实际居住需求的人而言，购买力仍是主要限制因素，在收入预期无法完全扭转的当下，广州各大楼盘都在积极制定营销策略，通过‘以价换量’争取市场主动权。另外，当前的政策利好推出以后，购房需求仍难以集中释放，这时就需要更加宽松的购房政策作刺激，可以参考香港前段时间的‘撤辣’（粤语，指为解决棘手问题而采取厉害手段），用力度更大的政策，与房企更多的让利措施相配合，彻底释放购房需求，提振市场。”

文、图 记者 徐炜伦