产品观察丨经典与创新，143㎡产品的演变之旅

普通人一生的大事，除去生老病死，照回人生轨迹，读书、立业、成家、生子可谓是人生大事了，成家应该是最为重要的阶段之一，是人的一生独立的根本标志，而家的载体房子永远是一个绕不开的话题。

在一二线城市里，刚需人群是社会的大多数也就是普通人，他们的心愿就是在这个城市定居下来，从小户型开始75-89㎡满足居住的功能性为主的产品；再到99-120㎡左右首改的大三房或者小四房，是空间或功能的基础改善；而最后或许就是135-143㎡这类的改善需求，普通的人若是没有特别的际遇这或许就是最终的家的尺度。

由于南京之前把89㎡和143㎡作为房产契税的分界点，所以开发商在设计户型的时候，会特别关注在不多交税的情况下尽量做大一些，因而造就了89㎡和143㎡这两个经典的户型面积段。如今南京现在的契税分界点是90㎡，已经取消了143㎡，但是143㎡这个经典的户型面积段还是习惯性地保留了下来，同时143㎡也是一个十分神奇的户型面积，放在刚改项目中，它可能是一种上限户型，能够满足功能型改善需求的客户住房需要；放在高端改善项目中，它又可能是产品中的上车户型，成为普改客群冲高改的最优选，获得区位或圈层的改善。

且南京历年成交面积段占比之中140-143㎡产品也有一席之地，因而143㎡产品在南京可谓是相当经典的面积段，而随着近些年南京市场产品力的高速发展和过分内卷，在143㎡的户型设计上也是花样百出，本期共同领略下南京市场143㎡产品的优秀设计以及其户型设计的发展趋势和未来的演变方向。

一

承上启下，143㎡是终点也是起点

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成交占比逐年走高，143㎡或为改善产品的大多数

2019-2023年南京楼市由于大环境影响，经历了较大的市场波动，就整体各面积段成交套数占比来看，140-143㎡面积段是呈现一个上升的趋势的，其中2022年成交6523套，占比达10.5%，2023年市场容量出现较大萎缩，但仍然成交了4623套，占比9.1%，不管是普改上限还是高改的起步，140-143㎡的市场需求还是呈现一定的增长态势的，因此在近些年南京产品力高速发展的情况下143㎡的户型设计也是层出不穷，各有千秋。

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140㎡普改上限需求稳定性略高于高改起步需求

从2019-2023年主城四区（秦淮，玄武，建邺，鼓楼）与其他七区140-143㎡产品的成交套数走势来看，其他七区的普改上限需求增速相对较快，且市场波动后还是保持较好的市场容量，而主城四区2021-2022增长较为明显，但2023成交下滑1376套，缩减约42%，高改起步需求落差较大。

二

洋房产品的143㎡更具空间感

综合来看143洋房产品由于低密的优势其得房率更高，空间尺度感较好，产品主要为动静分区和四叶草两种主流的规划格局；动静分区，面宽具有一定优势，通透性较强；四叶草格局，空间浪费较小，收纳系统完善，且逐步演变成横厅双阳台产品，空间感及采光面进一步提升，近些年洋房产品使用较多。

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动静分区布局143㎡洋房产品面宽优势较大，通透性较强

碧桂园泊云间（2019）140㎡四房两厅两卫——动静分区布局

全通透设计，独立玄关，南北双阳台，也是较为经典的规划格局，但未设置南向双阳台配置了北侧家政阳台。

中海城南公馆（2019）140㎡四房两厅两卫——动静分区布局

全通透设计，南向双阳台，采光面及视野更佳，客餐厅空间更为开阔。

中海方山印（2021）141㎡四房两厅两卫——动静分区布局

独立玄关入户，餐厨一体化设计，中西厨结合，餐厨空间重新定义，南向双阳台，采光面及视野度提升。

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四叶草布局143㎡洋房产品无空间浪费，收纳完善，向横厅演变

仁恒江湾时代花园（2021）143㎡四房两厅两卫——四叶草布局

独立玄关入户，收纳系统完善，空间浪费较小，南向双阳台，采光及视野提升。

龙湖怡康舜山府（2022）143㎡四房两厅两卫——四叶草布局

大横厅产品，客餐厅空间得到进一步提升，产生超越143㎡产品面积段的空间感

保利文璟和颂（2023）143㎡四房两厅两卫——四叶草布局

横厅产品，独立玄关，南向双阳台，更注重室外与室内联通，采光及空间感更佳

伟星誉璟府（2023）143㎡四房两厅两卫——四叶草布局

独立玄关入户，横厅设计，空间使用率较高，尺度感较好。

三

小高层、高层143㎡产品高改项目注重空间改善，普改上限注重功能改善

区别于洋房产品部分存在面宽的设计规范的限制，小高层、高层143㎡产品多为动静分区格局。此外从近些年南京市场普通改善和高端改善对143㎡户型的规划设计来看，高端改善项目更注重空间改善，追求大横厅，尺度感，注重居住舒适度；而普通改善项目更多聚焦于功能性的发掘，从双阳台到客餐厅一体化，再到主卧衣帽间以及270°转角飘窗等等，在追求功能性更全面的同时也兼顾空间的舒适度。此外部分项目规划端厅产品，最大限度地利用景观资源，提升项目品质。

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高端改善143㎡产品更注重空间改善追求大横厅，尺度感

星河国际（2019）143㎡四房两厅两卫——动静分区布局

全通透设计，南向双阳台，独立玄关入户为当时主流户型。

颐和源璟（2021）143㎡四房两厅两卫——动静分区布局、侧重客餐厅空间

独立玄关入户，横厅设计，南向双阳台，大面宽产品，整体空间感及室内外联动较好。

招商局中心·臻境（2022）143㎡四房两厅两卫——动静分区布局、侧重客餐厨空间

独立玄关入户，南向双阳台，全通透设计，半开放式厨房+岛台，LDK一体化，餐厨及客厅联动更为紧密。

秦淮金茂府（2023）143㎡三房两厅两卫——动静分区布局、突出客厅舒适度

三房产品，独立玄关入户，大横厅设计，客厅空间超越143㎡产品空间感，舒适度较高。

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普改项目143㎡产品更多聚焦于功能性的发掘

①注重餐厨空间逐步发展为LDK一体化，加强客餐厨空间交互

江与城（2019）142㎡四房两厅两卫——动静分区布局、侧重餐厨空间

南向双阳台，北侧规划较小家政阳台，较为注重餐厅空间创新设立西厨岛台，主卧设置步入式独立衣帽间，主卧配置浴缸，创新性较强。

华发美的·云筑（2021）142㎡四房两厅两卫——动静分区布局、侧重餐厨空间

南向双阳台，LDK一体化设计，半开放式厨房+西厨岛台，餐厨空间高度结合。

华润置地中心（2022）142㎡三房两厅两卫——动静分区布局、侧重客餐厨交互

横厅设计，LDK一体化，客餐厅空间较大，尺度感较好。

②保证通透性优势的同时提升主卧舒适度

锦麟融誉府（2020）142㎡四房两厅两卫——动静分区布局、通透性较强

全通透设计，南向双阳台，独立玄关，南北全飘窗设计，扩宽空间。

润岚府（2021）142㎡四房两厅两卫——动静分区布局、通透性及主卧舒适度加强

全通透设计，主卧双台盆+浴缸，舒适度较高。

③注重客餐厨空间提升的同时，提升主卧舒适度

中铁龙湖·宸阅府（2022）143㎡四房两厅两卫——动静分区布局、餐厨空间及主卧舒适度提升

独立玄关入户，南向双阳台，LDK一体化设计，半开放式厨房+西厨岛台，餐厨空间高度结合，主卧设置独立衣帽间及梳妆空间，体验感较好。

建发璞云（2023）143㎡四房两厅两卫——动静分区布局、餐厨空间及主卧舒适度提升

横厅产品，南向双阳台，LDK一体化设计，空间感及采光面较好；半开放式厨房，餐厨空间高度结合；主卧270°全景飘窗，拓宽空间，开阔视野，且北侧小房间可设置独立衣帽间及梳妆空间，改善效果较好。

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端厅143㎡产品放大景观优势，铸造别样格局

万科翡翠滨江（2021）143㎡四房两厅两卫——动静分区布局、北侧270°端厅

南向双阳台，为了充分利用江景资源，设计270°端厅，视野开阔，空间感强。

金地大成汇文府（2022）143㎡三房两厅两卫——动静分区布局、竖厅产品

边户竖厅产品，竖厅开间约6.3m，舒适度较高，南向主卧套间设计，步入式衣帽间舒适度较高。

总体来说143㎡产品目前主流配置为横厅+双阳台，客餐厅一体化（LDK设计），注重客餐厨及主卧舒适度，从产品发展来看，未来可能会倾向于客餐厅的进一步优化，更为智能化人性化设计，譬如完善的收纳系统，智能影音系统等等；此外“X”空间的配置或将兴起，主要为居住者的定制需要，电竞房，手工坊，直播室等等，或许可以打破四房格局进行新的功能性探索，当然，客餐厅及主卧的舒适度还是首要关注的方面。

衣食住行，可以说是普通人生活最主要的四个部分了，衣服和饮食可以看作是消耗品，快速变换且种类繁多，可选择性很强；居住和出行又是一个静态与动态的揉合，由于中国基建的快速发展，出行同样有着多样的选择和途径，从快速路到高速，地铁到高铁乃至飞机，真的可以实现条条大路通罗马了。

而居住是一个选定以后会持续较长时间的一个静态的环境。人们不管是买房还是租房，都是要在这个房子里生活一段时间的，生活习惯会与周边的配套、环境有一个磨合的过程，逐渐适应之后或许活动范围会根据自己的喜好朝周边发展，发现一个好吃的铺子，看到一个有趣的小店，都是生活的惊喜，朴实而富有烟火气，这应该是大多数人生活的常态吧，选择一个舒适的独属自己家庭的空间应该是每个人都想要的，所以更好的产品设计才能打动越来越挑剔的购房者，期待见到更好的143㎡作品。

文/克而瑞南京分析师 章周垚

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