最近的几个数据，让我看清了房山

大家好，我是奇齐，假期期间今天跟大家聊聊一个特殊的板块：

房山

开始之前，先分享最近很强烈的一种感受：现在大家对楼市冷热，真是越来越聊不到一块去了。

就比如刚刚过去的3月，我问了一些头部研究机构，热度怎么样？

他们是数据党嘛，所以给我盘完二手房数据，发现成交量达到1.4万套，几乎是过去一年最多的月份。

于是噼里啪啦地键盘一挠，扔给我一大段话，总结下来就两个结论：

“楼市回暖”，“小阳春来了”

但当我拿着这个结论，跟开发商朋友聊天，立刻被怼了。

“你这不对，虽然二手房还算火热，但也得看看我们卖新房的啊”

然后给我拍了几张售楼处照片，震惊到我了，怎么说他们也是曾经网红盘，怎么大周末售楼处如此空荡荡的。

于是我查了一下新房数据，才发现了问题所在：今年3月整个北京新房才卖了200亿。（还不如前几天上海一个楼盘开盘卖的多。）

这个数据在去年可是400多亿，今年3月是去年一半都不到，和二手房完全是两个市场。

但我又一查，发现最近的新房市场，真的发生变化了。

虽然整体新房成交量低了，但有的区域却开始走起来了，那就是今天要说的主角：

房山

经常看我推文的朋友会知道，我对房山有几个论断的：

1，三年不涨

找到一张过去三四年，房山新房的成交单价分别是，大家感受一下：

每年的成交单价，都维持在三万多块，曲线基本是平的。

2，新房“流速”很低

直白一点说，就是成交量比较少，对比其他区域，买房人不爱出手。

3，谨慎选择小开发商的产品

很多房山的读者，是非常认可我的三点总结的。

因为一方面成交价有数据支撑，很多小开发商后来也被验证不靠谱。

最重要的是，劝对了不少人。

但今年开年，我感受到房山楼市有些变化。

最早是一位房山的老读者朋友告诉我，他今年出手了。

我的震惊是从这里开始的，没想到他兜兜转转看了两年多，还是选了房山。

我很震惊，于是查了一下房山楼市的数据，有些震惊：

今年前三个月里，房山区的新房卖了1291套。

这个数据还挺让人惊讶的。

很多人对一个季度成交一千多套没什么概念，我放两组房山全年新房成交量数据：

2020年，2965套

2022年，2943套

也就是说，以往一整年，房山可能也就卖三千套房。

今年在大环境如此这般的情况下，房山一个季度就快赶上过去半年了。

并且，这种趋势有在增强。

刚刚过去的3月份，房山新房签约了276套，占全北京成交量的7.2%。接近10%的占比，这是之前作为小透明的房山不敢想的事情啊。

为什么房山的新房，会突然有了起色？

我总结了一下：

一，这波楼市跌幅，让很多人对热点区域去魅，开始挖掘自己身边的“热点板块”。

比如前面提到买入房山的这位读者，本身就是房山人，想卖老破小改善居住条件，结果房子卖不出去都快自闭了。

卖房的过程，才发现买房的一大新还是要看综合素质、自己住日后出手也方便。

因为他在看的很多区域二手房，发现一个真理：

原来一些热点区域二手房，也并不保值。

他看到丰台一些二手说跌就跌，又看到海淀顶级学区房蜂鸟家园说砸盘就砸盘，对保值有了新理解。

过去几个月，我们盘点了很多二手房跌幅很大的区域，比如亦庄核心，望京，还有天通苑等等。

套住了很多追热点区域的买房人。

大家突然发现，原来很多区域房价怎么涨上去，居然还会怎么跌下来。

原来这个世界的终点，是要走向均值回归的。

那位读者告诉我，他最后买了房山国贤府，

因为这个楼盘：

“除了价格高，没啥短板”

房山国贤府，这个项目我们之前关注过，四万多的单价，在房山来说不算便宜，甚至有点贵。

但当时我去看过实景的园林和产品力，宋式的新中式建筑和社区，确实很惊艳，对那个35米长6米高的社区大门印象深刻。

包括户型和精装，在房山来说绝对是第一梯队的。

但这个读者朋友当初没买，现在下手的原因，不止是因为产品力，而是有些“着急”了。

作为房山本地人，他开始是坚定的“等等党”，因为觉得房山4.3的价格挺高的，虽然国贤府的产品打动了他，但他觉得按照房山既往的例子，会降价。

没想到的是，房山国贤府不但一直没降，更要命的是好房源还快没了。

所以咬咬牙才出手。

他的调侃自己是一个失败的“等等党”买房人。

他告诉我，房山这种情况不是少数，就他买房的前后，还跟几个同期买房山国贤府的邻居交流过。

都是眼看着售楼处的好房源（比如9号楼）越来越少，最后一个买走了9号楼最后的一个二层，另一个没买上9号楼，选了也不错的1号楼。

这就是房山楼市支棱起来的第二点原因：

二，之前房山不涨不跌价格平稳的“缺点”，现在变成房山人购房的买点。

房价现在这样平稳的情况下，大家不如找相对来说的“价格洼地”，当然，这里也是需要考虑相同的产品力的。

这位读者看了我们的交付系列，发现很多区域的新盘，品质真的不行，就比如前几天写的大瓦窑8万+新盘的交付，对一些“效果图豪宅”去魅了。

三，现房或者实景呈现非常重要。

还包括了学府印悦和京西印玥等等。

如果加上认购，甚至达到了122套。

而能抢夺这一波房山买房人心智的楼盘，都有一个特点：

要不是有非常充分的实景展示，像国贤府那种，直接把园林直接提前盖好的。

要不是是准现房，比如我跟几个学府印悦的准业主聊了聊，就是去了学府印悦的地块现场，发现建筑已经封顶，社区雏型也出来了。

特别是外立面，对效果图的还原度非常之高。

甚至在质感上，有些超越效果图的趋势，这样一来，买房人会比较放心。

更关键的是，周边的配套很到位，中关村三小已经确定，再加上今年买明年住和地铁口区位优势，基本上算是需要地铁通勤的小两口上车好选择。

但要说房山楼市这波热度高新盘里，性价比最极致的，还是京西印玥。

六层的纯洋房，已经竣工了，一二期都交付入住了。所以最近买了京西印玥的，都是提前去参观了一二期交付社区，才下手的。

像京西印玥这种基本上买完就能入住的社区，对比很多期房房子，光是租房成本，就能省下小二十万。

进一步把房山新房的性价比拉到极致了。

你能看到，这一波房山楼市的销售趋势里，看到北京买房人的一些新的想法：

改善客户看中交付品质：

比如选国贤府这种大牌房企开发的项目，来保障交房品质；

刚需客户喜欢准现房：

比如买学府印悦的，看中离地铁近、旁边就是小学，最重要的是准现房，能够节约房租；

此外，刚需改善都非常看中看得见的东西：

别给我看效果图和沙盘，我要看的是实景，比如前面提到京西印玥那个已经交付的社区、房山国贤府的实景示范区。

毕竟都2024年了，开发商画的饼不好使了，得来点看得见的。

我们建了一个