豪宅地产商急了

文/乐居财经 李奕和

懋源地产集团董事长陆挺宇，已经许久没有露脸了。

去年12月，他难得地出现在懋源地产与另一家机构的活动上，双方带领一众企业家走进懋源地产。

低调的陆挺宇少有发表讲话，代替他抛头露脸的，更多是懋源地产集团副总裁刘强。

在懋源地产的主场，懋源所打造的煜泽台、璟廷、璟瑜以及璟岳、璟玺几大项目，无一例外被向来宾介绍了一番。

这家京城的豪宅开发商，一改往日低调、佛系的风格，对旗下近两年开发的项目，无论在宣传上还是营销上，下足了功夫。

而在行业危机仍未解除，民营房企仍在尽可能缩减规模，节衣缩食之际，懋源地产却还逆向盖起了总部大楼。

2023年7月，懋源以底价13.4亿元拿下北京朝阳区太阳宫乡0301-613地块B4综合性商业金融服务业用地。

近日，该地块启动规划方案公示，项目总用地规模1.06万平方米，拟建总建筑面积7.77万平方米，建筑高度80米。将被打造成懋源集团的总部大厦。

从经济适用房起家，懋源地产还曾是北京土拍市场上的黑马，多年前曾创造出北京西三环夏家胡同以及孙河核心区的地王。但迅速蹿红的懋源，随后少有拿地，甚至逐渐淡出北京土拍市场。

一个项目操盘上十年的它，也被贴上佛系的标签。如今的懋源地产，似乎有卷土重来之意。

“日光”虚实

懋源地产变了，是近段时间以来，许多人对这家京城老牌房企的第一印象。

去年以来，它的官微更新频繁。2023年2月，懋源地产掷出大幅海报，官宣启新，四大红盘联动，涉及项目包括璟岳、璟玺、煜泽台、璟橒。

一个月后，该公司官微发出文章，官宣懋源璟橒首开大捷，现场人山人海，推出的叠墅 平墅仙品均为300㎡以上量级，开盘当天创造“日光”奇迹，热销18.6亿元。

这些官方宣传中，红盘、顶豪、热卖、日光等吸睛的词，被反复提及，着实吸引了一波眼球。事实上，在其官宣启新的四大项目的中，除了煜泽台和璟橒是近两年所拿，璟岳和璟玺两个项目已经卖了多年。

2021年10月，沉寂许久的懋源开始发力，为能在北京集中供地中有所斩获，其一口气报名了4宗地块，最终以43.34亿元拿下丰台周庄子村旧村改造项目二期ZZZ-06等地块。

2022年6月，懋源再次大展身手，当时的北京第二批次集中供地，懋源一口气参与奶西村、小瓦窑、薛大人庄村三宗地块角逐。

最终，它打败了首开、保利、华润，从一众国资房企手中以19.55亿元 3万平现房销售面积夺得北京顺义区薛大人庄村地块，成为北京二拍独立拿地的民企独苗。

在拿下丰台周庄子村旧改地块后，懋源打造了高端项目煜泽台，以及璟廷、璟瑜三个项目，但规模都不大。

其中，煜泽台建筑面积5.32万平方米，规划共8栋7-23层的高层、小高层，总户数324户；璟廷项目建筑面积1.37万平方米，规划共4栋5-6层的叠拼和洋房，88户；璟瑜项目建筑面积0.51万平方米，仅有1栋楼，24户。

而在顺义区薛大人庄村地块，懋源则着手打造了璟橒。该项目建筑面积5.86万平方米，被打造成217套平墅、叠墅及合院产品。正是这个项目，创造了懋源官方宣传中的开盘“日光”景象，还一度获得过“2023北京必看高端别墅项目”的美誉。

也就是说，懋源地产2021年以来拿地的项目仅煜泽台、璟廷、璟瑜和璟橒四个。而去年2月懋源官宣启新的两个项目之一——璟岳和璟玺，已分别在2014、2015年开工，至今，两个项目已经操盘了上十年之久。

虽然懋源官方宣传，项目热销、去化良好，但网签信息显示，截至2024年4月9日，懋源璟橒项目的签约仅41套，签约面积12381.63平方米，成交均价71765.08元/平方米。据此计算的签约金额约为8.89亿元。与懋源官宣的项目开盘“热销18.6亿元”相去甚远。

此外，煜泽台网签住宅53套，签约面积9050.65平方米，成交均价104267.42元/平方米，网签金额约9.44亿元。璟廷项目网签住宅4套，签约面积835.78平方米，成交均价111300.0元/平方米，网签金额约0.93亿元。璟瑜项目网签住宅2套，签约面积460.55平方米，成交均价111300.0元/平方米，网签金额约0.51亿元。三个项目按规划套数计算，去化仅约16.36%、4.55%、8.33%。

经济适用房起家

懋源地产成立于2000年，总资产约 230 亿元，年产值逾 60 多亿元，成立至今已开发逾 220 万平米物业。其已开发的项目包括红玺台、钓云台、璟岳、璟玺等住宅项目，以及三环新城sunny town商业街、环球财讯中心、懋源会所等商业、写字楼、会所项目。

与外界对懋源的固有印象不同，该公司实际上是以经济适用房起家的。2002年，懋源开发了北京三环新城，这个总规模达100万平方米的项目，是北京当时几大经济适用房社区之一。

只不过，成功打造了三环新城的懋源，随后在北京土地市场以黑马的存在，以出手阔绰著称。在北京开发了著名的高端住宅，还一度在北京西三环夏家胡同以及孙河核心区制造了当年的地王。

从股权关系看，懋源集团（全称：北京懋源控股股份有限公司）目前由北京懋源投资有限公司、北京嘉宇鸿业投资有限公司、北京天陆禾润投资控股有限公司、北京鹏美摩托车文化传播有限公司分别持股39%、29.08%、21.92%、10%。背后的实控人为陆挺宇，受益股份50.64%。

另外，曹俊生受益股份35.1%、黄成宪持有受益股份7.5%。陆挺宇同时还是懋源集团的法人、董事长、总经理。懋源集团控制企业有21家，包括懋源置业、懋源房屋、懋源鸿业、懋源永泰等。

据了解，陆挺宇毕业于华北水利水电学院，毕业以后是在北京一家国企从事住宅的工程工作，具有干建筑的专业出身。但实际上，关于懋源集团背后的老板是谁，外界一直众说纷坛。除了陆挺宇外，更多的指向陈建、曹俊生。

资料显示，陈建1958年生，2006年便成为民生银行高管，彼时兼职懋源董事长。曹俊生1962年生，早在上世纪90年代，就注册了一家叫懋源的公司。

相比之下，陆挺宇年龄、资历比两者都小，还当过陈建下属。同时因为陈建的关系，外界也普遍认为，懋源发展的早期，多得民生银行在其融资上的助益。只不过，随着两人的越发低调，如今外界在谈论懋源时，更多是与陆挺宇绑定。

除了实际持有懋源集团股份外，曹俊生还是懋源置业、懋源房屋副董事长，是懋源投资执行董事，以及懋源泓斋文化投资基金的董事长。而陈建在懋源系，已踪影难觅。

“抢销”的背面

一边是旧项目操盘上十年的佛系，一边是新项目入市不久就急于推售去化，两种截然不同的风格，凸显的是，作为民营房企的懋源所面临的不同行业境遇。

早些年，懋源虽然没有在规模发展中获得过多红利，但地价和房价的上涨，也让其的“慢周转”囤地开发模式受益颇多。而近两年，紧随行业进入下行周期，楼市低迷，攥在手里的库存价值下跌，开发商自然想着能尽快出手。

多年以来，懋源地产的项目以自销为主，而据了解，2023年以来，该公司的多个项目都加大了渠道营销的力度。

行业普遍面临流动性问题，民营房企融资受阻，懋源作为民营房企，还是未上市企业，或也有所感受。通常而言，未上市房企往往通过股权出质方式进行融资，懋源自然不例外。

工商登记信息显示，2021年1月，北京懋源控股股份有限公司（以下简称“懋源集团”）将所持有的北京懋源宏展房地产开发有限公司7.056亿股权数额，质押给了浙商银行北京分行。

懋源宏展由北京懋源房屋开发有限公司、懋源集团、北京懋源永泰商业投资有限公司分别持有51%、44.1%和4.9%，最终由懋源集团实际控制。上述质押，是懋源集团直接持股懋源宏展部分的全部股权。

另外，懋源房屋、懋源永泰所持的懋源宏展8.16亿、7840万股权数额，也全部被质押，质权人同样为浙商银行北京分行，三起质押目前均处于有效状态。历史出质登记信息显示，懋源宏展的股权自2017年以来，被多次质押。

众多子公司中，懋源房屋和懋源置业是懋源集团旗下最重要的两家地产开发平台，两者都由懋源集团100%持股。2015年以来，懋源置业的股权也多次被质押，而质权人均为中国民生银行总行营业部，不过，这些出质均已无效。

土地的质押也是懋源融资来源的一部分，乐居财经查阅了解，其煜泽台、璟廷、璟瑜三个预售项目，均存在土地使用权抵押的情况，抵押权人均为中国银行北京分行。