实探：加速兑现的南京大校场，入住率究竟什么水平？

南京大校场，已交付小区入住率到底处在什么水平？

今年，大校场依然是南京楼市热搜榜上的常客。一方面，超20家新盘正面刚，部分楼盘用诱人折扣换销量；另一方面，多个公建地标、主干道进度条刷新，提升宜居指数。

居住氛围越来越浓厚，已交付的华著兰庭、云澜尚府、金地大成雅境、金基望樾府等，入住水平究竟怎么样？昨晚，锐评君对这些小区的亮灯率做了调查。

华著兰庭

交付实景

开发企业：金地、颐居、华侨城

小区规划：8栋17-18层高层、6栋6-8层洋房

主力户型：100-172㎡

销售周期：2020年9月至2021年4月

新房均价：44800-47800元/㎡

总户数：815户

交付时间：2022年12月底

华著兰庭在大校场的中央健康住区，周边有南京市中医院、地铁6号线（在建）等配套，离机场跑道也不远。美中不足的是紧挨着天华园、明都雅苑等老小区，城市界面略受影响。

撇去早期的保利堂悦、复地宴南都，华著兰庭是大校场首个交付的改善住区。外立面以真石漆+石材为主，也是当时大校场鲜有的不卖包楼盘。

小区分为两个地块，8栋17-18层小高层为A区，6栋6-8层洋房为B区，独立管理。业主步行进小区，需刷卡。

这是晚上8点之后的华著兰庭全貌，小高层和洋房的每一栋，都透着明亮灯火。

具体些，6栋洋房中，每一栋的户数在23-48户不等。锐评君粗略统计了亮灯情况，每栋少则7-8户亮灯、多则20来户亮灯，整体亮灯率约4成。

8栋小高层，每一栋的户数在36-108户不等，每栋少则亮灯10来户，多则亮灯超30户，粗略计算亮灯率超3成。

注意，锐评君拍摄的时间在晚上8点半前后，不排除部分业主外出或加班未归的情况。

附近的中介告诉锐评君：“据物业统计的数据，华著兰庭入住率不到50%，在大校场已交付小区里算高的。”

以100-172㎡户型为主，当年入手华著兰庭新房的总价段在450-820万左右（以小高层、洋房的均价为计算标准），中介表示：“跟不少业主接触下来，投资客当然有，但入手门槛并不低，改善自住的占比更高一些。”

锐评君在链家平台看到，交付一年多来，华著兰庭两个分区挂牌房源总量为26套，单价在4.6-6万/㎡不等，截至目前暂无成交记录；公开的租赁房源数量，则不到20套。

挂牌出售+租赁的房源数量，占整个小区的5%左右（仅链家平台），也正能印证华著兰庭的自住比例处在相对正常的水平。

云澜尚府

交付实景

开发企业：金基、金茂、颐居、新希望

小区规划：11栋17-32层住宅（其中4号楼为人才房）

主力户型：143-228㎡

销售周期：2020年10月至2021年4月

新房均价：48280-50000元/㎡（含3500元/㎡升级包）

总户数：1034户

交付时间：2023年3月底至4月初整体交付

云澜尚府在大校场的中央生态住区头排，南侧紧挨着应天东街，周边有七桥瓮生态湿地公园、在建的地铁5号线以及6号线等。

一条响水河把云澜尚府与怡居园等老小区隔开，加上与金基望樾府等为邻，小区这一带的城市界面崭新。

云澜尚府有11栋住宅，刨去人才房之外，共950户。虽然与华著兰庭同一年入市，但云澜尚府为科技系统住宅，外立面以铝板+真石漆为主，户型面积更偏改善，总价门槛也更高。

小区主出入口设置在西侧（原售楼处），酒店式落客大堂，颜值与档次兼具。

围合在小区西侧的社区商业已陆续开门迎客，超市、面馆等都有，满足业主们家门口的基础需求。

锐评君探访云澜尚府亮灯率的时间，较华著兰庭略早，陆陆续续有业主走出小区散步，机动车往来，好不热闹。

小区的一栋人才房在西南角，只有星星零零的几户亮着灯。

其余的10栋住宅，每栋户数在36-128户不等，小高层的楼间距较为宽敞。

锐评君粗略统计发现，每一栋少则10多户亮着灯，多则近50户亮灯，工作日的晚上8点前后，整体亮灯率不到40%。

值得一提的是，云澜尚府的物业公司为金基物业，工作人员非常负责，未与业主确认的来客一律不让进入小区。

问起小区的入住率，一位安保人员告诉锐评君：“小区交付才1年时间，我没拿到详细的统计数据，但目测入住率还行。”

链家平台显示，目前云澜尚府挂牌在售房源只有10套，暂无成交数据。中介解释：“小区部分房源备案时间较晚，还在三年限售期内，所以整体挂牌量不高。”

不过，链家上云澜尚府挂牌整租的房源，多达42套，不同户型报价在7000-18000元/月不等。

“云澜尚府的户型、装修配置、景观等指标都还不错，居住舒适度相对高。”中介告诉锐评君，“入住率，根据不同楼栋管家给的数据，结合我们的观察，差不多在50%上下。”

金基望樾府、明阅府等

去年底起，大校场迎来一波集中交付潮，包括金地大成雅境、文渊府、金基望樾府、润淮府等在内的多家楼盘交付给业主。

大校场主力楼盘交付情况

相较于交付满1年的华著兰庭、云澜尚府，这些小区的亮灯率显然低了不少。

金基望樾府：共计9栋670户，昨晚8点的亮灯户数约100户上下；

金基璞悦和园：共计8栋321户，亮灯户数在80户上下；

明阅府：共有2栋196户，才交付10来天，只有零星的几户亮着灯；

金地大成雅境：已交付A地块12-21号楼超千套房，晚上近9点的实拍来看，亮灯率并不高。

有物业专业人士告诉锐评君：“精装修交付的小区，不同时间下的入住率，视板块、项目等各有高低。”

而房企营销条口的专业人士表示：“各板块、小区的入住率水平，并没有直观的衡量标准，有的小区投资占比高，入住率会低一些。作为大校场交付1年多的改善小区，云澜尚府、华著兰庭的入住率不算低。”

锐评君有话说：

大校场的地段、能级等优势已无需赘言，这个总用地面积不到10平方公里的南京新主城，这两年按下快进键，南外本部、承天大道、南京市不动产档案馆等学校、路网、公建配套加速兑现。

接下来的几年，同样是大校场至关重要的节点。

比如轨道交通上，地铁5号线、6号线、10号线二期，最快将在明年扎堆建成；华润接手华夏幸福大校场综合体后，南京最快在2026年迎来首座万象城……

而伟星誉璟府、金基新睿樾府、秦淮金茂府等新一代改善住宅，也将在2025-2026年陆续交付，大校场的兑现度和宜居指数，将会更高。

站在当下，大校场的初代改善住宅已陆续从效果图落地，在南京新房、二手房内卷达到新高度的情况下，这些已交付住宅并没有在次新房市场发生大规模踩踏。我们认为，带着信心熬过至暗时刻，大校场的前景依然值得相信。