越秀豪宅小区——富力东山新天地

如果按单价来算的话，富力东山新天地应该属于越秀第一梯队的豪宅小区了，另外两个是江景盘凯旋会和豪宅学位房君汇世家。

其他两个东风东学位顶流：东风广场，锦城花园只能算是刚改偏学位房了，不算是豪宅小区，面积太多太杂，楼龄户型也一般。
而富力东山新天地是越秀最新的二手豪宅小区了，同在五羊板块的世茂天越深陷维权风波，还没有出证，也没有小区，质量配不上豪宅。
富力东山新天地在豪宅品质上是不差的，层高3.1米，全屋豪装。

先说一下这个盘的详细情况：
东山新天地是富力在杨箕村的旧改盘，杨箕旧改是继猎德旧改和潭村旧改之后，核心地段里第三个非常成功的旧改盘了。
AB区是回迁房，C区是写字楼，D区是两栋公寓和一栋住宅，分开管理，E区是商业，F区是3栋住宅。
回迁房和猎德潭村一样是不能交易的，D栋是135/175的大三房和四房，F区是120/180/260/280/300多的平层和部分复式产品，复式较少，总高45层，容积率5.8，天力物业，目前已被碧桂园收购。

目前放盘价非常高，去到13-15万，但是近两年都没啥交易，2023年9月成交一套120的三房，总价1600万，单价13.3万，大面积没有交易过，这个单价都可以买到珠江新城了，当初一手买回来也是非常贵的。
只不过这个地段也不差，珠江新城2020年没涨之前，很多想要买豪宅新盘的买家也只能看看这里了，那时候琶洲南也没有出来。

前面说了，这个盘是越秀最新的二手豪宅，楼龄户型都很新，就是面积太大，总价太高，豪宅买家是不需要这里的学位的，当然，学位也不好，是杨箕小学。
大部分总价都超2000万了，老城区的二手豪宅买家其实也是挺挑的，投资的话他们会看增量和稀缺性，自住的越秀同地段豪宅也能住，周边置换人群是比较窄的。

对于事业单位和国企群体，他们住周边的二手，也已经翻了好多倍，单价也要十万了，他们资产高收入不见得高，同板块置换的可能性不高，而外围买家会有其他参考。
卖得最好的不是新天地的住宅，反而是它的公寓，公寓的流通性和琶洲保利天悦的公寓流通性差不多，这个公寓卖得好的原因是户型非常好，做得和住宅一模一样。

总的来看，这里的豪宅流通性比珠江新城西区还要差一些，虽然珠城西区户型楼龄都比东山新天地弱一些，但是人家名气更大。

比如星汇云锦现在10万都卖不到，新天地卖13-15万，谁去接盘，保利香槟户型没问题，只是楼龄旧了，二手也是在11万左右，从成交量上来看，西区还是要比杨箕板块流通性更好。

当然，五羊这个板块卖的是配套和地段，只不过建议总价控制在1000万左右，最高不要超过1500万。