二手房市场，已经瘫痪了！

随着二手房东集体出逃，今年全国各地二手房库存形成堰塞湖，流入量远远高于流出量。

二手房水位不断上升，甚至最后可能会引发大坝决堤……

如今房子已经到了最难卖的时候，哪怕是一线城市也不可幸免。

2024年3月，上海已经创下二手房库存周期近年最高纪录：

根据上海一房一万整理各大中介平台的数据，目前上海的二手房挂牌量已经突破20万套。

疫情后上海二手房库存每天都在暴增中，从2021年8月的9.5万套，到2022年11月突破15万套，再到2023年7月突破20万套。

哪怕3月份上海二手房迎来小阳春，成交量高达1.8万套，但是在巨量的二手房库存下，房东想要卖出去一套房子难度依旧很大。

像上海这种发展时间比较早的大城市，市中心存在上百万套三四十年以上老破小，普陀的老破小现在已经被砸到2015年的价格。

即便如此，房东依旧是不计一切办法降价出逃，但无奈，总有人愿意出比你低的价格。

北京和上海那叫一个半斤八两，都是历史感非常厚重的城市，老破小数量不分伯仲。

截止到3月底，北京绿中介后台挂牌17.3万套，4月3号，前台挂牌146256套。

北京在过去的15年来新增供应房屋不到100万套，目前北京存量房一共800万套左右。

而目前着急脱手的这些二手房几乎老房子，我在后台筛选了一下，次新房，十年内，有电梯的人车分流的这些好房子只有八千来套，要是还要求地段和户型，估计更少。

现在挂出来着急卖的接近9成都是超过10年房龄的房子，这些房子都是被淘汰的老破小，大家都着急出货置换。

这就是为什么北京二手房价格一跌再跌，所有人都在集中抛售老旧资产，希望可以置换更好的房子。

现在南四环的地铁房二手房挂牌价已经跌到2字头： 和义1套174平米大4居，挂牌价508万，折合单价2.9万。

这还是挂牌价，这种老破大想成交的话，买家还得砍一刀。

现在北京城六区老破小，大部分价格已经和2018年差别不大了，而五环外，除了亦庄之外，已经跌破2018年，通州，顺义，房山等比2017年的高点甚至跌了20%左右。

从数据上看，3月北京网签量14280套二手房，环比上涨125.5%，好像是有回暖的迹象。但恐怕只是一个小阳春。

北京前三个月一共成交了三万多套，但是前三个月的挂牌房源却新增了5.5万套。

二手房市场去化速度，严重滞后于新增挂牌数量。

大量改善群体没法成功置换，目前二手房置换链条已经被堵死了，北京二手房还会继续经历一场残酷的价格大战。

一线尚且如此，二线焉能逃过。

一线次新房大平层价格还算比较稳，主要是老破小，二线则是无差别降价。

南京的二手房价格体系已经完全被打乱了，价格厮杀的毫无逻辑，全看房东多缺钱，市场一片哀嚎。

没办法，目前南京二手房挂牌量已经突破19万套，且数据每日都在增长。

想要尽快卖出去，只能拼价格低。

我看南京本地自媒体南京楼市整理出来的：

河西南天鹅堡，161㎡中间层边户，卖出了620万超低价，单价仅3.85万/㎡。 海峡城161㎡顶楼复式，成交价只有420万，单价仅2.6万/㎡。 江北核心区华润国际社区成交价2.2万/㎡，要知道2021年小区二手房曾卖到4.7万/㎡，跌幅超过50%。

河西南二手房3万多/㎡，江核2万多/㎡，现在南京很多板块二手房已经跌回2016年。

就这，据说要真看砍起价来，还有10%左右的空间！吓人！

前几年南京的新房打新热度和难度都不亚于杭州，2020年疫情那年夏天我还去调研南京了，当时新房有倒挂好几千上万，哪怕是七八月的滂沱大雨也抵挡不了南京人打新的热情。

但如今是倒过来了，二手房跌到2016年，比新房反而便宜好几千一平，甚至1万+/㎡，性价比很高。

于是最近南京的二手房成交量终于抬头，3月份南京新房成交2336套，二手房成交8563套。

刚需已经把天平逐渐倒向性价比更高的二手房。

看了南京之后，相比之下，杭州的二手房我觉得目前跌得真的还不到位。

关于杭州二手房已经跌到多少，杭州当地自媒体呼声最高的是2019年。

比如3月份卖的最好的学区房西城年华，成交均价是58659元/平米，而2019年的成交均价为50065元/平米。

还有奥体三兄弟，也从最高峰的八九万降到六七万，其实还没有算降到2019年。

2019年进入市场的时候大部分挂牌价都是五万多。

像这种次新房在杭州一抓一大把，遍地都是，后面还陆续有来。

外地的投资客大约是从2019年左右进入到杭州的，2019年杭州新增人口高达惊人的55.4万人。

这些群体有投资客，也有大量来杭工作定居的新杭州人，大约在2019年-2020年上车。

所以只要价格维持在2019年左右，那么这些投资客还能保本。

但是一旦价格继续跌破2019年，杭州楼市将会迎来新一轮暴击，大量使用经营贷入场的投资客资金链断裂，还会进一步拖累杭州楼市。

就看杭州还会怎么出招保住这一条“楼市安全线”了。

当然杭州人已经认为跌了很多了，但是看房价不能只能纵向看自己的情况，还要横向对比全国的情况。

毕竟随着限购逐渐放开，资金是可以自由流动的，如果四五万我可以南京成都最好的地段，我为什么要去买杭州的近郊区呢？

杭州目前仅跌到2019年，真的远远不够！

广深的情况我之前的文章倒是经常提到，

深圳因为调整比较早，不仅老破小，有的次新房都跌到了2015年，甚至比开盘价还低，比如龙岗布吉的万科公园里，我朋友告诉我，2015年11月去摇号的新房价格是4万多，现在二手房居然降到了3万多，龙华的星河传奇，小户型2015开盘也是4万多，现在跌到3万多，真是不敢相信。

次新房跌回2015年，我感觉是不太正常的，属于恐慌性抛盘超跌了，主要是一些资金紧张的投资客，如果扛不住只能割肉，但资金充裕的业主就干脆不卖了，卖了钱也不知道干嘛，价格的过度下跌也激发了一些观望两三年的市场需求，所以最近成交量开始在恢复。

只能说，不同城市的周期是不一样的，

因此，一方面 ，要客观看待部分城市二手房老破小价格下跌的情况，老破小本身就是垃圾资产，这一轮杀跌非常多。

像上海北京一些老破小都只有几千一平，这些老破小是五六十年代的房子，八九十年代都不算。

另一方面大伙要看懂各大城市的楼市周期，做出最佳的决策。

楼市跌得多的，已经到了很好的入手时机，我们要敢入手，不要等涨起来再追涨，像深圳为首的部分一二线城市，我觉得今年已经到了相对低位，入手捡便宜货非常划算。

反正今年接下来，各个城市有啥情况，政策变动，我都会借着热点发文和大家更新我的判断。

目前我感觉业主卖房的情况也在变了，很多业主已经不愿意再降价卖房了，不好卖干脆开始摆烂观望了，而且现在很多地方的二手房信息越来越不透明了，如果不仔细去留意，很容易会被某些不怀好意的中介pua，市场很混乱，总之大家留个心。