广州停批新建公寓，是稀缺产品还是箩底橙？

文｜邓浩志

广州市规划和自然资源局发布通知，停止审批商务公寓等类住宅项目。

主要内容有如下五点：

一、在全市范围停止新的公寓等类住宅项目的规划审批，编制土地出让方案时不得出现有关公寓等类住宅的表述。

二、已出让且规划审批通过的公寓等类住宅项目，可按原规定继续办理后续审批手续。

三、在土地出让时，原则上需设定自持比例和自持年期，并在土地出让合同中约定。

四、后续规划许可审查审批时，平面功能标注不得出现“公寓”“卧室”“客厅”等住宅类功能描述。除集中设置的食堂以及商业用途项目作为餐饮功能使用的区域外，不得设置厨房等居住空间。

五、卫生间宜集中设置，带独立卫生间的单建商业用房、办公用房不得超过本层建筑面积的1/3。

也就是说，广州禁止新建公寓，但存量公寓项目不受影响。下图是目前广州还在售的公寓项目。大家可以参考一下。

图片来源：广州楼市发布

为什么不允许新建公寓呢？公寓从此绝版了吗？绝版了会更好卖吗？未来会升值吗？……相信政策出来后很多人会问以上问题，我们一个个解答。

为什么不允许新建公寓呢？

大概率应该是为降低供应，减轻楼市压力。目前广州楼市仍处于构筑底部当中，市场复苏既不充分，更不完整。全广州一手住宅库存消化周期在20个月左右，整体呈现略微供大于求的情况。此前就有不少专家建议减少市场供应，缓解供求矛盾。但由于土地出让收入占地方财政的大头，所以不卖地是不可能的。而公寓也是类住宅产品，也会对住宅市场起到分流的作用。禁止新开发公寓，其实也是可以间接起到减少供应，降低市场压力的效果。

当然，不排除还有其他原因。因为公寓产品本身就是个擦边球产品。在全国，在广州来来回回多次被禁，原因也是多种多样。

公寓从此绝版了吗？

未来两年不会再有新建公寓是大概率事件，市场存量的确买少见少。但未来公寓会否再次宣布放开还很难说。在过去20年里，公寓产品已经三四次被禁止。有过禁止开发、销售、宣传；也试过只允许企业法人购买，面积必须300平以上等等。而后也三四次宣布放开，基本是5、6年一个轮回。但新政两年内不会变化是一定的，之后就要看形势和市场的变化。

另外，目前全广州公寓库存量近34个月，也就是说不盖新的，也能卖几乎3年。这还只是市场一手公寓，还不包括大量二手市场放售的产品。所以公寓产品短期，中期都不会有供应紧张的情况，更别说绝版了。

公寓会更好卖吗？未来会升值吗？

上面已经说了，公寓不太会因为不盖新的，而出现供应紧张的情况，所以就谈不上稀缺，抢购等等了。

由于公寓和住宅还是有诸多不同，比如公寓不能落户，不能读书等等。因此公寓市场一直都弱于住宅市场。而今住宅都不景气，公寓就更甚了。所以就算不能新盖公寓，也不见得公寓因此就会出现热销的情况。都不太可能热销，也就更谈不上什么升值了。