大虹桥楼市的神话，为什么破灭了？

　　大虹桥的神话，为什么破灭了？

　　01

　　前两年大虹桥的新房市场非常魔幻，认购人数爆满、积分高到吓人；

　　二手房价格也拉得奇高，9-10万元/m²，让新房出现了巨大的倒挂价差。

　　一时大虹桥吸引了很多过来打新赚钱的投资客。

　　当时大虹桥涨到10万元/m²的时候，环线就劝告大家，泡沫太大了，不要去接盘！

　　果然，这个泡沫终究还是破了。

　　之前听信环线忠言的，成功避免了一波损失；而没听的，至今被套在山顶上吹风。

　　想一想大虹桥市场翻天覆地的变化，就充满戏剧性，短短一两年过去，行情出现了巨大的反差！

　　如今大虹桥的新房市场，凉透了：

　　现在大虹桥的新房都不触发积分，甚至连认购人数都不足，直接取消摇号，行情180度大转弯。

　　中国铁建花语前湾，6.88万元/m²，三次开盘认购率出现大跳水，一开182%、二开90%、三开48%；

　　徐泾的绿城春晓园，6.09万元/m²，从去年底的首开到今年3月的二开，均未触发积分，认购人数不足；

　　江桥的龙湖虹桥青云阙，6.21万元/m²，首开316套房尚能收获312组认购，但二开328套房仅88组认购。

　　这个认购率呈断崖式下滑，而且开盘当天还出现了大量弃号，结果去化仅6%，实属惨！

　　大虹桥的新房，为啥没人抢了？

　　而大虹桥的二手房，更是跌惨了！

　　对比同户型和面积段的成交数据，大虹桥一些热门小区都出现了大跌，10万的神话破灭了：

　　中骏天璟，9.9万元/m²的成交价非常高，但是如今已经跌到7.66万元/m²，跌幅22.6%；

　　中建锦绣天地，9.41万元/m²的成交价也不低，但是已经跌到5.52万元/m²，跌幅高达41.3%；

　　仁恒西郊花园，从9万元/m²跌到6.3万元/m²，跌了30%；

　　万科天空之城三期，从9.47万元/m²跌到7.11万元/m²，跌了将近25%；

　　上海蟠龙天地一期，从9.05万元/m²跌到7.37万元/m²，跌幅18.56%；

　　招商虹桥公馆一期，从8.34万元/m²跌到6.42万元/m²，跌了23%。

　　不只是这些“鼎级”次新房跌惨了，就连大虹桥的徐泾北动迁大居也未能幸免：

　　新丰公寓从4万元/m²跌到2.6万元/m²，跌幅高达35%；

　　欣乐苑（东苑）从4.18万元/m²跌到2.85万元/m²，跌了31.8%。

　　大虹桥的神话，为什么就破灭了？

　　02

　　大虹桥凉透了，首先是供求关系发生了很大的改变。

　　我们先来看一组数据：

　　2021年大虹桥新房供应4456套，逾1.2万组认购，整体认购率约277%，将近3人抢一套，热度很高；

　　而2022年供应直接翻倍到8856套，认购虽提高到1.9万组，但认购率降到了214%，市场热度开始下滑；

　　到了2023年，大虹桥新房已经不再谈积分，因为新房持续天量供应，认购率已经被打到了60%以下。

　　不断激增的新房供应，打破了高认购率和高积分的神话。

　　可以说，韭菜的生长速度远远赶不上新房的推盘速度，购房者都被消耗完了。

　　而新房洪水猛兽般的供应，也对二手房价格体系造成了巨大的冲击。

　　以前大虹桥新房没几家，二手房伴随着大盘上涨可以很好地挂到10万元/m²以上。

　　但是新房供应增多后，市场的购买力就被分流了。

　　当更多的人发现6万元/m²左右就能摇到新房，谁还愿意去接盘高价二手房？

　　供求关系的转变导致大虹桥的新房积分和二手房价格都遭受了沉重的打击，昔日的神话已然破灭。

　　另外一个现象我们也注意到，上海近两年的新房限价逐步上涨，大虹桥也是这样，前湾新房逼近7万，太贵了。

　　新房销售单价上来后，二手房价格却一直在下降，这样倒挂空间就压缩了，甚至变成了“正挂”。

　　曾经，人们为了追求高倒挂价差而云集大虹桥“打新”，期待着“6万买进9万卖出，马上赚50%”的美梦。

　　然而，现在大虹桥的二手房成交价已被打到了7万以下，使得新房倒挂仅剩下几千块钱。

　　无利可图之下，打新赚钱效应不再，于是投资者们开始撤离大虹桥。

　　几乎与大虹桥类似，临港楼市也呈现出这样的趋势。

　　从这点可以看出，大虹桥的泡沫是相当严重的，现在二手房价格的下跌可以说是价值的理性回归。

　　毕竟大虹桥的上游长宁次新房中海长宁第已经跌到10万元/m²了，大虹桥没有理由再去卖10万了。

　　大虹桥能够起势，其中一个原因是上游板块长宁新房和次新房供应的稀缺。

　　大家的购买力受到抵制，通过传导也就释放到了大虹桥。

　　但现在上游在跌，下游岂有不跌的道理？

　　而且大虹桥西部的凤溪、重固都在供应更便宜的新房，完全稀释了购买力。

　　值得一提的是，上海的新房积分制自2021年实行以来，只要触发积分就限售5年。

　　这意味着前期大虹桥供应的新房将在2026年以后解除限售。

　　届时，大虹桥的次新二手房将迎来一个解禁高潮。

　　到那时，大虹桥的二手房价格会不会进一步崩溃？新房价格继续上涨，会不会更加难卖？

　　因此，大虹桥的“艰难时刻”还在后面，现在的神话只是刚刚破灭的开始。

　　然而，总有一些博主鼓吹大虹桥已经跌出了性价比，可以抄底了。

　　但环线认为，先不急，不妨等到2026年以后再来看，价格总会有惊喜!

　　对于仍然坚守在大虹桥房产投资的业主来说，如果不限售，请赶在解禁大潮来临之前果断抛掉！

　　因为当前形势已经明朗，大虹桥的二手房市场要想寻一个底，恐怕要等到遥远的2026年之后。

　　其实大虹桥是上海楼市的一个缩影。

　　前两年是倒挂改变了人们的置业逻辑，为了赚钱一时失去了理性。

　　大虹桥、临港的楼市一定程度上就是一场P局，环线早就提醒过大家不要碰。

　　并且高倒挂也影响了开发商去做品质，那些靠“打新”抢到的新房品质大多不如人意，日后也会影响出手。

　　临港是一个典例，投资赚不了钱，自住又嫌远，装修还减配，陷入进退两难的境地。

　　03

　　大虹桥神话的破灭，本质上还是产业的影响。

　　也许大虹桥当初产业的布局，早就埋下了隐患。

　　因为大虹桥导入的产业以房企为主。

　　正是大虹桥枢纽的便利，适应了房企高出差性的要求，他们相约一致纷纷把总部迁入大虹桥。

　　从2014年万科第一个报道开始，一直到2021年，不断地有房企从全国四面八方而来，赶到大虹桥。

　　巅峰时期，大虹桥聚集了大大小小的房企超过50家：

　　这么多建筑“铁军”的到来，共同构筑了大虹桥“房企总部基地”的辉煌。

　　那时的大虹桥，仿佛房地产行业的耶路撒冷。

　　人们相信，只要踏足此地，干亿版图便会徐徐展开，从地方化走向全国化。

　　然而，随着房地产市场的风云变幻，黄金时代渐行渐远，白银时代接踵而至，最终进入了黑铁时代！

　　大虹桥那片曾经流满牛奶与蜜的“应许之地”，也逐渐变成了“伤心之地”。

　　2020年融信宣布将总部虹桥世界中心整体出售，算是打响了房企撤离大虹桥的“第一枪”！

　　这如同多米诺骨牌倒下的第一张，迅速引发了房企撤离大虹桥的连锁反应。

　　这不，蓝光、祥生、奥山、恒泰、锦艺等纷纷收拾行囊，出走大虹桥，他们又回到了曾经发家的起点：

　　随着房企的离去，大虹桥的办公楼空置率居高不下，一度高达24%，远高于上海平均水平。

　　可怕的是，新的商办项目仍在供应，比如前湾，会否进一步加剧空置问题？

　　大量房企黯然离场，员工消失，也影响到了商业的生存，大虹桥不少店门关闭了，相较以前冷清了许多。

　　当然大虹桥不只有房企，还有其它类型的企业，如云南白药、信达生物、威高集团、中核等。

　　但是在影响力方面都不如房企那么强大。

　　房地产只是大虹桥企业中的冰山一角，“老铁”的变动也透露着其它企业的岌岌可危。

　　房企走了不要紧，但虹桥商务区很多土地都在他们手中，为日后的招商与运营造成了麻烦。

　　这也是导致商务区产业提升不上来的一个重要原因。

　　比如当初红星美凯龙几千人搬迁至大虹桥，也只是与富力集团签约。

　　当招商主体转移到开发商后，不确定性陡然增加。

　　因为有的房企拿到办公用地后直接做成酒店式公寓出售，直接套现走人，还管你什么产业。

　　比如中骏广场、虹桥世界中心等都是这种模式。

　　为了加快转型、避免产业过于单一，也让土地掌握在自己手中，同时顺应长三角一体化的发展。

　　大虹桥2021年新规划了上述提到的前湾功能区，前湾土地足够多，可开发利用空间更大。

　　前湾以电竞和医疗两大产业作为抓手，开启了大虹桥产业转型升级的发展之路。

　　上海新国际文创电竞中心正在如火如荼建设中，将在明年底竣工开业：

　　这是一个大项目，将为上海带来一座具有国际影响力的专业电竞场馆，有深度超过40米的中国最大深度潜水场馆、中国首座Aerodium风洞、奥运赛事标准级攀岩场地、五星级电竞主题酒店等。

　　其中项目将配建一个超级合生汇商业，加上正在建设的印象城，还有Costco，未来前湾的商业要大变样！

　　医疗方面前湾目前已有华山西院，并引入其它私立医疗机构，打造一个重量级的医疗产业园。

　　如有新虹桥国际眼视光眼科中心、先声药业、正大天晴全球研发总部已落地。

　　希望前湾在医疗方面不会步徐泾远大健康城——莆田系医院的后尘。

　　此外，前湾还在发展生物医药、总部经济、数字智创等多元产业。

　　通过打造星环中心、鸿桥国际商务中心等办公楼集群，吸引一些企业入住。

　　大虹桥已经在努力了，除了开发前湾外，还搞了一个虹桥国际中央法务区。

　　这是一个法律新平台，吸引了超过85家法律服务机构签约入驻，成立3年来已经发展成为了一条产业链。

　　可以说，抛开房企后，大虹桥的产业越来越多元化了。

　　不过前期产业发展出现的一些困境也源于商务区由四区共建，牵涉到长宁、闵行、青浦、嘉定四股力量。

　　大家各自为政，难以形成合力。

　　长宁和闵行一直是大虹桥产业发展的主力军，而青浦和嘉定像是配角，还时常窃取胜利的果实。

　　青浦徐泾除了一个大会展和几栋商务楼外，把更多的土地都散卖了，赚的钱用于建设自己的新城了；

　　嘉定南江桥虽引入了一部分企业，但北虹之星商务区多年过去依旧沦为空地。

　　嘉定、青浦都有自己的新城要建设，再加上闵行致力于打造大零号湾，这些都会分流大虹桥的资源。

　　想想也是，大虹桥是四区的边角料部分，随时都有可能被“割走”，谁会真正地“下血本”去开发呢？

　　因此大虹桥的产业和配套落地很慢，能级始终提不上去，与张江相比逊色不少。

　　这也解释了为什么受张江外溢的唐镇二手房比大虹桥更加坚挺。

　　尤其是未来随着东方枢纽国际商务区的崛起，大虹桥的地位会不会受到挑战呢？

　　04

　　大虹桥的火热，很大的原因在于大规划的带动。

　　都说大虹桥的定位是世界级的，宇宙第一枢纽、国际商务区、上海城市副中心、长三角一体化国家战略……头顶无限光环。

　　但是现在大家不再盲目地去追随规划了，而是更加注重现实的考量。

　　相较过去，大家的购房决策更加理性，少了投机的心态，更加看重周边配套的完善程度。

　　大虹桥的规划很具前瞻性，但是落地却需要一个很长的周期，可能很多人等不起。

　　以长三角一体化为例，2019年提出，3年后示范区线才开建，而开通要2028年了，基本一个小十年过去了。

　　这条线所经过的前湾以前是一片工厂，现在就是多了几处工地，其它大片荒地还盛开着油菜花。

　　看到很多人戏称大虹桥为大乡下，确实，这里有广阔的建设空间。

　　无论是产业还是商业，规划的落地都需要时间去沉淀。

　　可能大虹桥最厉害的是交通，基础配套资源相对有些薄弱。

　　大虹桥在商业辐射力、地段和产品定位、居住环境方面均与市区均有一定差距，决定了其成为不了市区。

　　先看商业，虹桥核心区商业综合体有不少，但就是辐射力不强。

　　17号线向西几乎每一站都有商业，青浦人消费不会跑到虹桥天街&天地那一片。

　　而长宁的会往东跑，9号线的佘山、泗泾、九亭都去七宝，北面的江桥有万达也不需要过来。

　　所以虹桥虽贵为城市副中心，但一部分职能还是被分走了，其中商业方面七宝截胡最为严重。

　　大虹桥介于“城”和“乡”之间，从产品开发以90m²户型为主的小三房就能看出，大虹桥的地段很普通。

　　上海市区多为大户型、房价又高，比如黄浦，有钱人住好地段的大房子、贵房子；

　　而大虹桥多为小户型、新房备案价相对低，这也反应出市场对一个地段的评价。

　　批大户型的地方代表了地段的高贵，入住的多是有钱人；而小户型说明地段普通，入住的居民身价不高。

　　只有汇集大量有钱人，市区才能维持住自己的地段优势，而大虹桥不是，充满了刚需。

　　假设一个500强高管搬到虹桥商务区办公，那么他会住90m²的小三房吗？

　　所以大虹桥的地段没那么高尚，发展的上限就是一个运营成功的产业园+一片刚需居住区，最终成为外环外一个很好的地方，但比不了中环。

　　大虹桥虽是主城区、又是副城，定位还高于五大新城，但掩盖不了它的硬伤：

　　铁轨、高架密布，航道噪音影响，教育资源匮乏，环境不宜居等。

　　闵行华漕学Q稍微好点，但是青浦徐泾就差远了，万科、仁恒的业主要和本地安置一起读菜小，太坑了！

　　说了这么多大虹桥的不好，也不是对其进行完全否定，我们要相信上海会运营好这片区域。

　　只是楼市是另外一回事。

　　大虹桥，还会好起来吗？

　　▼以上为正文

　　编辑∣环线咨询